Рынок новостроек на переломе

К концу апреля рынок новостроек сам сбалансировал спрос и предложение, хотя и совсем на другом уровне. Конечно, мы не скоро превысим рекорд 2014 года, в котором среднемесячные продажи по договору долевого участия (ДДУ) в Новосибирской области составляли свыше 3500 квартир в месяц. Но тот факт, что за март, апрель и май ежемесячное количество заключенных ДДУ превышает 2000, уже говорит о некоторой стабилизации на рынке новостроек.

Одновременно еще большими темпами идет снижение предложения. По данным министра экономического развития области Ольги Молчановой, объем работ в строительной отрасли по сравнению с 2012 упал в 2 раза, и падение продолжается.

Значительно снижается и число новых домов. В 2016 был установлен антирекорд за последние пять лет по числу вновь заложенных домов. Если в 2015 реально строились 187 новых домов, то в 2016 — только 101. Снижение на 46 % за 12 месяцев говорит само за себя. В преддверии изменений в законодательстве было получено больше разрешений. Однако на начало года в НСО было около 19 тысяч квартир в новостройках, на которые получены разрешения, но они не строятся и не продаются.

Наш ежеквартальный мониторинг показывает, что и сейчас застройщики не торопятся начинать новые объекты, даже если на них уже получены разрешения. По итогам первого полугодия 2017 число новостроек снизится к 2016 еще на 18–25 %. Существенно снизились и темпы строительства на всех остальных площадках, а общее число одновременно строящихся объектов у подавляющего большинства компаний упало.

Это не могло не сказаться и на вводе жилья в эксплуатацию: за четыре месяца он просел к 2016-му по общей площади на 35 %, а по количеству квартир — на 45 %. И в результате впервые за 2,5 года количество проданных квартир превысило количество построенных пока только на 1200 штук. Это капля в море, и наш рынок остается ярко выраженным рынком покупателя, но тренд поменялся. А строительство — отрасль достаточно инерционная: невозможно построить дом мгновенно, только процесс согласования занимает до 12 месяцев.

Можно поспорить по поводу «очередного пузыря на рынке недвижимости», который лопнет — цены упадут, и все купят дешевые квартиры. Он, к сожалению, может лопнуть только вместе со строительными компаниями, и тогда останутся не квартиры, а проблемные дома.

Утверждение, что все, кто хотел, уже купили и квартиры никому не нужны, тоже спорное. Немного статистики: в РФ свыше 30 млн человек имеют менее 9 кв. метров на человека, а в 35 % жилья нет горячей воды. Только в Новосибирске, по моим подсчетам, отложенный спрос составляет 8–11 млн кв. метров. Аргумент «нет денег» серьезный, но если покупать жилье на общую переплату по ипотеке, то объем продаж вырастет в 1,5–1,7 раза. А если в строительную индустрию направить 50 % от общих сбережений населения страны, то она будет обеспечена работой на 5,5–6 лет.

Составлять долгосрочные прогнозы не буду, но сегодня на рынке недвижимости сложилась уникальная ситуация. Есть квартиры от застройщика в 103 сданных домах (в январе было 136), стоимость ипотеки снизилась за 2 года на 40 % и находится на падающем тренде. Застройщики пока идут на серьезные уступки, как по рассрочке платежа, так и по цене.

Цены на новостройки, с моей точки зрения, находятся около минимальных значений. Любое серьезное решение государства по поддержке строительной отрасли, например, снижение ипотеки до 6–7 %, приведет к росту цен. Есть определенный риск попасть в долгострой, но и в сданных домах большой выбор. Есть несколько домов с проектным финансированием от крупных банков, а есть еще перечень компаний, которые за последние пять лет ни разу не нарушали сроков ввода в эксплуатацию больше чем на 1 квартал:

1. «Брусника» («Сибакадемстрой»);

2. КПД «Газстрой»;

3. «КраснообскМонтажспецстрой»;

4. ГК «Стрижи»;

5. ГК АКД;

6. Концерн «Сибирь»;

7. «Сибмонтажспецстрой» (ГК Крючкова);

8. СЛК («Дивногорский»);

9. ГК «Строитель»;

10. «Энергомонтаж»;

11. ИСК «Русь»;

12. «Проспект» (Кольцово);

13. ГК «Дом-Строй»;

14. ТДСК;

15. ГК «Кварсис»;

16. «СтройИнвестПроект»;

17. ГК «Союз» (Барнаул);

18. «Новосибирский Квартал»;

19. «Береговое» (ЖК «Марсель»);

20. «Зеленый Дом».

Сегодня ситуация для покупки более чем благоприятная. Возможно, в этом году мы увидим сезонность и еще небольшую коррекцию цен, но кардинального снижения не будет.