Долг по ипотеке: что делать

Ипотека — один из инструментов приобретения долгожданного собственного жилья. Однако кредит обычно оформляется на несколько лет, в течение которых может произойти всё что угодно. N1.RU выяснил, что делать, если ваше материальное положение пошатнулось и платежи по кредиту стали неподъёмными.

Резкое сокращение доходов, серьёзная травма, смерть родственника — любая причина может выбить заёмщика из колеи и вызвать просрочку платежей. Самое важное в любой ситуации — не пускать всё на самотёк, даже если вы знаете, что скоро решите финансовые проблемы и сможете погасить задолженность.

В первую очередь, нужно оповестить банк о сложившейся ситуации. В противном случае есть большая вероятность потерять квартиру.

Недвижимость, приобретённая с привлечение ипотечного займа, находится у банка до окончания выплат. Если заёмщик игнорирует выплаты, банк запускает штрафные санкции, а затем обращается в суд с требованием погасить долг путём продажи залоговой квартиры. Залоговая квартира может быть реализована только посредством открытых торгов на основании решения суда.

Помните, что из стоимости реализованной недвижимости также взимаются судебные расходы, проценты, неустойки.

«Если заёмщик прекращает обслуживать свой ипотечный кредит, то банк начнёт начислять штрафы и пени. По истечении указанного в договоре срока кредитор обращается в суд, чтобы взыскать предмет залога. При этом не имеет значения, есть у заёмщика другое жильё или нет», — комментирует Иван Шевельков, директор юридического центра «Высшая инстанция».

Даже если в квартире прописаны несовершеннолетние, банк найдёт возможность продать недвижимость.

Какие пути решения проблемы наиболее эффективны?

1. Страховка

В случае финансовых затруднений перечитайте договор страхования, который вы подписывали при оформлении ипотеки. Обычно в список страховых рисков входит утрата работоспособности, а иногда и потеря работы или дохода на определённый период.

Чтобы получить компенсацию, заёмщику нужно подготовить документы, которые могут подтвердить объективные причины финансовых проблем (например, копию трудовой книжки).

2. Реструктуризация

Помните, что банк тоже заинтересован в досудебном разрешении дела — ведь иначе его ждут материальные и временные издержки. Поэтому кредитор может предложить произвести реструктуризацию долга.

«Если не получается внести платежи в срок, необходимо сообщить об этом в банк, объяснить причины. Банк может предложить реструктурировать задолженность, предоставить отсрочку платежей — ипотечные каникулы. Либо же удлинить срок кредита, что снизит ежемесячный платёж. Главное — не прятаться, а искать возможности компромисса, если вам дорога ипотечная квартира», — подчёркивает Юлия Грызенкова, доцент финансового университета при Правительстве РФ.

3. Рефинансирование

Суть рефинансирования в том, что вы можете перевести ипотечный кредит из одного банка в другой, предлагающий более выгодные условия (например, пониженную процентную ставку). Однако рефинансирование выгодно не всем заёмщикам — сначала нужно тщательно просчитать все расходы, которые потребуются на оформление кредита в новом банке (комиссии, страхование и т. д.). Также убедитесь, что в вашем кредитном договоре нет запрета на досрочное погашение.

Если разница в ставках по займу составляет хотя бы 2 %, то можно решаться на процесс рефинансирования.

«Мы наслышаны о том, как удивительно порой выглядит реструктуризация кредита в том же банке: они иногда предлагают платить под больший процент. Но при этом предоставляют отсрочку на несколько месяцев. Конечно, лучше заняться рефинансированием», — считает Павел Козловский, автор программ «Домашняя бухгалтерия».

4. Продажа квартиры

Эта мера, конечно, нежелательна, потому что никому не хочется лишиться недвижимости. Однако продать квартиру самостоятельно всё же лучше, чем дожидаться её принудительной реализации. Помните, что такой вариант возможен только по согласованию с кредитором. Скорее всего, банк согласится на продажу, ведь реализация квартиры потребует от него дополнительных затрат.

Возможно, выбрав этот вариант, вы не только вернёте банку долг, но и получите прибыль.

«Мотивация банка при подаче иска обычно соразмерна величине долга — для крупной организации нет интереса в судебных затратах ради небольшого долга. К тому же пока сумма долга не достигла 5 % от стоимости ипотеки в целом, в суд подавать представители банка не могут. Клиент банка также узнает о риске судебных разбирательств заранее — перед подачей иска банк обычно многократно сообщает о своих планах», — напоминает Иван Шевельков.

Банк не может передать долг третьим лицам, если вы не давали на это согласия. Поэтому в первую очередь при появлении коллекторов внимательно перечитайте договор. Если в нём нет пункта о согласии заёмщика на передачу персональных данных третьему лицу, кредитор нарушил закон и обязательств перед коллекторами у вас нет.

Судебный юрист Александр Гулько перечисляет несколько правил, которых необходимо придерживаться должнику, если банк посредством договора уступки прав требования переуступил права на задолженность по кредиту коллекторам.

1. Отвечайте на письменные предложения о погашении долга (претензионные письма) в письменном виде. Обязательно проверяйте все указанные суммы и их обоснование.

2. Сохраняйте конверты с претензиями.

3. Направляйте свои ответы заказным письмом с уведомлением с описью вложения.

Эти меры помогут, если разбирательства продолжатся в суде.

Читайте также, обязательна ли страховка при ипотеке и какие ставки по ипотеке ожидаются в 2018 году. N1.RU поможет выбрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке.