«Мы летим в экономическую пропасть»

В Новосибирской области статистика зафиксировала резкое падение объемов строительных работ — сразу на треть за первое полугодие, а если сравнить июнь этого года с июнем прошлого, то падение двукратное. А по данным Национального объединения застройщиков жилья, Новосибирск оказался на первом месте среди регионов РФ по числу компаний-застройщиков, попавших в процедуру банкротства. Стоит ли надеяться на снижение цен и что ожидает рынок первичного жилья до конца года, выясняла корреспондент НГС.БИЗНЕС.

Антон Тиунов, руководитель TV Consulting (реализует проект коттеджного поселка Clever): «Из-за санкций российские банки лишились внешних источников финансирования, что сказалось в том числе и на состоянии строительной отрасли и рынка первичного жилья в целом. Полагаю, что уже в краткосрочной перспективе мы увидим, как банки становятся полноправными участниками строительного рынка. Многие строительные компании, даже крупные, не смогут рассчитаться по своим обязательствам перед банками, в результате количество игроков сократится в разы — останутся несколько крупных компаний, владельцами или совладельцами которых станут банки. С нами будет то же самое, что и в Москве. Посмотрите, крупнейшие компании достались банкам — "Миракс-Групп", "Дон-Строй", "ГАЛС-Девелопмент", "Интеко".

Банки сокращают объемы выдачи. Вспомните, как несколько лет назад можно было получить кредит в банке и уже после этого отправляться искать квартиру в новостройках. А сейчас банки предпочитают выдавать ипотечные кредиты в основном на те проекты, которые прошли аккредитацию в их кредитном учреждении. Чтобы хоть как-то стимулировать продажи, застройщики начинают брать в счет оплаты квартиры клиентов по так называемой схеме trade-in. Скоро начнут брать машины и гаражи — лишь бы выжить. По итогам года, считаю, возможно падение на 50 %.

Несмотря на это, многие компании продолжают жить так, как будто на дворе 2012 год или даже 2006-й: содержат огромные стильные офисы, большие отделы продаж, не работают с себестоимостью, используют в строительстве устаревшие технологии.

Выход я вижу в использовании небанковских источников финансирования. Если помните, когда-то при советской власти была найдена схема молодежно-строительных кооперативов.

Считаю, что в качестве основы эта идея жизнеспособна, и ее можно в дальнейшем развить и использовать».

Игорь Белокобыльский, генеральный директор ГК «Стрижи»: «Главным следствием нынешнего спада станет перераспределение рынка. Среди наиболее пострадавших окажутся компании, работающие в нижнем ценовом сегменте. Казалось бы, парадокс: ведь в момент любого спада среди наиболее востребованного оказывается самое дешевое предложение. Но в Новосибирске сложилось так, что в нише недорогого жилья предложение избыточно, а платежеспособность покупателей упала. Также предполагаю, что в ближайшие несколько месяцев мы увидим несколько громких банкротств компаний, причем среди них будут даже весьма заметные.

До конца года роста цен на первичном рынке вряд ли стоит ожидать. Но если в дальнейшем правительство все же решит запустить печатный станок, то строителям также придется отыгрывать снижение рубля и повышать цены.

На этот раз среди проигравших оказались также и риэлторы. Посредники, которых ни капли не жаль. Сыграло свою роль падение продаж на "вторичке", а также тот факт, что среди покупателей все больше молодежи. Если раньше покупателями становились люди старшего поколения, которые в силу возраста, привычек слабо ориентировались в информационном пространстве, подчас не знали, как самостоятельно оформить те или иные бумаги, то нынешние потребители хорошо подкованы, они прекрасно ориентируются и не нуждаются в услугах посредников».

Эдуард Ляхов, руководитель риэлторской компании «Верное решение»: «Падение рынка, ожидаемое нами после небывалого покупательского ажиотажа в конце прошлого года, стало реальностью — уже сейчас первичный рынок просел на 40–45 %, и это, видимо, не предел.

Количество выдач ипотечных кредитов сократилось вдвое, а ведь по ипотеке продается до 70 % новостроек.

Тяжелая ситуация, в которой оказались застройщики, пока не столь заметна — за предыдущие благоприятные годы строители поднакопили ресурс, и он пока позволяет им продержаться даже в условиях падения продаж. Но совершенно очевидно, что в течение года количество проблемных строек существенно вырастет. Поэтому если покупать квартиру на первичном рынке, то в доме, срок сдачи которого не превышает 3–5 месяцев. Никто не может дать гарантию, что станет с застройщиком через полгода.

Возможно, вместо сегодняшних местных гигантов на рынке более активную роль будут играть молодые и зубастые компании — те, кто в своем развитии придерживался консервативной модели развития, предпочитая использовать собственные средства.

Сейчас, к сожалению, многие крупные компании оказались в зоне риска — набрав длинные дешевые кредиты в валюте, продавать конечный продукт приходится в рублях, курс которого снизился. К слову, недавно в подобной ситуации оказалось и ЗАО "Строитель", но, к чести финансовой службы, компания сохранила свою устойчивость и сейчас развивается».

Владимир Литвинов, генеральный директор Sky Group: «Безусловно, экономическая ситуация сказалась на строительных компаниях. Власти говорят о росте объемов ввода, но если посмотреть на цифры Новосибирскстата по объемам строительства, то картина получается более реалистичной. В целом по рынку снижение спроса оцениваю в пределах 10–15 %. В первую очередь это коснулось тех, кто работает в среднеценовом сегменте и выше, ведь съежившийся, как шагреневая кожа, спрос концентрируется в сегменте недорогого жилья. Застройщикам придется смириться со снижением маржи, а также тщательно продумывать маркетинговую политику, заново отстраивать работу отдела продаж».

Александр Астахов, директор по маркетингу агентства недвижимости «Жилфонд»: «Падение цен на новостройки, о котором так грезят покупатели, вряд ли случится. Хотя предполагаю, что на рынке появятся более дешевые предложения. Но при ближайшем рассмотрении выяснится, что снижение цены этих предложений обусловлено снижением качества жилья. Что касается нынешнего объема новостроек, выставленного на продажу, то застройщики не хотят снижать цены. Проще приостановить на некоторое время продажи, дождавшись восстановления спроса, нежели отдавать по бросовой цене то, что было построено по определенной себестоимости в расчете на докризисный уровень цен.

Хочется напомнить, что и в момент недавнего спада в 2008–2010 годах существенного падения цен на первичное жилье мы не увидели.

Когда стоит ожидать восстановления спроса на рынке? Яма [падения покупательского спроса] уже пройдена нами в апреле-мае, а начиная с июня мы наблюдаем стабильный рост заявок [на покупку первичного жилья] — на 10–13 % к уровню предыдущего месяца. Конечно, до уровня докризисного спроса нам далеко, но катастрофы не случилось, и думаю, что до конца года она вряд ли произойдет».

Яна Янушкевич
Фото Евгении Шелестовой