Договор дороже денег

Анна Богданова:
Добрый день, уважаемые посетители НГС! Мы начинаем онлайн-конференция директора Центрального Агентства Недвижимости Олега Харченко. Пожалуйста, задавайте свои вопросы. Текст конференции будет выкладываться на сайт с 13:30.

Ответ:
..

Андрей:
Добрый день! Не считаете-ли Вы, что пора ввести государственное регулирование на услуги риэлтеров. У нас регулируется проезд на транспорте, ЖКХ и т.д., а Ваша деятельность ...увы.

Ответ:
Прежде всего хотелось бы отметить, что к теме государственного регулирования я бы подошел осторожно, так мы можем дорегулироваться до таких показателей, как цены на квартиры, прийти к модели социалистической — распределения квартир, а это противоречит рынку. Цены на услуги агентств недвижимости определены рынком. Это не цены на нефть, здесь нет монополии. Если цены будут выше рынка, то соответственно просто не будут покупать. Поэтому здесь я бы отметил другой нюанс — связанный с необходимостью регулирования требований к участникам рынка. Сегодня цена вхождения на рынок минимальна в связи с отменой лицензирования риэлторской деятельности. Нам приходится доказывать честное имя риэлтора как профессии в силу того, что аналоги лицензированию не предложены.

Ольга:
Согласно Договора между ЦАН и "Заказчиком" по продаже квартиры , этот договор заканчивается после подписания предварительного договора купли -продажи. А дальше вы ребята как хотите. Или заключайте дополнительный договор на поход в юстицию за 5000 рублей или до свидание. Смешно.

Ответ:
Хочу отметить, что концепция АН такова, что мы предлагаем не переплачивать за ненужные услуги, т.е. если вы самостоятельно можете сходить в юстицию (юстиция много делает для этого; к сожалению, не все эффективно), если у вас есть навыки составления договоров, в этом случае вы можете выделить эти средства из общей стоимости наших услуг, т.е. получить только ту часть услуги, которая вами востребована. У нас не существует системы навязывания услуги, так же как не существует сервисов, востребованных клиентом, которые бы мы на сегодняшний день не поддерживали. Если вы закажете услугу «под ключ», она будет оказана. Мы предлагаем несколько больше, чем сегодня принято на рынке, в этом и есть особенность нашей услуги. Сегодня она не так распространена, особенности не так очевидны. Отличить риэлтора от риэлтора покупателю трудно. Для клиента остаются только субъективные факторы — как посмотрел, что сказал, имидж, наличие офиса, отзывы в СМИ. То же самое и в части договора. Если вы выбрали только локальную услугу, то вы получите именно эту услугу и имеете право спросить за нее Центральное Агентство Недвижимости.

Марина Витальевна:
Как закон в России может защитить покупателя жилья от мошенников, есть ли какие изменения в этом плане в законодательной базе? Если нет, то когда будут?

Ответ:
Вы поднимаете вопрос о рисках в сфере недвижимости, а риски действительно существенны. Сфера недвижимости привлекает к себе внимание не только покупателей и продавцов, но и жуликов. Значительная часть платежей (70–80 %) проходит в наличной форме — мешки с деньгами. Сделки с объектами недвижимости сегодня пожалуй самые значимые в финансовом плане относительно любых других доступных потребителю финансовых операций. Также существует риск закрытой информации. Очень немного информации сегодня доступно покупателю недвижимости. Такие существенные вещи, как наличие брака у продавца, состав зарегистрированных собственников, его финансовое положение в виде исковых требований к нему, налоговые задолженности, — те, что в процессе государственной регистрации сделки могут обременить недвижимость. Существует Гражданский кодекс, Жилищный кодекс, Уголовный кодекс, есть судебный институт, есть закон о полиции, судебные приставы. Но есть жулики — тоже граждане со своими правами, их адвокаты, чья профессия защищать граждан, в том числе и жуликов. Есть нюансы правовой системы и исполнительной системы РФ. Дело может быть отложено в связи с виной неустановленного лица. Например: не я подделал документы, а мне их передала Мария Ивановна, которую я не знаю и т.д., я использовал этот документ, а он оказался подделкой, я не виноват. От этого покупателю не легче. Деньги возместить даже после всех разбирательств иногда просто даже невозможно в связи с неплатежеспособностью продавца. В этом случае есть существенный риск. Не многие знают, что учреждение юстиции имеет полномочия лишь на рассмотрение оснований для госрегистрации и в определенный законом срок, за определенную стоимость, но не гарантирует государственной регистрации. Существует открытая статистика о том, что каждое 20-е заявление на госрегистрацию будет приостановлено из-за сомнений у государственного регистратора в наличии оснований для таковой а каждое 100-е получит отказ. Что за этим дальше последует, учитывая то, что продавец уже мог потратить эти деньги, мог в конце концов оказаться жуликом. Здесь только остается надеяться на минимальный ущерб. В любом случае будут потеряны нервы, время и т.д. Учитывая, что это непрофессиональная обязанность участника сделки, для него это будет существенный стресс. К сожалению, у учреждений юстиции нет обязанности разъяснять эти вещи. Есть также особенность делового оборота Новосибирской области, это именно областные особенности — выраженные в преимущественном расчете между покупателем и продавцом до государственной регистрации сделки, т.е. до подачи документов в юстицию, что существенно увеличивает риски прежде всего покупателя. Есть, конечно, еще инструмент добросовестного покупателя, который описан в Гражданском кодексе. Добросовестный покупатель может получить компенсацию. Но дело в том, что механизм выплаты компенсаций фактически не отработан. Есть возможность будучи признанным добросовестным покупателем, когда вы предприняли все действия для исключения рисков, сохранить за собой приобретенный объект, но есть масса ограничений. Вероятность риска при условии добросовестности все равно существенна — более 50 %. Необходимо предусматривать технологические момент проведения сделки. В Московской области, Санкт-Петербурге сделки уже давно проходят по более безопасной схеме расчетов.
Хотелось бы здесь сказать, за что отвечает агентство недвижимости. Дело в том, что общепринято, что отвечать за результат сделки не свойственно риэлторам. Не риэлторы должны за это нести ответственность, ведь даже учреждение юстиции по большому счету не несет ответственности за ее результат. Как же риэлтор может это делать? Хочу сказать, что непопулярность ответственности в данной сфере бизнеса обусловлена прежде всего особенностями сложившегося делооборота, т.е. если продавец приобретал квартиру по определенной технологии, то возможно, что он будет требовать, чтобы именно так проходила и его продажа. То есть если он дал деньги сразу, поверив на слово продавцу, то в этом случае он хотел бы, чтобы ему сегодня отдали деньги. Это приципиальный момент. То есть, почему бы и нет — ведь он же отдавал, он же рисковал. Второй момент связан с тем, что в АН должна существовать определенная технология, которая позволяет сократить эти риски, т.е. действительно брать на себя ответственность. ЦАН — не страховая компания, мы не страхуем пассивно возникновение рисков, не определяем сумму вознаграждения, исходя из особенностей сделки. Мы беремся на основании своего договора провести проверку документов по сделке на соответствие действующему законодательству с выдачей официального заключения, с регламентированной в договоре ответственностью за результат нашей проверки. Мы дадим рекомендации, как правильно провести сделку, мы готовы предложить сервис для ее реализации, но все это уже на уровне услуг, которые востребованы или не востребованы. Вы вправе отказаться от дополнительных услуг, если вы способны осуществить их самостоятельно.

Виталий с Затулинки:
Можно ли через страховую компанию застраховать себя во время покупки квартиры - то есть, имеется ввиду - на время подачи документов в юстиции и до получения бумаг? Есть ли такие услуги у страховых, может быть какие-то агенства оказывают эти услуги совместно со страховщиками - и последнее - сколько это стоит?

Ответ:
Могу отметить, что самый рискованный этап сделки — от передачи денежных средств до регистрирования права собственности. Наибольшее количество незапланированных последствий — на данном этапе. Есть особенности документооборота и т.д. В связи с этим, вероятно, речь идет о титульном страховании — страхование риска утраты объекта недвижимости в результате прекращения права собственности, которое возникло на него, так вот как раз, если вести речь о самом рискованном этапе — этапе регистрации, то право еще не возникло, а соответственно, еще не может быть застраховано. А если не существует такой услуги, а по большому счету не существует и рынка, то не существует определения стоимости как таковой. Страховые компании понять можно. Здесь есть еще определение воли сторон. В конце концов, в процессе государственной регистрации, изъявив свою волю в виде заявления на государственную регистрацию, можно с тем же успехом и отозвать его, т.е. проявить свою волю и отозвать свое заявление. Таким образом, получается, что тот же покупатель и продавец могут сами повлиять на исход государственной регистрации. Страхование такого риска, наверное, было бы нелогично. Это непрогнозируемые действия, непрогнозируемые риски.
Есть еще особенность — после этапа государственной регистрации ответственность ЦАН за результат своей работы и титульное страхование, в данном случае в пользу нашего продукта мы можем сказать, что прежде всего есть срок наших гарантий — он распространяется на весь срок владения вами объекта недвижимости в отличие от титульного страхования, которое защищает вас на период действия договора, т.е. вам придется ежегодно оформлять его. К рискам можно отнести то, что есть срок исковой давности, а течение этого срока начинается, когда тот, чьи права ущемлены узнал об этом факте. Это может быть и более долгий срок. Я считаю, что в этой части наша услуга выгоднее. Страхование есть пассивная защита, т.е. страховщик не применяет никаких действий для того, чтобы уменьшить вероятность наступления рисков, конечно, он не враг себе, бизнес построен на том, чтобы собрать определенное количество премий и определенную часть из них раздать. Но хочется отметить, что даже если представить себе такую ситуацию, что возник случай риска, возникла вероятность потери, в результате вы получили выплату (среднестатистический срок выплат может измеряться годами, за которые вы не сможете пользоваться своими средствами, объектом недвижимости), вы получите очень большой багаж негативных эмоций. Поэтому очень важно не просто гарантировать, важно еще и проводить мероприятия, направленные на уменьшение риска возникновения страховых случаев.

Valen Tina:
Читала в газете СОСЕДИ про ваши безопасные технологии, до сих пор не могу понять каким образом вы меняет срок регистарции с 30 дней до 5? Законно ли это?

Ответ:
Законно, в соответствии с внутренними регламентами УФРС.
Двухэтапной сделкой мы регистрируем первично право
покупателя с ипотекой в пользу продавца. Ипотека снимается сразу после подтверждения расчетов, т.е. 3 дня после регистрации права. При этом уже через 5 дней наш покупатель получит право на прописку, пенсию, телефон, защиту своих прав.

Ольга Войтенко:
Олег, добрый день! стараясь быть в курсе событий Новосибирска и, увидев твою он-лайн конференцию, не смогла упустить случая, задать вопрос: я горжусь успехом твоей компании, желаю процветания и финансовой устойчивости тебе в дальнейшем, скажи, пожалуйста, рассматривал ли ты возможность выйти на международные рынки? Интересна ли возможность инвестирования в недвижимость Европы Нвосибирцам? Интересна ли возможность иметь второе гражданство, приобретая недвижимость в Европе?
спасибо,
с уважением,
Ольга Войтенко.

Ответ:
Спасибо, Ольга! Конечно, новосибирцы много интересуются зарубежными рынками. Более того, сегодня не только прогрессивная молодежь, но и возрастная аудитория в курсе сравнительной стоимости недвижимости в России и за рубежом. Это не байка, действительно стоимость нашей недвижимости сравнима с комфортабельным жильем за рубежом. Но не многие новосибирцы готовы воспользоваться этим.
Новосибирск занимает 4-е место по стоимости жилья в России. Это культурный центр, где есть работа. Нам все-таки есть смысл специализироваться на местном сегменте рынка. А метод дистанционных посреднических услуг влечет за собой дополнительные риски. Сейчас спрос сводится больше к информации о зарубежном рынке.

Лорни Всей:
А что можете сказать насчет вашей стоимости услуг?
Почему в разных агентствах одна и та же риэлтерская услуга стоит по разному? Базы у вас разные чтоля?

Ответ:
ЦАН доверяют несколько тысяч новосибирцев, доверяют свое исключительное право предложения своих объектов на местном рынке. То есть эти объекты есть только у нас. Стоимость зависит не от этого, а от состава услуги. Все зависит от состава услуги, от того, что вы приобретаете. Посмотрите на состав услуги и оцените прежде всего свои собственные потребности, какую задачу вы ставите перед агентством недвижимости — только ли найти нужный вам объект, только ли обеспечить переговоры с продавцом, только ли найти нужную ипотечную программу? Я уверен, что вам нужны гарантии, вам нужна ответственность за результат проведенной экспертизы документов. Сделайте правильный выбор — готовы ли вы рискнуть? Если настолько велико ваше желание сэкономить, можно самим давать объявления, общаться с продавцами — всегда есть возможность не ходить в парикмахерскую, а подстричься самому. Цена услуги регулируется рынком.
Демпинг — это признак неуверенности предприятия в качестве своей услуги.

Виктор Иванов:
Хочется узнать - в конце лета здесь на НГСе был материал про агентства, которые размещали пустые объявы - так называемые фонари и что их за это УФАС примерно наказал.
Вашего агентства в этих списках насколько помню не было, хотя такое крупное как Афина Паллада была.
Можете ли вы сказать, что ваши объявления в сети все настоящие?

Ответ:
Несколько тысяч новосибирцев доверяют ЦАН исключительное право предложения, в них мы уверены. Все варианты нашего агентства, размещенные на сайте НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ, — стопроцентно существующие объекты.

Александра:
Добрый день! Мы с мужем собрались покупать двухкомнатную квартиру по ипотеке и сталкнулись вот с какой ситуацией....
Мы поанировали купить квартиру за 2,3, но когда подали все документы в банк и начали выбирать квартиры, оказалось что за эту сумму практически не возможно купить 2-х комнатную квартиру....
Мой вопрос заключается в следующем, насколько адекватные цены на жильё в Новосибирске и не предвидется ли снижения цен на недвижимость?

Ответ:
Цены относительно других регионов России обоснованы: здесь есть работа — значит, есть деньги. Цены регулируются самими участниками рынка. Рынок стихийный, им трудно управлять.

Юрий:
Почему договора центрального агенства не корректируются под кокретного клиента (в зависимости от желания клиента) Деньги надо брать за подбор кокретного варианта, а не за то что клиент состоит у Вас в базе данных и Вы его футболите плохими вариантами-предложениями...

Ответ:
Если данная услуга имеет спрос, значит, она кем-то востребована. Ответственность агентства недвижимости трудно продать. Трудно доказать, насколько важна ответственность. Это предмет диалога. Еще раз отмечу, что нет задачи навязать клиенту услугу. Разумно было бы фиксировать только стоимость подбора вариантов.

Юлия Викторовна:
Добрый день! Какие виды рисков застрахованы по вашим договорам? Какую сумму , если включить в 1 договор все страховки, они составляют от общей суммы договора (в среднем)? по какому принципу вы выбираете страховые компании? сколько по факту произошло страховых случаев и в полном ли объеме были выплачены деньги?

Ответ:
Услуга АН — не страховая сумма. Наша услуга направлена на снижение рисков. Договор страхования профессиональной ответственности ЦАН заключен на 100 млн руб.
Мы не детализируем риски. Наша задача — предупредить любые, рассмотрев каждый пакет документов, результат — заключение договора, мы несем ответственность за достоверность. Цена 2 %, срок действия — весь срок владения квартирой.
Страховка — от нарушений прав предыдущих владельцев, неучтенных наследников, иждивенцев, незаконности предыдущих сделок, ошибок регистратора, недееспособности сторон сделок, неправомочных решений суда и многого другого.
Выплаты производятся в объеме реального ущерба без компенсации морального вреда. Именно выплаты являются основанием декларирования ответственности, именно ответственность — наше отличие для просвещения потребителя.

Кирилл:
Здравствуйте. Вы такой молодой, а уже директор крупной компании. Как добились таких результатов?

Ответ:
Я люблю свое дело. Это плод второго десятилетия моих усилий. Работе посвящена большая часть моего времени. Я думаю, что работа благодарно на это отзывается.

Алексей:
Чем обоснована необходимость оставлять на хранение в ЦАН деньги отданные покупателем продавцу до момента регистрации сделки в УФРС? Могут ли стороны сделки отказаться от этой "услуги" если это им неудобно?

Ответ:
Самое опасное время для покупателя — до получения свидетельства о государственной регистрации права собственности. По сложившейся в Новосибирске практике, покупатель рассчитывается с продавцом в день подачи документов в юстицию. Проблема в том, что собственником недвижимости покупатель станет только через 30 дней, когда получит на руки документы, — таков закон, вернее, брешь в законе.
Здесь нужно еще защитить продавца от неплатежеспособности покупателя. Защитой от этого является расчет, который необходимо произвести. Опять же еще есть риски, которые не зависят от покупателя и т.д. Для того чтобы данная сумма была «забетонирована», мы предлагаем альтернативы — банковскую ячейку, например. Отличие только в тарифах и в гибкости редакции договоров банка, т.е. условий. Есть еще третий вариант — игнорировать риски. Для нас решение сторон — закон. Поэтому, если они решили сразу передать средства, мы поддержим, обеспечив транспортировку, проверку купюр и т.д., т.е. выполним желания сторон.