Торгаши против академиков (инфографика)

Принято считать, что не место красит человека. Между тем для большинства новосибирцев одним из основных параметров жилья при покупке является его расположение. Аналитики N1.RU сравнили два самых дорогих и престижных района — центр и Академгородок, — чтобы определить, в каком из них жить комфортнее, а эксперты рассказали корреспонденту НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ, кто и почему тратит кучу денег, чтобы поселиться в том или другом.

Центр и Академгородок, казалось бы, сравнивать никому не придет в голову — уж очень они разные. Однако, как выяснили в ходе исследования аналитики N1.RU, у них достаточно много общего. В частности, стоимость жилья: сегодня эти районы являются самыми дорогими в Новосибирске по средней стоимости жилья, а Морской проспект и ул. Романова, к примеру, стойко держат звание самых дорогих в городе улиц.

На вторичном рынке центр немного опережает Академгородок, как по цене «квадрата», так и по средней стоимости квартиры. А вот квартиры в новостройках Академгородка дороже, но при этом и просторнее тех, что строятся в центре. Главная причина высокой цены — в их количестве: единственная новостройка в Верхней зоне Академгородка — это недавно запустившийся на ул. Николаева ЖК «Николаевский парк», а в Нижней зоне есть только долгострой на ул. Шатурская да дом на бульваре Молодежи.

В дефиците в Академгородке и жилье в аренду: таких предложений в три раза меньше, чем в центре, отмечают аналитики N1.RU. Но при этом и ставки здесь ниже в среднем на 3 тыс. руб. в месяц. Чуть меньше разрыв в сегменте самых популярных квартир — 1-комнатных: если в центре «однешка» обойдется примерно в 17,9 тыс. руб. в месяц, то в Академгородке — в 15,8 тыс. руб.

Ценовые параметры в Академгородке, по мнению исполнительного директора компании Rolband&Partners Александра Астахова, сформированы не только сложившимся дефицитом предложения, но и просто исторической «селекцией».

«Академикам — коттеджи в Верхней зоне, профессорам и докторам — профессорские дома, ПГшки по Морскому проспекту, для научных сотрудников младших степеней — хрущевки, и т.д. Дальше идут микрорайоны, в которых селился технический и обслуживающий персонал институтов, — объясняет эксперт. — Социальное разделение было почти кастовое, чуть ли не как в Индии».

Репутация Академгородка как района интеллигентного и исключительно научного остается актуальной до сих пор, хотя населяют его уже давно не только семьи ученых. И она, несомненно, в значительной степени влияет на выбор места для жизни. «Однако нельзя сказать, что все рабочие селятся на Затулинке, а все интеллигенты — в Академгородке. Значительная доля новосибирцев привязана к родным районам», — замечает руководитель одного из офисов АН «Жилфонд» Оксана Борыняк.

Люди, которые давно живут в Академгородке и со временем расширяются или разъезжаются, — одна из основных групп покупателей дорогостоящих местных квартир, подтверждает эксперт-партнер АН «Квадротека» Ольга Шелеповская. Хотя Академгородок до сих пор привлекает профессионалов от науки: одну из самых дорогих проданных за последнее время квартир в Академгородке купил именно ученый, вспомнила эксперт. «Может, под руководством супруги он удачно сочетает науку с бизнесом, но это отдельное дело», — иронично добавила она.

Какую-то часть покупателей жилья в Академгородке составляют также профессионалы от медицины, которые работают в клинике Мешалкина, а также IT-специалисты, для которых с развитием Технопарка прибавляется рабочих мест. Другая достаточно крупная категория покупателей — те, кто покупает квартиры в Академгородке ради образования детей: чтобы попасть на участок одной из школ или обеспечить жильем поступивших в НГУ детей.

Впрочем, немало престижных и просто хороших школ, лицеев, гимназий и в центре, как и желающих поселиться недалеко от них. Что касается вузов, то из центра, откуда ходит множество маршрутов общественного транспорта, гораздо проще добраться до любого из них.

При этом в целом центр гораздо более разношерстный и, по предположениям экспертов, более «торговый»: квартиры, особенно дорогие, здесь приобретают преимущественно бизнесмены и топ-менеджеры крупных компаний, которые хотят, с одной стороны, быть ближе к работе, с другой — подчеркнуть свой статус.

Большая часть строящихся в центре домов направлена именно на них: они позиционируются, как правило, в бизнес-классе, а то и претендуют на звание элитного жилья.

Стоимость квартир в центре обусловлена, впрочем, не только некой престижностью (действительно комфортных домов в центре, пожалуй, не намного больше, чем в Академгородке), но и доступностью инфраструктуры. И в первую очередь отсутствием необходимости куда-то ехать: досягаемостью центра, где расположена большая часть офисов, крупных магазинов и, наконец, театров и музеев, оценивается зачастую комфортность того или иного района города. Поэтому большая часть иногородних покупателей предпочитают центр — ведь именно за жизнью в полном событий и возможностей городе они зачастую и приезжают, говорит Оксана Борыняк.

«В Академгородке увеселительных заведений крайне мало, — признает она. — Кроме того, в отличие от центра, жизнь в котором бурлит круглосуточно, Академгородок в 11–12 часов ночи уже почти полностью спит».

При этом для многих, добавляет Борыняк, это, скорее, преимущество. «На своем примере могу сказать, что часть новосибирцев, проживших всю жизнь в центре, осознанно переезжает в Академгородок в поисках тишины и покоя. Меня, как бывшего жителя центра, утомила суета мегаполиса, поэтому, оказываясь в центре, я стремлюсь вернуться в спокойный Академгородок», — отметила эксперт.

Но статистика беспощадна: если «научный» район действительно не может похвастаться множеством развлекательных заведений и кафе, то число детских садов, школ и поликлиник в Академгородке вполне сопоставимо с центром. При этом следует учесть, что плотность населения здесь значительно меньше.

Впрочем, по мнению Александра Астахова, все эти параметры при выборе жилья играют не самую важную роль — гораздо важнее, «ёкает» у человека при просмотре квартиры или при попадании в ее окружение или не «ёкает». «Понятно, что 95 % людей при выборе ограничены финансово, но и они выбирают эмоционально. Даже многие инвесторы выбирают недвижимость, которую можно оставить себе, — уверен он. — Выбирают людей, соседей, картинку, образ. Если у человека что-то щелкнуло, он найдет тысячу причин для обоснования [выбора]».

Поэтому примеры, когда человек живет в Академгородке и ежедневно ездит на работу в центр и наоборот, нередки — достаточно только оценить масштабы пробок на соединяющих их дорогах в часы пик.