Почему задерживаются сроки сдачи дома?

Возведение дома в среднем занимает около 3 лет, и всё это время дольщики внимательно следят за ходом строительства. Узнаем, почему сроки могут нарушаться, в каком случае стоит беспокоиться и как взыскать компенсацию с недобросовестного застройщика.

Этапы строительства

— Подготовка площадки и земляные работы

На этой стадии проводится ограждение земельного участка, прокладываются дороги для проезда техники, устанавливаются временные помещения. Также осуществляется разметка осевых линий строения и земляные работы, которые включают в себя подготовку котлована, прокладку траншей под коммуникации, вбивание свай.

— Фундаментные работы

Прочный фундамент — залог долговечности здания. Его тип зависит от грунта, а закладка фундамента занимает до 3 месяцев.

— Строительство дома

• Возведение наружных стен. Технологии и сроки возведения панельных, монолитных и кирпичных домов отличаются. Читайте материал N1.RU об особенностях популярных материалов.

• Возведение внутренних перегородок.

• Монтаж кровли.

— Прокладка коммуникаций

На этом этапе строители прокладывают коммуникации: канализацию, водоснабжение и т. д.

— Внутренние отделочные работы и обустройство придомовой территории

Отделочные работы начинаются со стяжки пола. Параллельно ведётся отделка фасада здания. Вокруг дома в этом время облагораживают территорию — от установки заборов до монтажа детской площадки.

— Ввод дома в эксплуатацию

Государственная комиссия проверяет объект (в том числе на его соответствие проектной декларации и существующим строительным нормам) и выносит заключение. Этап ввода в эксплуатацию иногда занимает до полугода, поскольку комиссия может выявить недочёты, которые необходимо устранить. После подписания акта ввода в эксплуатацию застройщик передаёт дом управляющей компании и подключает все системы (вода, свет, лифтовое оборудование и т. д.).

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с нарушением сроков сдачи объекта. Так, в прошлом году только в Москве в срок не была готова почти половина новостроек. «По нашим данным, 46 % новостроек, заявленных к сдаче в 2016 году, не были введены в эксплуатацию», — отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

— Задержка материалов

Эта проблема может возникнуть в проекте, который предполагает поставку зарубежных стройматериалов.

— Проблемы с финансированием

Многие застройщики на начальном этапе не учитывают возможные кризисные явления в экономике и рассчитывают на более высокую платежеспособность населения. Один из признаков финансовых проблем — резкое снижение цен на квартиры и различные акции, чтобы привлечь новые средства для завершения строительства. Кроме того, у застройщика могут возникнуть проблемы с банковским кредитованием.

— Задержки в ожидании разрешений от властей

Застройщик предварительно согласовывает строительство объекта, но в дальнейшем у властей могут возникнуть вопросы. Например, если были нарушены утверждённые границы застройки.

Иногда сроки сдвигаются из-за технических сложностей с реализацией объекта. «Инженерные ошибки на разных этапах строительства могут спровоцировать внесение изменений в план или же полное реконструирование объекта. Ещё одна распространённая ошибка — неправильно составленный календарный план и график работ: в случае задержки сроков на одном этапе приходится сдвигать все последующие. А различные государственные проверки могут остановить строительство на неопределённый срок», — добавляет Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA.

— Проблемы с подключением к сетям

Согласование проведения коммуникаций с поставщиками может тянуться месяцами. «Чаще всего нарушение сроков бывает вызвано недостаточным финансированием и проблемами с подключением к коммуникациям. Технические условия для этого обеспечивают естественные монополисты, но они не всегда вовремя выполняют обязательства», — говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».

Факт передачи квартиры по договору долевого участия (ДДУ) подтверждает акт приёма-передачи квартиры. Поэтому если в обозначенные в договоре сроки этот документ не подписан, значит, права дольщика нарушены. Помните: нельзя подписывать акт приёма-передачи, не проверив объект и не побывав в купленной квартире!

Обычно при переносе сроков сдачи застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение с новыми сроками завершения работ. Разумеется, покупатель имеет право не подписывать соглашение.

Ждать или не ждать — личный выбор каждого дольщика. «Если строительные работы завершены более чем на 90 %, то, наверное, есть смысл подождать 1–2 квартала, вместо того чтобы расторгать договор. Ведь в противном случае дольщик получит сумму, указанную в договоре, и компенсацию. Но рыночная стоимость недвижимости, вероятно, окажется больше. Как правило, покупатели дожидаются окончания строительства, а затем обращаются за неустойкой в суд», — рассуждает Мария Литинецкая.

Направляя застройщику претензию, убедитесь в том, что он её получил. «Если вы хотите получить компенсацию, то сначала нужно предпринять меры по досудебному урегулированию спора. Если застройщик согласится выплатить некую сумму добровольно, иногда лучше согласиться. Не факт, что когда придёт время исполнения судебного решения, организация сможет обслуживать свои долги», — предупреждает юрист Максим Калинин, агентство недвижимости «Афина Паллада».

Помните, что Федеральный закон № 214-ФЗ в любом случае обязывает недобросовестного застройщика уплачивать неустойку. Поэтому вы можете смело обращаться за неустойкой в суд, вовремя не получив ключи от квартиры.

«Самый доступный способ отслеживать ход строительства дома — проверять сайт застройщика и его отчёты. Грамотные застройщики сами заинтересованы в предоставлении покупателям открытой информации. Часто они в режиме реального времени ведут онлайн-трансляцию со стройки или предоставляют еженедельные фотоотчеты объекта», — резюмирует Алексей Зубик.

Читайте, с чего начать ремонт в квартире, и посмотрите обзор новостроек с хорошей транспортной доступностью. На N1.RU вы также найдёте каталог новостроек Новосибирска.