Конец земли

Говорить о таких очевидных вещах, как конечность земельного ресурса, кажется смешным — ну кого этим удивишь. Но сегодня эта расхожая очевидность превращается в проблему: застройщики начинают замечать дефицит ресурсов.

— Площадок нет, причём их нет давно, и с каждым годом всё меньше и меньше, — говорит гендиректор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский. — Участков, которые просто отыгрывались бы на конкурсах, в городе единицы, они достаточно небольшие по площади.

Особенно заметен дефицит земли в Советском районе, где муниципальных территорий практически нет — они в основном арендованы СО РАН у федерального собственника, добавил директор по развитию компании «Роснефтегазстрой-Академинвест» Александр Фельдбуш.

Впрочем, назвать ситуацию тупиковой нельзя. Говорить о реальном дефиците справедливо, только когда речь идёт об участках, в которые не нужно вкладываться. Это какие-то идеальные условия, время которых давно прошло, считает руководитель проекта «Ключевой» Андрей Серпенинов.

— Застройщики ищут площадки, которые уже готовы. Но что значит готовы — это значит, что какие-то предыдущие вложения должен кто-то подарить застройщику. Это основа для коррупции и повод для разбирательств, — рассуждает он.

Кроме того, подчёркивает он, нужно разделять сегменты: с территориями для комплексной застройки ситуация одна, с участками для точечной — совсем другая. Комплексные площадки и не должны быть готовы к строительству «по дефолту» и всегда подразумевают длительное и планомерное развитие и вложение денег.

Таких площадок несколько, они есть на каждом направлении города. Огромный потенциал для развития есть между площадью Калинина и 5–6-м микрорайонами, на Ключ-Камышенском плато, в Краснообске, вокруг «Чистой Слободы» и «Матрёшкина двора», в Ложке — строители просто не успевают их освоить.

Часть этих территорий уже находится в собственности у девелоперов, знает директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков.

— Мы какое-то время назад отработали участок в 150 га, который примыкает к границе города, а вокруг этого земельного участка выявленного нами строительства, на которое уже есть разрешение, — на 5 млн кв. м, — говорит эксперт.

— При условии, что город будет сдавать в районе 1 млн кв. м в год, запретив строительство везде, только в одной локации можно будет в течение 5 лет обеспечивать ввод. <…> Даже если не случится ни одной сделки с земельными участками.

Коммерческий директор ГК «Абажур» (занимается реализацией коммерческой земли в Новосибирске) Павел Грицай смог с ходу назвать сразу несколько участков и в городе. В частности, по его данным, есть подходящие для строительства жилья участки площадью около 1 га в районе площади Калинина, на первой линии улицы Фрунзе, на улице Рябиновой. Но все эти территории — частные и стоят недёшево: по его оценке, средняя стоимость 1 га для строительства жилья — порядка 100 млн рублей.

— Я прекрасно понимаю, что для застройщика зайти и сразу выложить, ещё не начав строить, а иногда даже и проектировать не начав, весьма круглую сумму [сложно]. У него её нет, банк, как вы понимаете, такую сумму не даст. Даже крупному, — говорит Грицай.

По мнению же Максима Маркова, застройщик в любом случае останется в плюсе: он просто вносит повышенную стоимость земли в конечную цену для покупателя, и всё равно не выходит за границу 15–20-процентной доли затрат на участок в цене 1 кв. м жилья.

— Экономическая целесообразность сохранилась, доходность примерно осталась такой же, просто девелоперы, которые хотели строить очень дешёвое жильё и нести очень низкие затраты, — их время закончилось, — поясняет Марков.

Другой путь — развитие застроенных территорий, то есть пресловутых ветхих бараков и частного сектора. И то и другое ещё дороже, чем покупка участков у городских землевладельцев. Но если с расселением бараков за последние годы работа более или менее наладилась и хоть и медленно, но продвигается, то перспектива расселять гектары индивидуальных домов многих застройщиков откровенно пугает.

— Вообще это великолепные места, причём они коммуникационно, с точки зрения транспортной доступности очень удобны, но общаться с владельцами частных домов в условиях российского законодательства, в общем-то, самоубийство, — говорит Игорь Белокобыльский. — Сформировать сколько-нибудь внятную площадку на базе частного сектора не представляется возможным, потому что длительность переговоров вышибает. Очень дорого.

В таких условиях, даже с учётом периодически, к возмущению новосибирцев, появляющейся то тут, то там точечной застройки,

велика вероятность того, что через пару десятков лет Новосибирск будет состоять из кольца современных окраин вокруг ветхого центра — как в Мехико, считает гендиректор «Стрижей».

— Я уже 10 лет не живу в центре, и за эти 10 лет он с точки зрения инфраструктуры уже деградировал. Он вырождается инфраструктурно, и это только начало. Возможностей для современной бурной коммерческой деятельности в центре нет, центр стиснут этими определённостями, просто связан, как ремнями, — говорит Белокобыльский.

Но большинство экспертов считают, что и расширение, и уплотнение города будут в той или иной степени равномерными. Пока город больше идёт по пути расширения: присоединяются новые территории (как было с микрорайоном «Стрижи»), создаётся агломерация. Такое расползание городу невыгодно, замечает Андрей Серпенинов: слишком большие нужны вложения в инфраструктуру и дороги — это потенциальная экономическая яма.

— Рассказы о том, что нужно строить большие агломерации, — в чистом виде профанация, это очень тяжело и плохо для всех, для жителей в первую очередь, — уверен Серпенинов. — Мы в любом случае будем двигаться в сторону урбанизации, высокоплотной застройки, которая на самом деле везде в городах и превалирует. Как бы это ни оценивали, это естественный тренд.

Основой должна стать реновация — хотя не в точности такая, как в Москве, конечно, под которую «рихтовали» не только местные, но и федеральные законы. В первую очередь это коснётся территорий с ветхим жильём, затем — частного сектора. В перспективе, предполагают эксперты, город займётся и редевелопментом — выносом за городскую черту промышленности и военных частей. Этот процесс, в принципе, уже тоже запущен: молокозавод в тихом центре уже обжит, ведётся строительство жилья на месте жиркомбината, ждёт застройщика территория «Альбумина».

— В России всё можно сделать. Важно, чтобы кто-то захотел, — резюмирует Игорь Белокобыльский.

Читайте также:

Гектары с барского плеча

Бизнесмен пообещал подарить 50 участков у своего коттеджного поселка — но с одним условием.