Не бояться: что нужно учесть, покупая «вторичку»

Выбирая квартиру на вторичном рынке, покупатель должен быть крайне бдителен: существует масса нюансов, которые в будущем могут омрачить радость от приобретения жилья. Журналист N1.RU узнал у риелторов и юристов, чего боятся покупатели «вторички» и какие из этих страхов обоснованы.

Хотя цена квадратного метра на вторичном рынке выше, эту разницу покупатель, как правило, компенсирует жильём с готовым ремонтом в более развитом районе. Так, по данным аналитиков N1.RU, средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Новосибирска составляет 58 700 рублей, в новостройках — 52 300 рублей.

«У квартиры на вторичном рынке есть ряд достоинств. Как правило, вокруг этих домов уже сложилась социальная и бытовая инфраструктура. Детские сады, школы, магазины находятся в пешей доступности либо до них без труда можно добраться на общественном транспорте. Любителям квартир в кирпичных домах также проще подобрать вариант на вторичном рынке недвижимости. Сейчас сложно найти новостройку из кирпича. Бонусом при покупке жилья на вторичном рынке может стать хорошая отделка квартиры», — подчёркивает Ольга Панферова, «Урал-Эстэйт».

Опрошенные нами эксперты подчёркивают, что большинство покупателей принимают решение об отказе на основании первого впечатления. Может оттолкнуть всё, что угодно: от беспорядка в квартире до случайных жалоб хозяев или арендаторов на проблемы с напором воды.

«Чаще всего на восприятие влияет само состояние квартиры (отсутствие ремонта, состояние сантехники и труб), присутствие посторонних запахов. Важно и то, как с покупателями общаются продавцы или их представители: зачастую неприязнь или излишнее гостеприимство может отпугнуть покупателя», — рассказывает Ольга Саблина, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд».

Но стоит помнить, что вы покупаете и продаёте не только квадратные метры, но и уровень жизни: в этом доме, в этом районе. «Отпугивают старые дома с неудобными планировками. В квартире может быть хороший ремонт, но в самом доме ветхие инженерные коммуникации и неприглядные подъезды. Отсутствие парковок и современного благоустройства также сыграет в минус», — комментирует Светлана Гилева, специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске.

Однако существуют и не столь очевидные затруднения, которые сложно прогнозировать на этапе покупки. Специалисты рекомендуют не только осмотреть квартиру, но и внимательно отнестись к состоянию подъезда, а также по возможности поговорить с соседями. «Ради продажи квартиры продавцы могут скрывать информацию о буйных соседях, которые будут мешать новосёлам и доставлять им ряд бытовых неудобств», — говорит Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA.

Продавцам недвижимости также важно помнить следующее: если у вас не согласована перепланировка или не снято обременение после гашения ипотечного кредита, эти вопросы нужно решить ещё до поиска покупателей. Вывезите ненужные вещи — вам всё равно нужно будет освобождать квартиру при переезде.

«Обязательно проведите предпродажную подготовку, сделайте недорогой косметический ремонт. Проведите капитальную уборку в квартире, лучше силами клининговой компании, включая мытьё окон. На просмотре не помешает лёгкий запах кофе. Всё это несложно, но расположит к вам покупателей», — рекомендует Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург».

«Существует множество разных мошеннических схем, начиная с незаконной продажи муниципального жилья по поддельным документам, заканчивая заключением сделки через подставное лицо с краденым паспортом. Схемы эти настолько сложные и запутанные, что мой совет: все сделки на вторичном рынке недвижимости проводить вместе с опытным риелтором», — комментирует Алексей Зубик.

Если вы нашли квартиру мечты по цене намного ниже рыночной, не спешите радоваться: скорее всего, у этой недвижимости непростая судьба.

«По закону о банкротстве сделки, совершённые должником в последние три года до открытия в отношении него банкротного дела, могут быть оспорены. Таким образом, выгодно купив «элитку» по цене бизнес-класса, можно оказаться втянутым в судебные тяжбы по поводу недвижимости. Шансы оставить себе квартиру очень малы, а рассчитывать, что бывший собственник раздаст все долги, — неразумно. В таких случаях рекомендуем тщательно изучать информацию о поданных исках на продавца», — делится юрист Александр Гулько.

Максим Калинин, юрист агентства недвижимости «Афина Паллада», перечисляет неочевидные риски при покупке «вторички».

1. Дефект в одной из предшествующих сделок. Например, распространены случаи получения квартир в порядке приватизации без включения в число собственников всех лиц, которые имели на это право.

2. Проживание в квартире членов семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством, или несовершеннолетних членов семьи собственника, оставшихся без попечения родителей. Для совершения сделок с такими жилыми помещениями требуется согласие органа опеки и попечительства.

3. Неполученное или неоформленное наследство. Если имущество оформлено на одного наследника, это вовсе не гарантия того, что других наследников нет.

4. Незарегистрированные права умерших супругов. Продавец должен был оформить наследство после смерти супруга. У умершего супруга была половина квартиры, которая подлежит наследованию в общем порядке, и получить права на эту квартиру могут и другие наследники.

«Как понять, что с квартирой что-то не так? Один из способов — получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости о переходе права собственности (расширенная выписка). Если квартира часто перепродавалась, то это повод задуматься о целесообразности покупки», — резюмирует Максим Калинин.

N1.RU попросил адвоката Сергея Головина назвать условия, которые станут для покупателя приятным бонусом и снизят возможные юридические риски.

1. Квартира не приватизировалась, а сразу приобреталась в собственность первым владельцем.

2. Продавец с момента приобретения до продажи находился в одном семейном положении.

3. В квартире не проживают маленькие дети.

4. Одни и те же собственники купили и продают квартиру.

5. Собственники не страдают алкоголизмом, не пожилые люди, не инвалиды.

6. Планировка квартиры соответствует плану БТИ.

7. Квартира в собственности более трёх лет.

Читайте также, выгодно ли покупать квартиру в новостройке и какие квартирыв Новосибирске подешевели за год. N1.RU поможет выбрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке.