Конец льготной ипотеки? Низкие ставки должны закончиться с 2022 годом — сколько придется платить за жилье

Льготная ипотека, поднявшая на какие-то недостижимые высоты рынок новостроек, должна закончиться вместе с 2022 годом. С осени федеральные власти обсуждают возможность ее не продлевать. С одной стороны, она поддержала застройщиков во время кризиса (и не одного) и дала возможность купить квартиру по низкой ставке тем, кто раньше о собственном жилье мог только мечтать. С другой стороны, она же способствовала взвинчиванию цен на новостройки — да так, что вся выгода от пресловутой низкой ставки сходит на нет. Кто выступает за отмену льготных программы, а кто за их продление, и что может произойти с доступностью жилья после их отмены — в материале НГС.

В середине сентября правительство выделило на дополнительное субсидирование ипотечных программ — льготную, семейную и дальневосточную — 56,2 миллиарда рублей. Большая часть этих денег, 35 миллиардов, направили на самую популярную и доступную — льготную.

Но уже к концу месяца стали ходить слухи, что эти бюджетные вливания в ипотеку и новостройки могут оказаться последними. Эти разговоры начались еще весной, в мае федеральный Минфин сообщил, что продление льготной ипотеки не обсуждается. В августе гендиректор «ДОМ.РФ» (обеспечивает субсидирование льготных программ) Виталий Мутко и вовсе заявил, что ее нужно отменить — правда, после того как закончится кризис. Но так или иначе обсуждение отмены льгот на ипотеку всплывает то тут, то там.

Сейчас в стране, согласно официальной статистике, кризис в разгаре — как минимум на рынке недвижимости. В конце ноября руководитель «Единого ресурса застройщиков» Кирилл Холопик в интервью «Новым Известиям» отметил, что к концу 2022 года аналитики ожидают падения продаж у застройщиков на 25% — это показатель 2015 года, результатом которого стал рост числа обманутых дольщиков.

По данным Банка России по итогам октября, выдача ипотеки на новостройки в стране обвалилась сильнее всего — на 23%, причем льготные программы тут даже лидируют. Согласно отчету о развитии банковского сектора России, основное снижение пришлось как раз на них: в октябре выдача составила 182 миллиарда рублей против 240 миллиардов в сентябре. Конкретно «Льготная ипотека» (которую выдают под 7%) обвалилась месяц к месяцу на 24%: с 157 миллиардов рублей до 119 миллиардов.

Аналитики «Циан» подсчитали, что сегодня на новостройки приходится примерно четверть всей задолженности по ипотеке россиян. В целом на ипотеку приходится 50,8% долгов в стране, и этот показатель продолжает расти.

На фоне общего снижения ипотеки в стране в Новосибирской области, как ни странно, осень оказалась успешной. По данным регионального управления Росреестра, в течение года эксперты фиксировали снижение показателей в апреле и мае (об этом НГС уже писал), рост с июня, а максимальные показатели по регистрации ипотечных сделок пришлись на март (когда люди стремились реализовать ранее выданные по низкой ставке решения банков) и октябрь.

Примерно та же ситуация в льготной ипотеке.

— Всего в регионе с начала действия государственных программ (льготная ипотека, сельская ипотека) в новосибирском Росреестре зарегистрировано почти 22 тысячи ипотек, в 2022 году наибольшая активность наблюдалась в феврале — апреле и в сентябре-октябре 2022 года, — рассказали в управлении.

Число зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве в этом году по отношению к 2021 году не изменилось и составило 25 тысяч (что, впрочем, на 15% больше, чем в 2020 году).

— Динамика ежемесячных показателей свидетельствует о снижение обращений за регистрацией новостроек лишь в апреле и мае 2022 года. На этом фоне показатели последующих месяцев увеличивались, — отметили в Росреестре. — В октябре отмечен значительный рост ДДУ — 3574.

Пока решения о продлении льготной ипотеки нет (9 декабря в правительстве сообщили только о продлении на 2023 год программы дальневосточной ипотеки), аналитики рассуждают о последствиях ее отмены.

По информации «Циан», Новосибирская область не вошла в число регионов, где влияние льготной ипотеки очень велико: наибольшее число таких заёмщиков пришлось на Санкт-Петербург (39% от общего числа ипотечных договоров), Краснодарский край (36%), Москву и Ленинградскую область (33%), Пензенскую область (31%). По мнению аналитиков «Циан», от завершения программы льготной ипотеки новосибирцы, таким образом, пострадают меньше.

Но даже доли процентов в статистике — это реальные люди, тысячи людей. По данным исследования «Циан» и Hh.ru, в среднем они тратят на ипотеку треть семейного дохода, или 39 тысяч рублей. В случае отмены господдержки и установления средней рыночной ставки платеж достигнет 47% семейного дохода, или 52 тысяч рублей ежемесячно.

Рост затрат на ипотеку сократит расходы на другие необходимые нужды.

— При отмене льготной ипотеки и стандартной ставке 10,4% в среднем сверх прожиточного минимума у семьи будет оставаться всего 15,6 тысячи рублей против 28,5 тысячи при льготной ипотечной ставке, то есть — почти в два раза меньше, — рассказали в Циан по итогам проведённого исследования.

Кроме того, при отмене льготной ипотеки заемщикам сложнее будет снимать жилье в ожидании ключей от новостройки. В 17 из 25 крупных городов, расчёты по которым приводят в своем исследовании «Циан» и Hh.ru, среднего семейного дохода не хватит, чтобы платить стандартную ипотеку, арендовать однокомнатную квартиру на время строительства и при этом тратить на повседневные расходы сумму не больше прожиточного минимума. Дефицит составит в среднем 4,6 тысячи рублей.

Новосибирск в этих расчетах оказался в зоне, близкой к критической. Прожиточный минимум для семьи из двух взрослых и ребенка, по подсчетам аналитиков, составляет у нас 45,2 тысячи рублей. Аренда однушки обойдется в среднем в 21,6 тысячи рублей. Если семья берет льготную ипотеку, сверх прожиточного минимума ей остается 26,1 тысячи рублей. С учетом аренды — всего 4,5 тысячи. Если учитывать аренду и стандартную ипотеку под 10,4%, новосибирской семье не хватит на жизнь примерно 8 тысяч рублей.

— Для того чтобы выплачивать ипотеку без господдержки, необходимо будет вносить больший первый взнос, что сложно, учитывая прогнозный уровень инфляции в 2022 году на уровне 13,2%, а реальный отмеченный рост предлагаемых зарплат за год — на 6%, — отмечает Наталья Данина, директор департамента аналитических бизнес-решений Hh.ru и руководитель сервиса Банк данных заработных плат Hh.ru.

В конце ноября стало известно, что Минфин и Банк России запустили опрос среди банков об их видении рынка ипотеки, если господдержку отменят. Результатов оценки пока нет, но банкиры перспективы оценивают не очень оптимистично, пишет финансовое издание Frank Media.

9 декабря на онлайн-конференции, организованной Сбербанком для застройщиков, замдиректора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Руслан Булатов заметил, что отрасль «подсела, как на иглу, на льготную ипотеку».

Тем не менее большинство источников Frank Media предполагают, что льготную программу продлят. Замглавы Минстроя России Никита Стасишин в интервью «Известиям» сказал, что «эти решения несколько лет подряд принимает исключительно президент нашей страны». Но в ведомстве, по его словам, продление льготной ипотеки поддерживают: это обеспечит пополнение эскроу-счетов и, соответственно, сделает доступным проектное финансирование для застройщиков.

— Вклад в ВВП нашей страны от строительной отрасли, жилищного строительства очень серьезный. И мы считаем, что было бы важно сегодня те меры, которые существуют для поддержки спроса, не останавливать, а продолжить в 2023 году, — сказал замминистра.

Эксперты, опрошенные НГС, к отмене льготной ипотеки тоже относятся со скепсисом. По мнению управляющего компанией «Выставка новостроек» Григория Якобсона, распространяемые слухи об этом — своего рода маркетинговый ход, призванный создать искусственный ажиотаж и поддержать падающие показатели по выдаче ипотечных кредитов.

— Вряд ли льготную ипотеку отменят, но, если это произойдет, останется еще субсидированная ипотека — в любом случае девелоперы совместно с банками будут стараться поддерживать спрос, — предположила директор компании RID Analytics Елена Ермолаева.

Впрочем, по мнению Натальи Даниной, даже если льготную ипотеку вновь продлят, прежнего ажиотажного эффекта от нее уже не будет. А вот вторичная недвижимость будет расти — она начала расти уже осенью 2022 года.