Ставки сделаны

На протяжении всего года банки регулярно снижали процентную ставку по ипотечным кредитам, что привело к всплеску интереса заёмщиков. N1.RU узнал у специалистов, чем объясняется ставка на уровне 10 % и станет ли ипотека ещё доступнее в 2018 году.

По данным ЦБ РФ по состоянию на 1 октября 2017 года, количество выданных ипотечных кредитов (первичный и вторичный рынок) по России составило 704 675 единиц, что на 15,77 % больше показателей за 9 месяцев 2016 года (608 708 выданных кредитов).

«В 2017 году для рынка ипотечного кредитования характерен заметный рост. Рабочая ставка сейчас доходит до 9,5 %. Такого в истории российского рынка ипотеки ещё не было. Больше половины всех сделок с недвижимостью проходит с привлечением заёмных средств. В ипотеку покупают и новостройки, и вторичное жильё. Сейчас кредиты на жильё берут даже те, кто ранее не был сторонником ипотеки», — констатирует Олег Вонарха, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд».

По данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по рынку на 1 октября 2017 года составила 11,1 %, что меньше на 1,61 процентного пункта к итогам аналогичного периода 2016 года.

«Ставка по банковским кредитам зависит от ключевой ставки Центробанка, которая в этом году была понижена до 8,5 % (ЦБ устанавливает ставку в зависимости от уровня инфляции). Это прямо влияет на ставку по ипотеке в банках. Каждое понижение на 2–3 % снижает ежемесячный платёж на 20–25 %, так как платежи по ипотеке рассчитываются по аннуитетной формуле. Поэтому больше потребителей могут купить первое недорогое жильё или перейти в комфорт-класс (тот, кто ранее мог приобрести жильё только эконом-класса)», — говорит Диана Имамгаязова, проект-менеджер компании «ИНТРО Технологии Рус».

По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), средний размер выданного кредита за 9 месяцев 2017 года составляет 1,83 млн руб. по сравнению с 1,7 млн в 2016 году. Учитывая стабильность цен на недвижимость, этот показатель говорит, что благодаря доступным ставкам покупатели могут выбирать более просторное жильё.

«Помимо снижения ставок по ипотеке важно отметить снижение цен на недвижимость. Начиная с пиковых значений 2015 года, снижение цены по ряду квартир в динамике двух лет достигло 20 %. Кроме того, у застройщиков есть квартиры в готовых домах или в домах на сдаче. Итак, перед нами — низкая ставка по ипотеке, цена на минимуме (уровень 2011–2012 годов), расширенная линейка квартир за счёт вариантов, которые покупатели теперь могут себе позволить. Разумеется, поэтому спрос растёт», — комментирует Константин Рузаленок, менеджер отдела продаж федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ» в Новосибирске.

Но и заёмщики, оформившие ипотеку по высокой ставке, находят более выгодные варианты благодаря рефинансированию. Это выгодно и кредиторам: сейчас наблюдается процесс перехода надёжных клиентов из одного банка в другой. «Мы наблюдаем всплеск активности клиентов по рефинансированию. По нашим прогнозам, к концу 2017 года доля кредитов в этой программе составит 15 % от всех выдач по РФ», — сообщает Олег Павликов, управляющий филиалом «Абсолют Банка» в Новосибирске.

По данным АИЖК на сентябрь 2017 года, ставки по ипотеке находились на минимальных значениях за всю историю развития рынка начиная с 2005 года: 10,34 % — на новостройки, 10,70 % — на вторичное жильё.

«Вероятно, спрос будет перемещаться в сторону «новой вторички» — по сути, новостроек, но уже введённых в эксплуатацию. Всё больше квартир, которые сейчас приобретаются по договорам долевого участия, будут продаваться как «вторичка». Сегодня репутация застройщика при выборе даже важнее цены. Неважно, сколько стоит квартира, если объект не достроят. Объёмы предложения на вторичном рынке растут, и спрос перемещается туда», — считает Сергей Первиков, генеральный директор Prisma Group.

По данным АИЖК, текущее положение дел на ипотечном рынке не вызывает беспокойства. Низкая просрочка по ипотеке привлекательна для кредитных организаций. Так, доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней на 1 сентября 2017 г. снизилась до 2,44 % против 3,02 % годом ранее. Для сравнения: по неипотечным кредитам эта цифра превышает 13 %.

«Важное грядущее изменение на рынке — это новые требования Центробанка к процедуре оценки рисков по ипотечным займам. Они отражены в инструкции «Об обязательных нормативах банков», которая вступает в силу с 1 января 2018 года. Теперь для заёмщиков, которые выплачивают первый взнос по ипотеке менее 20 %, будет установлен более высокий уровень риска. В свою очередь, это влияет на секьюритизацию — выпуск ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Предположительно, банки будут повышать минимальный первый взнос, чтобы выпускать ИЦБ», – поясняет Диана Имамгаязова.

Олег Павликов напоминает, что ипотека без первоначального взноса – риск не столько для банков, сколько для потенциальных клиентов. Эксперт подчёркивает тот факт, что ведущие ипотечные банки, входящие в топ-10, не предлагают ипотеку без первоначального взноса, поскольку он является показателем финансовой грамотности заёмщика.

В текущих условиях занять ведущую позицию на рынке может банк, способный предоставить клиенту не только выгодные условия кредитования, но и максимально удобный сервис.

«Банки предлагают обновлённые продукты. Например, рефинансирование ипотечных кредитов — не новинка, но некоторые банки предлагают рефинансировать ипотеку, оформленную на покупку строящегося жилья, — то есть можно снизить ставку ещё на этапе строительства дома. Интерес у сибиряков вызывает и новая услуга — предоставление кредита на покупку недвижимости, находящейся в обременении другого банка. Более того, некоторые кредитные организации даже смягчают условия получения кредита: увеличивают максимальный срок ипотеки, снижают требования к минимальному стажу на последнем месте работы. При этом банки не стали лояльнее относиться к плохой кредитной истории», — отмечает Олег Павликов.

В 2018 году в России планируется создание электронной закладной, которая станет очередным шагом к электронному документообороту при покупке недвижимости. Это изменение сделает удобнее процесс ипотечного кредитования в первую очередь для заёмщика.

Сергей Первиков уверен, что в следующем году государство будет активно регулировать рынок ипотечного кредитования: «С ростом доли ипотеки всё большая часть доходов граждан будет уходить на погашение кредита. В следующем году мы увидим активные действия государства по регулированию рынка. Уже создан и начал работу компенсационный фонд, меняется законодательная база, выставлены формальные и жёсткие требования к застройщикам. Это приведёт к тому, что мелкие игроки постепенно будут уходить с рынка, останутся только крупные. В целом ипотека будет дешеветь, эта тенденция уже налицо и будет только укрепляться».

Государство инициирует и социальные программы, направленные на решение жилищных вопросов россиян. «Ожидается программа ипотечного кредитования для семей, в которых с 2018 года появится второй или третий ребенок. Такие семьи смогут рассчитывать на субсидирование государством процентной ставки сверх 6 % годовых. Большинство действий клиентов по смене жилья связано с расширением семьи, поэтому такая программа будет интересна россиянам. Однако оценить её влияние сложно, пока нет исчерпывающей информации», — говорит Олег Павликов.

Также напомним, что в конце ноября Владимир Путин сделал несколько заявлений о новых мерах социальной поддержки семей с детьми, которые вступят в силу в наступающем году. В частности, предложено продление программы материнского капитала до 31 декабря 2021 года.

Читайте также об итогах уходящего года на рынке недвижимости Новосибирска и узнайте, что нужно учесть, покупая «вторичку». N1.RU поможет выбрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке.