Приму квартиру в добрые руки

Сделку можно заключить самостоятельно, если тщательно подойти к подготовке документов. Из материала вы узнаете, как правильно подготовить договор, а также плюсы и минусы оформления «дарственной».

Кто может заключать договор дарения?

Дарение невозможно от имени малолетних (то есть лиц до 14 лет) и от имени недееспособных. Оно невозможно независимо от согласия законного представителя или опекуна.

А вот дарение от имени несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет возможно при условии согласия законных представителей и органов опеки.

Плюсы и минусы получения квартиры по договору дарения

С момента государственной регистрации права одаряемый может совершать любые действия с недвижимостью. В отличие от договора купли-продажи, дарение имеет ряд преимуществ:

• квартира, которая получена в дар, не подлежит разделу между супругами в случае развода;

• если дарение происходит между близкими родственниками, то налог платить не нужно. Если же квартиру дарят посторонним лицам или дальним родственникам, то придется заплатить налог в размере 13 % от стоимости жилья.

«Перед совершением сделки с близким родственником подумайте, есть ли у вас документы, подтверждающие родство. Иногда в связи со сменой фамилии, гражданства или утратой каких-либо документов возникают сложности с доказательством соответствующего факта. Есть большая вероятность, что налоговая инспекция на слово вам не поверит», — говорит Максим Калинин, юрист агентства недвижимости «Афина Паллада».

О типичных подводных камнях передачи дарения квартиры рассказывает Андрей Лесин, директор департамента сопровождения сделок федеральной риелторской компании «Этажи»:

«Иногда вместо завещания пишут дарственную, потому что «так проще». Но завещание, если изменятся жизненные обстоятельства, можно изменить в любой момент. А вот отменить дарение крайне сложно! Все случаи отмены описаны в статье 578 Гражданского кодекса. Еще один момент — налоги. Подарить квартиру без налогов могут только близкие кровные родственники. Все остальные граждане получают «нагрузку» в виде налога. Иногда люди по незнанию оформляют дарственную, а когда узнают о налоге, уже не могут расторгнуть сделку. Поэтому я рекомендую обращаться к экспертам».

Документы для оформления дарения на квартиру

• договор дарения (количество экземпляров по количеству сторон + экземпляры для нотариуса и Росреестра);

• документ о праве собственности на помещение;

• выписка из домовой книги (для регистрации дарения не нужна, но можно приложить по желанию сторон);

• техпаспорт и кадастровый паспорт объекта недвижимости (если право собственности дарителя зарегистрировано, можно обойтись без них);

• если сделкой от имени какой-либо стороны занимается представитель, то потребуется доверенность;

• паспорта сторон;

• при нахождении недвижимости в совместной собственности необходимо приложить нотариально заверенное согласие второго супруга.

Самостоятельное оформление договора дарения

«Составленное в установленном порядке завещание на квартиру проходит обязательное нотариальное оформление, а вот оформление дарственной на квартиру подтверждения нотариусом не требует. Однако общедолевое имущество подлежит нотариальному удостоверению даже при дарении. Договор дарения, подписанный сторонами и прошедший процедуру государственной регистрации, не может быть изменен или отменен, кроме тех случаев, которые предусмотрены законодательством или содержатся в условиях договора», — комментирует Елена Ковалева, начальник юридического управления ЗАО «БФА-Девелопмент».

Оформление дарения квартиры состоит из двух этапов: составления договора и государственной регистрации права собственности одаряемого.

«Оформляя договор дарения без нотариуса, обратите внимание на следующие требования: договор должен быть совершен в письменной форме; должны быть подробно указаны паспортные данные дарителя и одаряемого; должно содержаться указание на основания наличия права собственности у дарителя; максимально детально и подробно описан предмет договора дарения. Если в отношении квартиры имеется какое-либо обременение, указание на это также должно содержаться в документе. В договоре ни в коем случае не должно быть указано, что одаряемый платит дарителю какие-либо денежные средства. В противном случае такой договор будет квалифицирован как договор купли-продажи квартиры», — подчеркивает Владислав Варшавский, управляющий партнер юридической фирмы «Варшавский и партнеры».

Максим Калинин подчеркивает, что при составлении договора нужно иметь в виду следующие положения:

• предмет договора должен быть четко определен. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет юридически ничтожно;

• договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен

• если даритель сохраняет право проживания в передаваемой квартире, то в его интересах настоять на внесении в текст договора соответствующий пункт (закон такого требования не содержит);

• дарение имущества супругу возможно только в том случае, если дарится объект, не находящийся в совместной собственности супругов (например, купленный до брака). Если есть задача передать другому супругу совместно нажитое имущество, то договору дарения необходимо предпочесть либо соглашение о разделе имущества, либо брачный договор.

Заключенный договор дарения нужно передать в Управление Росреестра для государственной регистрации перехода права собственности. Именно с момента регистрации одаряемый становится собственником.

Оформление у нотариуса

Составление нотариально заверенной дарственной потребует дополнительных финансовых затрат. Нотариус составляет договор и заверяет различные документы (например, согласие супруга на передачу в дар общей квартиры).

Максим Калинин считает, что обращение к нотариусу зависит от предмета сделки: «Если собственник один и дарится целый объект недвижимости, то составить договор можно самостоятельно, воспользовавшись интернетом и Гражданским кодексом. Если же предметом сделки является доля в праве собственности на недвижимость либо при отчуждении целого объекта, принадлежащего в долях нескольким собственникам, необходимо обратиться к нотариусу для удостоверения сделки».

Узнайте также, как восстановить документы на квартиру и какие документы нужно проверить при покупке вторички. На портале N1.RU легко подобрать новую квартиру, продать имеющуюся и узнать, что происходит на рынке недвижимости.