Готовим квартиру к продаже: пять шагов

Если ваше жильё не в центре, без дизайнерского интерьера и находится в обычной пятиэтажке, то, скорее всего, продажа займёт несколько месяцев. Но даже если вы счастливый обладатель элитной недвижимости, не факт, что быстрая сделка гарантирована.

Портал N1.RU узнал у экспертов, как с минимальными вложениями сделать так, чтобы ваш вариант понравился покупателям.

Освободите квартиру от старых вещей

Прежде всего, приведите жильё в порядок. Проведите ревизию ненужных вещей: может быть, вы решите, что советский сервант или сломанный пылесос уже не нужны, такое количество книг никогда не осилить, а сувениры только собирают пыль.

Люди будут представлять себя в новом пространстве, а старая мебель и гора вещей этому только помешают. Всё лишнее можно продать, раздать знакомым, передать в благотворительные фонды.

Сделайте косметический ремонт

Многие продавцы думают, что сделав хороший ремонт, можно включить его в стоимость квартиры и продать её дороже. Но на самом деле это не так. Жильё с ремонтом может быть купят быстрее, но вряд ли дороже.

«Квартира должна быть ухоженной, без отталкивающих запахов, чтобы приятно было зайти. Можно сделать косметический ремонт, чтобы освежить обстановку. Тогда не нужно будет включать в стоимость квартиры затраты на дорогостоящие работы, и её цена будет более привлекательной для покупателя», — комментирует Наталья Гришманова, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд».

Помните, что зачастую покупатели хотят сделать ремонт самостоятельно. «Если вы не являетесь модным дизайнером, то ваши представления о красоте гарантированно не будут совпадать со среднерыночными. Все мы слишком индивидуальны, и нет такого покупателя, вкус которого на 100 % совпадал бы с вашим, поэтому ограничиваться нужно минимальными шагами», — добавляет Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».

А вот стены, потолки и сантехнику лучше привести в порядок. Почините смесители, побелите потолки, поменяйте разрисованные ребёнком обои в детской. Это обойдётся недорого, но квартира сразу будет выглядеть опрятнее. Помните: главное — устранить явные дефекты, на которые обратят внимание все покупатели. Например, на отколовшуюся в ванной плитку. Можно не менять её, а просто сбить плитку и аккуратно оштукатурить и покрасить стены.

Полы же менять хлопотно и дорого, к тому же вы можете уложить ламинат, а будущие хозяева предпочтут паркет. Лучше оставить всё как есть. Та же рекомендация касается окон: хорошие стоят дорого, а дешёвые некачественные устанавливать бессмысленно. Лучше в случае необходимости пойти на небольшую скидку.

Итак, если вы убедились в неизбежности мелкого ремонта, то старайтесь сделать его обезличенным: например, не клейте обои в цветочек, лучше остановитесь на однотонных светлых вариантах. Если квартира совсем запущенная и нежилая, то лучше все демонтировать и выставлять её на продажу с черновой отделкой.

«Цена формируется с учётом класса жилья, то есть стоимость квартир в одном стояке жилого дома мало отличается, если это не первый и не последний этаж. А вот если вариант «убитый», то его стоимость будет ниже, чем аналогичных. Оценщики в таких случаях ориентируются на типовую отделку для данного класса жилья и используют понижающие коэффициенты. Также стоит учитывать, что чем меньше площадь жилья, тем выше стоимость квадратного метра, и тем более размытым является эффект от произведенного ремонта. Такой подход является характерным не только для эконом-класса, но и для элитного жилья», — уточняет Ирина Вишневская, генеральный директор Berkshire Advisory Group.

Отмойте всё до блеска

Перед приходом покупателей сделайте генеральную уборку, вымойте окна и ванную комнату, проветрите помещения. Даже такая мелочь, как пыль на подоконнике или грязная посуда, может испортить первое впечатление. Соберите диваны, уберите в шкафы личные вещи и обувь в коридоре, повесьте в ванной свежее полотенце для рук.

Если в подъезде грязно или накурено, приберитесь на площадке, откройте окна на проветривание. Не лишним будет подготовить бахилы для гостей.

Детей лучше отправить в гости или на прогулку, чтобы они не отвлекали и не мешали разговаривать с покупателями.

«Неприятных запахов быть не должно. Особенно будьте внимательны, если у вас есть домашние животные. Кстати, лучше, если во время показа питомцев в квартире не будет. Пусть с ними кто-то погуляет на улице. Ванная комната смотрится опрятнее, если она не уставлена флакончиками. На зеркалах и других поверхностях не должно быть капель воды и мыльных разводов. Не забудьте очистить вентиляционную решётку и удалить ржавчину с труб. Семейные фотографии нужно убрать. Лучше, если потенциальных покупателей будет сопровождать только риелтор», — говорит Наталья Гришманова.

Сделайте хорошие фотографии

Объявления без фотографий обычно смотрят в последнюю очередь. Помогите людям заранее понять, что они увидят. Не размещайте размытые или затемнённые фото, снимайте все помещения панорамно. Подробнее о том, как составить объявление и подготовить качественные фотографии, читайте в нашей статье.

«Фотографии важно расставить в правильном порядке. Заходим в квартиру и начинаем обзор слева направо, чтобы если человек открыл планировку, то стало понятно, что и где находится. Естественно, на фото не должно быть личных вещей, предметов обихода. Мы продаём недвижимость, а не жизнь собственника. Подозрение вызывают «типовые» описания, которые не несут смысла: «светлая и уютная квартира рядом с удобной транспортной развязкой» — таких описаний масса, но совпадающих с реальностью совсем немного», — комментирует Александр Прокопьев, менеджер отдела продаж Федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ» в Новосибирске.

Тщательно подготовьтесь к показу

На показе покупатели будут не только осматриваться и проверять исправность сантехники и окон, но и задавать вопросы.

«Первый вопрос, который задают на просмотре, — причина продажи. Ведь если продают, значит что-то не устраивает. Всю ситуацию должен знать и риелтор, и собственник», — подчёркивает Александр Прокопьев.

Подготовьтесь к вопросам и замечаниям заранее. Посмотрите вокруг глазами покупателей, запишите всё, что может их насторожить. Не пытайтесь скрыть недостатки или перевести тему, лучше предложите решение.

«Потенциальные покупатели наверняка поинтересуются, не обременена ли собственность долгами по оплате услуг ЖКХ и по взносам на капитальный ремонт. Поэтому резонно предоставить документы, подтверждающие, что вы уплачивали взносы на капитальный ремонт. Если предыдущий собственник имеет непогашенную задолженность, то этот долг «унаследует» новый владелец», — комментирует Василий Смольянов, Фонд капитального ремонта многоквартирных домов.

Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», перечислил наиболее популярные и важные вопросы покупателей:

— Какая электрическая мощность подведена?

— На какие стороны света выходят окна?

— Когда менялись стояки водоснабжения, покрытие крыши, когда был капремонт в доме?

— Сколько лет недвижимость в собственности, есть ли собственники-дети?

— Когда сделан ремонт, какие материалы использовались?

— Какова квартплата?

— Что с парковкой?

— Где ближайший садик, магазин, поликлиника, остановка транспорта?

«На просмотре обязательно покажите план помещений с пометками о сторонах света. Риелторы часто изготавливают брошюру с основной информацией и своими контактами. Можно сделать копию техпаспорта. Копии документов на просмотре показывать не рекомендуется, нужно просто быть готовым ответить на вопросы по ним», — добавляет Николай Лавров.

Наконец, параллельно с поиском будущих владельцев собирайте документы. «Любые неточности могут существенно усложнить продажу, поэтому стоит начать оформлять документы заранее. Существуют основные и дополнительные документы, необходимые для продажи. Пакет основных документов: договор купли-продажи, передаточный акт, документ об оплате госпошлины, выписка из домовой книги, кадастровый паспорт», — напоминает Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA.

N1.RU подготовил обзор жилья возле парков и скверов, а также рассказал, с чего начать капитальный ремонт в квартире.

В базе N1.RU вы найдёте множество вариантов квартир на вторичном рынке и в новостройках.