Дилемма века: ипотека или аренда?

Давайте посчитаем, что в Новосибирске выгоднее — снимать жилье (и постепенно накопить на покупку собственного) или сразу купить квартиру в ипотеку.

Вопрос, что выгоднее — аренда или ипотека, сегодня очень актуален. Давайте собственноручно посчитаем, что окажется более выгодным именно для вас и ваших близких.

Квартира

Как пример квартиры для покупки рассмотрим «однушку» в новостройке Ленинского района стоимостью 1 650 000 руб. Как вариант с арендой возьмем «однушку» в Горском микрорайоне, которую можно снять за 11 тыс. руб. в месяц.

Ипотека

Откроем ипотечный калькулятор любого крупного банка и рассчитаем для этой квартиры ипотеку под 10,75 % на 10 лет. Первое, что нам потребуется, — первоначальный взнос — 10 % или 165 тыс. руб. Сумма кредита составит 1 485 000, а ежемесячный платеж — 20 246 руб., кроме того, нам придется отдельно оплачивать коммунальные услуги. Запомним этот нюанс, но не будем отвлекаться на расчеты коммунальных затрат. Сумма, которую мы затратим на покупку, к концу десятого года составит 2 429 520 руб., а переплата — 945 728 руб.

Также следует помнить, что до полного погашения кредита квартира не является полностью вашей: если вы нарушите график платежей, банк может выставить ее на торги. Это означает, что полновластным хозяином жилья вы станете только после того, как дисциплинированно внесете все 120 ежемесячных взносов.

Для упрощения математики мы не стали пользоваться бухгалтерскими формулами для страховых взносов и налога на недвижимость. Однако эти затраты обладателю ипотеки неизбежно придется понести. По данным наших читателей, за 10 лет дополнительные траты (включая оплату коммунальных услуг) могут достигнуть 500 тыс. руб. — и даже превысить эту сумму.

Аренда

Задача нашего эксперимента — самостоятельно оценить, можно ли купить квартиру быстрее и выгоднее, чем в ипотеку, если жить в арендованной квартире, откладывая сэкономленные деньги (ежемесячную разницу между расходами на аренду и платежом по кредиту) на банковский вклад. В нашем примере эта разница составит 9246 руб. в месяц или 110 952 руб. в год. Допустим, что у нас уже были деньги на первоначальный взнос, и мы сразу положили 160 тыс. руб. на депозит с доходностью 9 % годовых (таких вкладов в новосибирских банках достаточно).

Не будем забывать и о том, что, как арендаторов чужого жилья, нас в любой момент могут попросить освободить арендованную жилплощадь, и в этом случае неизбежны дополнительные расходы на оплату услуг агентства недвижимости.

Накопления

Нам предстоит задействовать калькулятор, чтобы решить 10 несложных математических примеров.

Мы разместили в банке первоначальный взнос — 165 тыс. руб. и к концу первого года уже получили первую прибыль. Рассчитаем ее по формуле 165 000 × 1,09 = 179 850. Добавим к этой сумме средства, которые мы сэкономили на кредите — 110 952 руб. и получим 290 802 руб. накоплений.

Чтобы упростить расчеты, не будем считать прибыль по каждому ежемесячному взносу на банковский вклад. Давайте просто иметь в виду, что в конце первого года у нас накопится чуть большая сумма, чем фигурирует в нашем примере.

Годы со второго по девятый

Давайте посчитаем, какая сумма накопится на депозите в ближайшие десять лет, по формуле:

X × 1,09 + 110 952 (где X — сумма, накопленная на конец прошлого года).

Таким образом, видно, что к завершению второго года на банковском вкладе накопится почти 428 тыс. руб., в конце третьего — уже 577 тыс. руб. Расчеты следует продолжать, пока на депозите не появится сумма, наиболее близкая к нашей цели — стоимости однокомнатной квартиры в Ленинском районе — 1,65 млн руб.

Несложно убедиться, что девятый год станет решающим, и к его завершению (если мы не снимали ни копейки на посторонние нужды) на вкладе накопится сумма в 1 803 072 руб. Казалось бы, уже можно купить квартиру, и кроме того, остается более 150 тыс. руб. на ремонт. Рассчитаем сумму накоплений и для последнего, десятого года: когда он закончится, на депозите окажется сумма в 2 076 300 руб.

Инфляция

Но чтобы учесть обстоятельства непреодолимой силы — например, возможный в будущем рост цен на недвижимость, посчитаем, на какую сумму может измениться цена заветной «однушки» за те десять лет, в течение которых мы будем копить деньги. До 2030 года средний годовой показатель инфляции, спрогнозированный Минэкономразвития РФ, составит около 3,3 %. Для нас это означает, что стоимость однокомнатной квартиры в Ленинском районе с высокой долей вероятности вырастет за десять лет как минимум на треть (544,5 тыс. руб.) и составит 2 194 500 руб. И эта сумма больше той, что мы смогли накопить.

За последние 10 лет рост инфляции в России составил более 90 %, поэтому не исключено, что прогнозный показатель в 33 % на ближайшие 13 лет окажется слишком оптимистичным. Кроме того, квартира, на которую вы копите, из-за инфляции может подорожать на глазах, скачкообразно, и стать недостижимой. Именно так произошло в Новосибирске в 2006–2008 годах, когда стоимость «квадрата» в новостройках за короткое время почти удвоилась — с 25,8 тыс. руб. до 50,7 тыс. руб.

Мы убедились, что если учитывать инфляцию, то накопить на собственное жилье, снимая квартиру, сложно. В то время как ипотечный заемщик защищен от любых колебаний инфляции, арендатор, который копит на свою квартиру, очень от них зависим: может оказаться, что суммы, к которой он стремился в течение десяти лет, недостаточно для покупки, и бесценные десять лет жизни окажутся потерянными.

Есть и другие параметры, по которым ипотечное бремя уверенно побивает «кочевую» жизнь в арендованном жилье. В квартире, взятой в кредит, вы ощущаете себя собственником: можете привести в гости друзей, завести животных, сделать ремонт или выкинуть старую мебель. Пусть это и номинальное владение (ведь ни продать, ни подарить эту квартиру без разрешения банка вы не сможете), но права арендатора в сдаваемой квартире гораздо более невесомы.

Рынок показывает, что, независимо от текущих условий, в долгосрочной перспективе недвижимость дорожает неуклонно, как золото: если в 2007 году средняя стоимость «квадрата» первичного жилья в Новосибирске составляла около 33 тыс. руб., то весной 2017-го этот показатель составил уже около 56 тыс. руб.

Ранее портал N1.RU опубликовал обзор новостроек, которые будут сданы в 2017 году, и рассказал, в каком доме лучше покупать квартиру — в панельном, монолитном или кирпичном.

На портале N1.RU вы можете найти и купить новую квартиру или продать старую, а также узнать последние новости рынка недвижимости. Кроме этого, в базе N1.RU вы также можете найти подробную информацию о новостройках, загородной и коммерческой недвижимости.