«Пик кризиса мы еще не прошли»

Чтобы продать квартиру и переехать в лучшую, новосибирцам теперь приходится очень долго ждать. Покупатели с наличными деньгами стали редкостью. Люди затаились и ждут, пока ипотечные ставки и цены на квартиры пойдут вниз. Аналитики уже фиксируют снижение цен предложения и большой торг во время реальных сделок. Цены на квартиры падают несколько месяцев. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнавала, насколько подешевело жилье, почему на рынке стали менять квартиры на машины, как чувствуют себя новостройки и что произойдет с ценами дальше.

Падение затянулось

Цены на квартиры в Новосибирске падают четвертый месяц подряд. Как подсчитали в агентстве «Жилфонд», по итогам июня цены предложения квартир на вторичном рынке снова снизились — в этот раз на 0,88 %, до уровня 65,70 тыс. руб. за 1 кв. м. Тренд на снижение начался в марте. «Вслед за ухудшением условий ипотечного кредитования и снижения количества сделок последовало снижение и цен предложения, и цен сделок, — констатирует директор по маркетингу АН "Жилфонд" Александр Астахов. — В настоящее время сделки в массовых сегментах идут со средним снижением цены на 9–11 % от цены предложения, что свидетельствует о потенциале коррекции цен». По оценке агентства «Квадротека», всего за второй квартал цены предложения снизились на 3,2 %.

В компании «Этажи» рассказали, что стоимость квартир по линии метро снизилась незначительно — на 5 %, в отдаленных районах спад почувствовался сильнее. «Если прошлым летом на Плющихинском жилмассиве можно было с трудом найти однокомнатную квартиру, то сейчас за ту же цену можно приобрести двухкомнатную студию», — привела пример PR-менеджер «Этажей» Александра Серченко. Как отмечают в компании «Доктор Ключ», снижение цен коснулось в большей степени хрущевок и типового панельного жилья.

Недавно его клиентка продавала квартиру в Новокузнецке и искала взамен «однешку» по линии метро в Новосибирске — квартиры стоили минимум 2,7–2,8 млн руб., а теперь они находятся за 2,45–2,5 млн руб. По наблюдениям эксперта, сейчас «двушку» в хрущевке можно купить по цене «однешки»-хрущевки уровня конца прошлого года, а вот трехкомнатные пока держатся — если раньше разница в цене с «двушками» составляла 500–600 тыс. руб., то сейчас выросла до 800 тыс. руб., но это временный парадокс.

При этом в агентствах отмечают, что по сравнению с провальным маем с наступлением лета рынок даже приободрился. «Активность увеличилась, но исключительно потому, что цены снизили», — уверен Дмитрий Холявченко. Спасти рынок могло бы снижение ипотечных ставок, но банки делают это едва заметно. Рабочие ставки, по данным «Республики», сейчас составляют 14–15 %. «У банков есть опасения, стоит ли сейчас давать ипотечные кредиты в связи с ростом просроченной задолженности. В марте мы наблюдали всплеск сделок с заложенными объектами, когда люди продавали квартиры под угрозой их лишения», — сообщил Дмитрий Холявченко.

Меняю квартиру на машину

Люди с наличными деньгами на рынке стали редкостью — доля обменных сделок, когда люди продают свою квартиру и покупают другую, выросла. Если ипотека не подешевеет, в агентствах прогнозируют, что цепочки перепродаж будут расти и сделки усложняться, напоминая 90-е годы, когда они были массовыми. По оценке управляющей Кировского офиса «Квадротеки» Ольги Бурденко, примерно 60–70 % клиентов совершают обмен через цепочки, рекорд в их компании — цепочка из 15 квартир, уложившаяся в 1,5 месяца. Конечно, такие сделки более сложные и требуют больше времени — обменные цепочки, по наблюдениям Центрального Агентства Недвижимости, бывают на 4-5 звеньев и длятся до 2 лет.

Некоторые отчаявшиеся собственники меняют свою недвижимость на автомобили или стройматериалы. Объявление об обмене коттеджа на стройматериалы корреспонденту НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ встречалось в элитном ЖСК «Дубравушка», а на прошлой неделе на глаза попался баннер: «Срочный обмен 1 или 2 студий в новостройке на автомобиль». Оказалось, что это подрядчик компании «Плюс-К» решил обменять часть своих строящихся студий на ул. Чукотская.

«У одного из наших сотрудников возникла потребность в приобретении машины, а квартиры сейчас плохо покупают, поэтому решили поменять две студии по 29 кв. м. Нам нужна машина от 1,5 млн до 2,5 млн руб., подойдет "Камри" или "Мерседес" Е-класса», — сообщил руководитель производственной компании «ПМКГН» Валерий Ковырин.

Ольга Бурденко говорит, что обычно квартиры практически не меняют на машины, а вот дачи и земельные участки — могут. Тем не менее изредка покупатели надеются получить квартиру вместо автомобиля. «У одного из наших специалистов было несколько предложений от покупателей — поменять свой автомобиль с доплатой на квартиру», — поделилась PR-менеджер «Этажей» Александра Серченко.

Не достали до дна

Независимый аналитик Сергей Николаев пока не видит трагедии на рынке новостроек. По его оценке, за последние 4 месяца цены снизились в среднем всего на 1,5–2 %. Гендиректор компании «Краснообск. Монтажспецстрой» Виктор Плахотников сообщил, что выборочно снижал цены на квартиры в строящихся домах на 5 %. От этого года строитель ничего хорошего не ждет: «Кто послабее из застройщиков, тот и разорится, что ж я пальцем буду показывать, 50 % исчезнет». Другой застройщик на условиях анонимности сообщил, что у него за 4 месяца не было ни одной продажи, а у его коллеги тишина уже 3 месяца. «Рынок умер», — вздохнул он.

По данным Росреестра по НСО, за первые 5 месяцев 2015 года ипотека по сравнению с аналогичным периодом прошлого года просела на 28 % — управление фиксирует 18 542 сделки с ипотекой. Покупать новостройки стали на 20 % меньше — заключено 14 469 договоров долевого участия.

«Пик кризиса мы еще не прошли. Будет передел рынка, и некоторые даже очень сильные игроки сейчас имеют проблемы. Это год не самый сложный, потому что есть запасы. Самый сложный будет 2016-й. Проблема в том, что уменьшился поток покупателей из регионов, потому что там встала вторичка, и люди не могут ничего продать. Сейчас для оживления рынка нужна нормальная ипотека на вторичке — 9,5 %», — рассуждает аналитик Сергей Николаев.

А пока доступных ипотечных ставок нет, вторичный рынок ждут сложные времена. «Цены должны упасть, они неадекватные. Рынок очень вялый и стагнирующий, потому что покупатели не готовы платить столько. И долго так оставаться не может. В августе – начале сентября я ожидаю существенный скачок вниз — на 10–15 %», — прогнозирует Дмитрий Холявченко.

Елена Гурьянова
Фото Славы Gelio Степанова