Новостройка или вторичка? Как найти «чистую» квартиру и реально ли купить жилье под 1,6% годовых

За этот год в Новосибирской области планируют построить 1,7 миллиона квадратных метров жилья — такие цифры называют в региональном Минстрое. На вторичном рынке тоже нет проблем с выбором — в продаже находятся тысячи квартир. Где лучше покупать жилье — в новостройке или в старом проверенном доме? Какие характеристики квартиры обязательно нужно проверить перед сделкой, чтобы не попасть впросак? И что делать, если вам не повезло купить недвижимость в долгострое? Публикуем авторскую колонку риелтора Риммы Сотниковой.

Новостройки в этом году пользуются большим спросом — до сих пор действует господдержка, и процентная ставка в разы меньше, чем на вторичное жилье. В некоторых новостройках возможно соединить две программы: господдержку и акцию от застройщика, купив квартиру под 1,6% годовых.

Вторичное жилье, несмотря на высокий процент ипотечной ставки, также пользуется спросом. Например, когда есть необходимость в срочном переезде. На вопрос, что лучше покупать в 2021 году, однозначно ответить нельзя, так как каждый отталкивается от своих возможностей, потребностей и целей. Но точно могу сказать, что купить вторичку, вложив при этом минимум собственных средств, легче по сравнению с новостройкой по господдержке — минимальный первоначальный взнос для такой недвижимости составляет 20%.

Плюсы и минусы новостройки

И у новостроек, и у вторички есть как плюсы, так и минусы. Начнем с новостроек. К огромным плюсам относится постепенный рост цены. На стадии котлована жилье можно купить за очень даже приемлемую цену. Когда дом сдадут, то цена вырастет в разы. А если ваше жилье взято в ипотеку, то удастся сэкономить на выплатах по кредиту благодаря программе господдержки.

Другим несомненным плюсом считается то, что история жилья начинается с вас, а значит, нет опасения относительно юридической чистоты квартиры. Есть и минусы. Если вы уже заселились в новостройку, то вас ждут постоянные ремонты у соседей, шум. Если же строят дома в ЖК по соседству, то также будут шум, пыль и грязь от стройки. И тут же еще скажу, что ремонт-то сделали, а вот усадка дома еще впереди — и тут как повезет. Право собственности жильцы новостроек получают не на этапе подписания договора долевого участия, а это означает, что безналоговый период для продажи квартиры сдвигается. Также после продажи квартиры (если налог возникает) и покупки в новостройке важно уложиться в налоговый период.

Теперь разберем ту же информацию для вторички. Во-первых, это уже готовое жилье, в которое можно сразу заехать или начать сдавать в аренду, получая прибыль. Также с собственниками квартиры всегда можно договориться о цене, четко обосновав причины, по которым вы хотели бы купить дешевле.

А что с минусами? Если вы покупаете жилье не за наличные деньги, то процентная ставка по ипотеке выше, чем на новостройки. Помимо этого, нужна доскональная проверка квартиры.

На хорошем риелторе / юристе лучше не экономить, чтобы потом не случился сюрприз в виде наследников или еще чего похуже. Вам следует остерегаться следующих пунктов при просмотре истории жилья: супругов, которые не были в курсе о продаже (необходимо нотариальное согласие, даже если супруги уже разведены); долгов на квартире; использования маткапитала; невыселяемых жильцов (их можно увидеть в справке о зарегистрированных лицах, а ее можно получить в паспортном столе УК) — такими можно считать, например, жильцов, отказавшихся от приватизации и получивших право на пожизненное проживание. Чтобы обезопасить сделку, необходимо попросить предоставить выписку из домовой книги без прописанных жильцов.

На законодательном уровне, конечно, предусмотрены меры защиты дольщиков от долгостроя, например, неустойка за просрочку передачи объекта или право на односторонний отказ от договора при просрочке свыше определенного срока. Но думаю, что в условиях нестабильного финансового положения застройщика эти меры защиты могут оказаться неэффективными. Более детальную консультацию по конкретному объекту лучше получить у юриста, который поможет и подскажет, какие дальнейшие шаги и действия нужно предпринять.

Пользоваться объектом капитального строительства, который не введен в эксплуатацию, запрещено законом. Если дом в эксплуатацию введен, но не поставлен на кадастровый учет, то подписывается акт приема-передачи ключей, объект передается на основании акта приема-передачи, производится осмотр квартиры и составляются претензии (если есть). Именно с этого момента вы законно заселяетесь в объект недвижимости, делаете ремонт. Если акт передачи подписан, то нужно дождаться оформления квартиры в собственность. До подписания акта вы имеете право продать квартиру по переуступке. Увы, невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру в доме, который не поставлен на кадастровый учет.

Вообще в разных новостройках заселение происходит по-разному. Например, сейчас застройщик «Энергомонтаж» делит этот процесс на три действия: у него сначала идет осмотр квартиры и составление претензий (если имеются), далее покупатели подписывают акт приема-передачи квартиры и только после этого могут получить ключи. Затем следует самостоятельно начать оплачивать коммунальные услуги. Если мы говорим про «Дискус», то они этот момент делят на два действия: изначально покупатели подписывают акт приема-передачи квартиры и в этот же день могут получить ключи (тогда же коммунальные услуги они начинают оплачивать самостоятельно). А могут временно оставить ключи у застройщика, и тогда коммунальные услуги можно начать оплачивать позже.

«Мы получили недоступное жилье». Почему госипотека не помогла семьям с детьми и кто на этом нажился?

Почему стоит опасаться квартир с вложенным маткапиталом и как продать такую недвижимость? Читайте инструкцию от риелтора.

Лучший район города. Колонка о том, почему Родники круче всех и чем плохи Затулинка, «Плющиха» и «Пед».