Опустили руки

К концу года рынок недвижимости Новосибирска окончательно притих: колебания цен стали так незаметны, что едва ли могут считаться колебаниями. На общем фоне значительнее всего меняются цены на 1-комнатные и квартиры в центре, богатый выбор становится все беднее, а новых строящихся домов — все меньше. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ изучила статистику ноября и все изменения за 2016 год и выяснила, чего стоит ожидать в 2017-м.

Если верить аналитикам, в ноябре весь Новосибирск стоял не только в пробках на дорогах, но и в ценах на квартиры: ушедший месяц их если и поколебал, то незначительно.

Аналитики N1.RU отметили рост запросов продавцов готовых квартир лишь на 0,17 %: средняя цена предложения в ноябре составила 57,8 тыс. руб. за кв. м вторичного жилья. При этом по отношению к прошлому году цены все равно ушли в минус — больше всего, почти на 3,8 %, просели 1-комнатные квартиры.

Несколько районов Новосибирска за это время все же подорожали. Например, Железнодорожный, где цены выросли на 6,48 %, а также Советский и Центральный — здесь квартиры стали в среднем дороже на 8 и 8,2 % соответственно.

Участники рынка тенденцию к росту, впрочем, не подтвердили: по данным «Жилфонда», средняя цена на «вторичку» упала на 0,3 %. «В ценовых сегментах "средний" и "ниже среднего" идет постепенное вымывание не самых дешевых вариантов, а лучших по соотношению "цена-качество", — объяснил руководитель офиса «Жилфонда» Сергей Ежак. — Этот фактор и конкурентное снижение цены вследствие преобладания предложения над спросом приводит к плавному снижению цен на рынке вторичного жилья».

С тенденцией к уменьшению числа «приличных» доступных квартир на вторичном рынке согласилась и директор RID Analytics Елена Ермолаева, добавив, что за год, по сравнению с декабрем прошлого года, цены упали в среднем на 2,9 %.

По наблюдениям независимого аналитика Сергея Николаева, весь год рынок готового жилья «просаживался», хотя и с разной скоростью в разное время, и к декабрю, наконец, притормозил. Тенденция к падению цен еще и на новостройки, о которой говорили в последние два месяца, в итоге вылилась, наоборот, в коррекцию в сторону роста, хотя несомненным ростом это назвать нельзя, отметил аналитик.

Согласно данным N1.RU, по сравнению с ноябрем 2015 года цены на новостройки поднялись в среднем на 1,95 %. За ушедший месяц, добавляют в «Жилфонде», строящиеся квартиры прибавили в стоимости 0,14 %. Средняя цена «квадрата» в ноябре колебалась на уровне 52,2–54,3 тыс. руб.

Наибольший интерес аналитики отметили к недорогим квартирам, которых постепенно становится все меньше. А при хороших темпах строительства застройщики всегда повышают цены, указал руководитель отдела новостроек «Жилфонда» Григорий Якобсон.

Между тем в целом спрос на новостройки с начала года сильно снизился, перестал оказывать существенное влияние на него даже «фактор госипотеки»: судя по числу зарегистрированных договоров долевого участия, покупателей строящихся квартир стало меньше на 23 %, отметила Елена Ермолаева.

«Поменялась и структура спроса: инвестиционные вложения почти исчезли, остались квартиры для себя, а они имеют другую структуру, это уже не маломерные студии», — добавляет Сергей Николаев. Его наблюдения подтверждают и риэлторы: «По тенденциям мы видим, что снизилось количество инвесторов и люди стали покупать для себя. Выбирают дольше по времени, получают меньше одобрений по ипотеке, — говорит директор по стратегическому маркетингу компании «Этажи» Тимофей Колоколов. — Все-таки видно, как спрос переориентировался с маленьких площадей на более просторные».

Рост потребления квартир разогревался ипотекой, «изъял» спрос будущих лет и теперь вполне ожидаемо снижается, замечает управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков. «Эта же ипотека породила массу закредитованных домохозяйств, часть из них — уже "плохие" заемщики», — добавил он.

При этом низкий спрос вряд ли серьезно скажется на падении цен, и ожидать стремления средней стоимости строящегося «квадрата» к средней зарплате по Новосибирску, на что порой уповают покупатели, не стоит. Хотя, отмечает Николаев, разрыв не такой уж и большой: по данным аналитика, средний новосибирец зарабатывает около 34 тыс. руб. в месяц. При этом на рынке есть и достаточно дешевые предложения — в частности, в строящихся домах группы «Дискус», которые на старте продаются от 25 тыс. руб. за кв. м. «Но я думаю, надо не цену жилья опускать, а поднимать зарплаты. А то мы доопускаемся до того, что "эконом-минус" у нас будет составлять 50 % от строящегося жилья», — подчеркивает аналитик.

Того дисконта, какой был заметен в первой половине уходящего года, тоже уже нет — «бешеные скидки», особенно на вторичном рынке, остались в прошлом. «Разве что какие-то срочные продажи в связи с отъездом за границу», — рассуждает руководитель RID Analytics.

Кроме того, поделилась наблюдениями Ермолаева, из-за уравнивания процентной ставки на ипотеку на первичном и вторичном рынках в сторону последнего сместился спрос. А значит, продавцы становятся все менее склонными к торгу.

На первичном рынке ситуация несколько иная. По информации Сергея Николаева, в этом году сумма скидки от застройщика при единовременной оплате или ипотеке выросла вполовину, столько же составляет и рост вознаграждения агентствам недвижимости. «Количество денег, которое попадает в кассу застройщика, уменьшилось, эта общая суммарная просадка составила 5-7 %», — подсчитал эксперт.

Последствия колебаний последних лет на новосибирских новостройках полномасштабно начинают отражаться только сейчас. Так, объемы строящегося жилья в этом году упали на 25 %, а число новых строек сократилось и того больше — на 46 %, говорит Николаев. При этом число непроданных квартир пока к явному уменьшению не стремится. «У застройщика два варианта: либо продавать непроданные квартиры, либо строить новый дом, а эти продавать со скидкой, — объясняет он. — Поэтому многие застройщики стараются не начинать новых площадок, концентрируются на старых».

По мнению Елены Ермолаевой, ни серьезного падения, ни серьезного роста в ближайшее время можно не ждать: рынок провел год в состоянии стагнации, и пока причин для изменения этого тренда нет. Того же мнения придерживается и Сергей Дьячков: «Рынок будет восстанавливаться несколько лет — мучительно и с банкротствами застройщиков», — считает эксперт.