Жертвы перестройки

Наращивая объемы сдачи жилья, новосибирские застройщики создали перепроизводство — сегодня пустует около 15 тыс. квартир более чем в 90 новостройках. При этом огромные жилмассивы на окраинах без дорог и школ делают город все менее комфортным, признают эксперты. Корреспондент N1.RU узнала, когда спрос догонит предложение, способны ли строители снижать цены и кому грозит банкротство уже в этом году.

Перестарались

Объем сдачи жилья — один из показателей успешности региона (по крайней мере, так его всегда позиционировали местные власти). Однако сегодня складывается впечатление, что в погоне за «квадратами» строители в какой-то момент упустили самое важное — изменение спроса на свой продукт. В итоге, по данным независимого аналитика Сергея Николаева, в 93 сданных домах осталось около 15 тыс. непроданных квартир от застройщиков. Для сравнения, в кризис 2009 года их было порядка 8 тыс.

Директор девелоперской компании «Система» Валентин Тиунов отмечает, что глобальный избыток нового жилья начал формироваться еще 3–4 года назад. «И вместо того, чтобы учесть спрос и сократить предложение, у нас продолжают бить строительные рекорды. Дело в том, что никто не хотел "умирать": для строителя остановиться — это значит разориться. Поэтому сейчас процесс все еще идет, хотя он уже, к сожалению, напоминает большой финансовый пузырь».

Невостребованные квартиры — это не просто не полученная застройщиком прибыль. «Даже с точки зрения коммунальных расходов это уже приличные деньги, а иногда возникает и налог на имущество, — поясняет гендиректор ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов. — Кроме того, пока застройщик "сидит" на непроданных квартирах, он несет кредитные расходы». Валентин Тиунов обращает внимание, что навес перепроизводства давит не только на плечи строителей, но и на неподготовленную социальную инфраструктуру города.

«Огромные жилмассивы без дорог, поликлиник, школ... Это еще один показатель того, что столько "квадратов" уже не надо.

Как говорится, горшочек, не вари!» — комментирует Тиунов.

Покупатели вместо инвесторов

«Особенно драматичные события будут развиваться в эконом-классе, который перенасыщен просто до невозможности», — прогнозирует Валентин Тиунов. Просел и средний класс жилья, а вот сегмент «элитных» новостроек еще держится, но в общем объеме он почти не заметен — директор «Системы» определяет его долю в 5–7 %. Мнения о том, какие площади продаются хуже всех, разошлись. «Чувствуется тренд, что маленькими квартирами уже "наелись", — говорит Евгений Гаврилов. — Сейчас больше востребованы 2- и 3-комнатные квартиры от 50 до 80 кв. м». Участник рынка связывает это с тем, что раньше люди пытались сохранить деньги, вкладывая их в строящееся жилье, а сейчас в основном покупают квартиры для жизни. Исполнительный директор Rolband&Partners Александр Астахов, напротив, утверждает, что непроданных «однешек» меньше всего. «Почему застройщики уходили в сумасшедшие проекты из одних студий? Потому что в "трешках" стоимость "квадрата" ниже, а висеть в продаже они могут по 2–3 года», — поясняет он.

Уперлись в себестоимость

«Зачем инвестировать в жилье на стадии строительства, неся все риски, если на рынке хороший выбор готовых квартир?» — задается вопросом Валентин Тиунов. При этом эксперты утверждают, что цены снижать строителям некуда: рост стоимости «квадрата» в прошлом году был ниже инфляции, а расходы ползли вверх. По словам Евгения Гаврилова, компании, которые работают в кредит, уже уперлись в себестоимость: «Цены на материалы выросли — тот же металл в два раза подорожал! Затраты на подключение дома стали еще больше».

Выживет умнейший

Эксперты подчеркивают: правила игры изменились, и остаться на рынке смогут только те игроки, которые готовы им следовать. Просто находить новые площадки и как можно больше строить — этот подход уже не работает. Более того, именно он ведет к краю «пропасти» (перепроизводству). Александр Астахов вспоминает, что наблюдал подобное в прошлый кризис. «Когда застройщик больше увлечен запуском новых проектов, чем контролем за реализацией имеющихся, получается, что средства уже вложены в будущие стройки, а на текущий объект спрос падает, — поясняет он. — В итоге денег не поступает, а достроить ты обязан».

При этом Астахов предполагает, что в этот раз лучше будут себя чувствовать те компании, у которых в активе несколько домов на разных стадиях строительства. «Ведь сегодня, когда объект близок к сдаче и цена квартир максимальная, они могут продаваться очень долго», — констатирует он. Евгений Гаврилов считает, что выживут те игроки, которые уделяли внимание маркетингу и строили планы исходя из падения спроса. «Для хороших компаний, которые все просчитывают, падение продаж было прогнозируемо и понятно, — утверждает он. — Соответственно, оно не повлияло на их финансовую устойчивость». При этом руководитель ГК «Химметалл» признает, что на рынке все еще много предприятий, которые работают по старинке: максимально увеличивают объемы и «влазят» в кредиты. И сейчас долги сильно бьют по их карманам, а ожидаемых продаж нет. По оценкам Гаврилова, в группе риска примерно треть застройщиков Новосибирска. Валентин Тиунов называет еще более внушительные данные — 40–50 %.

Массового банкротства строителей эксперты все же не ждут, но единичные случаи допускают уже в этом году. «Серьезные компании все равно на контроле городских и областных властей: за ними смотрят, их стараются как-то поддержать на плаву, — знает Евгений Гаврилов. — Никто не хочет оставлять людей без законных квартир».

Эксперты подчеркивают: в наибольшей опасности застройщики, у которых уже есть неудачные объекты и проблемы с финансированием.

«Они относительно демпингуют, чтобы привлечь дольщиков в свой проект, но их модель уже убыточна, — поясняет Валентин Тиунов. — Это по своей сути уже пирамида, и рано или поздно они с рынка уйдут». По данным Сергея Николаева, новых домов, которые активно строятся, за год стало на 46 % меньше. Значит, многие компании адекватно реагируют на ситуацию. На сегодня задел составляет около 4,5 млн кв. м. С учетом существующего переизбытка квартир этого все равно очень много, считает Валентин Тиунов. «Ближайшие годы будут очень напряженными», — предрекает он. По прогнозам девелопера, цены на «первичку» в этом году останутся примерно такими же. «Чтобы они начали расти, рынок должен "переварить" лишние объемы, — считает эксперт. — А покупательная способность людей продолжает падать, и когда она начнет восстанавливаться, сложно сказать».

Евгений Гаврилов настроен более оптимистично. «Избыток предложения "выметется", как только количество квартир на первичном рынке резко уменьшится, — уверен он. — А я такое сокращение прогнозирую уже на конец 2017-го – начало 2018 года».