Недетский лепет: новосибирец купил квартиру младенца и потерял ее. Ему заплатили почти 2 миллиона

Новосибирское агентство недвижимости выплатило клиенту больше миллиона рублей из-за проблем со сделкой: новая квартира попала в центр конфликта между родственниками, а её настоящим владельцем оказался младенец. В агентстве суммы, которые в аналогичных случаях приходится возмещать пострадавшим клиентам, уже исчисляют килограммами. Почему покупатель не мог узнать о проблемах с документами, выяснила корреспондент НГС.

Весной прошлого года новосибирец Анатолий Чередников решил купить квартиру для сына. Сам он жил на улице Станиславского и варианты подбирал поблизости. Самой подходящей оказалась «двушка» в доме на улице Степной, 68.

— Сам я в неё не заходил, жена её смотрела, но с хозяйкой общался — вроде бы нормальная, — вспоминает мужчина. — Вопросов не было, всё было, в общем-то, нормально.

Вариант предложило «Центральное агентство недвижимости» («ЦАН»), оно же его проверяло и сопровождало документы в Росреестр, который сделку зарегистрировал. Но когда покупатель решил в квартире прописаться, внезапно получил отказ.

— Мне говорят: «Извините, мы не можем вас прописать, потому что там есть ещё хозяева».

Я говорю: «Не понял, какие там могут быть ещё хозяева?». Мне сказали, что вроде как хозяева есть.

Выяснилось, что в квартире изначально были прописаны несколько человек, среди которых — гражданская супруга предыдущего владельца квартиры. В 2016 году, по информации юриста «ЦАН» Никиты Шмакова, хозяин квартиры погиб, а саму квартиру в наследство получила его сестра: наследников первой очереди у него не было.

— Потом родственница обратилась в суд с иском о выселении прописанных там лиц, и на суде выяснилось, что сожительница была беременной, а её ребёнок — это сын бывшего владельца, который умер до его рождения, — рассказал юрист. — Фактической возможности провести генетическую экспертизу уже не было, родство установили только на основании свидетельских показаний, но ребёнок стал наследником первой очереди.

Право собственности на квартиру за ребёнком суд признал в октябре 2017 года, то есть к моменту продажи родственница погибшего владельца такого права уже не имела, но на сделку всё же решилась: как предполагает Никита Шмаков, то ли надеялась, что успеет обжаловать определение суда, то ли рассчитывала, что разбираться будет уже покупатель квартиры.

Но покупатель разобраться не смог: в марте 2019 года суд признал сделку недействительной, и Анатолий Чередников потерял не только новую квартиру, но и все деньги. Возмещать их пришлось агентству, которое эту сделку застраховало. Чередников рассказал корреспонденту НГС, что с учётом стоимости самой сделки, судебных издержек и прочих расходов и компенсаций «ЦАН» возместило ему 1,75 млн рублей, из которых 1,35 млн — деньги, вложенные непосредственно в квартиру. Правда, возместило не «живыми» деньгами — купили другую квартиру.

Всего за 15 лет агентство выплатило 327 млн рублей гарантийных обязательств — это примерно 70,5 тысяч кг денег, иронично посчитали риелторы.

Теперь агентство пытается взыскать потери с продавца квартиры, но это оказалось непросто: деньги она уже успела потратить и возмещать отказывается. Суды из-за одной квартиры длятся уже третий год, в них только меняются стороны: теперь одной из них выступает «ЦАН».

В частности, в квартире могут быть зарегистрированы те, кто не реализовал своё право на приватизацию, несовершеннолетние, могут объявиться наследники, которые не стремились принять наследство или находятся в процессе, когда другие уже решили продать квартиру, — такая практика достаточно распространена.

Подобная система страхования сделок существует во многих агентствах недвижимости. Директор АН «Жилфонд» Александр Чернокульский тоже вспомнил несколько обращений по гарантийному сертификату, который действует в агентстве.

— Один случай — приватизация по поддельному постановлению мэрии, [тогда] Росреестр не проверил подлинность [документа]. Другой — та же ситуация. Третий — человек по поддельной выписке из домовой книги провел приватизацию. Мэрия не проверила. Во всех случаях у продавцов было право собственности, документы были в полном порядке, — рассказал Чернокульский.

По данным сайта агентства, третий случай произошёл в 2018 году — тогда агентство выплатило за потерю права собственности 1,42 млн рублей. Назвать общую сумму выплат по гарантийному сертификату в агентстве не смогли.

«В России интересы продавцов недвижимости защищены гораздо лучше, чем права покупателей. Конечно, можно узнать, есть ли обременения — аресты, ипотека и тому подобное. Однако вы не получите сведений о том, кто в квартире зарегистрирован, приобреталось ли жильё в период брака и полную информацию обо всех "скрытых" собственниках», — комментирует директор «ЦАН» и член правления «Новосибирской ассоциации риелторов» Олег Харченко.