«Будут ли падать цены — безусловно»

Строительный рынок проседает почти по всем направлениям. По итогам первых четырех месяцев этого года снизились: объем ввода жилья — на 35 %, количество заложенных домов — на 40 %, объем продаж новостроек — на 9 %, цена квадратного метра — на 0,7 %. В свою очередь, растут: число ипотечных сделок, себестоимость и количество замороженных строек.

К счастью для застройщиков, показатели, определяющие предложение, падают значительно быстрее объема продаж. Баланс спроса и предложения выравнивается.

На падающем спросе, при условии высокой мобильности сегодняшнего покупателя, конкуренция между застройщиками только усиливается. И основная задача любого застройщика — обеспечить объем продаж. К сожалению, не у всех строителей это хорошо получается. Обратимся к лидерам строительного рынка Новосибирска.

• Компания «Дискус» начала в этом году строительство 21 дома (треть всего нового строительства города), что при самых низких ценах позволяет ей увеличить свою долю в классе «эконом минус». Правда, не совсем понятно, что там получается с бухгалтерией при продаже — на уровне себестоимости или ниже.

• Концерн «Сибирь» существенно сократил объемы строительства и пытается перевести стройки из класса «эконом» в «комфорт». Уделяет больше внимания благоустройству, между стройками по ул. Виктора Уса, 9 и 10 высадили около сотни деревьев. Поднять классность жилья в процессе строительства достаточно сложно и делается это не от хорошей жизни.

• «Энергомонтаж» имеет запас квартир в сданных домах еще с прошлого кризиса. Сейчас компании сложнее, появились агрессивные и успешные конкуренты в непосредственной близости.

• У застройщика «Краснообск. Монтажспецстрой» остались единичные квартиры в домах, сдающихся в этом году, а особых проблем с реализацией никогда не было.

• «Сибакадемстрой» («Брусника») слегка провалил начало года, но, подкорректировав стратегию, с апреля компания вышла на заданный объем продаж. Относительно «Брусники» можно отметить гибкое реагирование на требования рынка: был уменьшен срок строительства «Дунаевского квартала», оптимизированы планировки по всем проектам. При этом компания сохранила высокий уровень цен и существенно снизила долю продаж через агентства недвижимости.

• ЗАО «Строитель» поддерживает высокий объем продаж за счет высоких темпов строительства. Кто бы мог поверить, что дом Jet компания построит за календарный год. И нельзя не отметить, что «Строитель» не просто декларирует, а реально платит, мягко говоря, повышенный процент агентствам.

• В «ПТК-30» продажи снизились на 10 %, но проектное финансирование Сбербанка, широкий выбор вариантов в разных районах города и привлекательное соотношение цены, качества и срока строительства позволяют компании находиться в числе лидеров.

• «Вира-Строй» имеет приличный запас готовых квартир. Компания существенно сократила количество строек, но уже в 2016 году ввела свыше 40 тыс. кв. м жилья. Прагматичный подход на период кризиса — построим столько, сколько сможем продать.

• ГК «Стрижи» — самый агрессивный продавец на рынке новостроек, работает «на грани фола» (а по мнению отдельных участников рынка, уже и за гранью). При незначительном снижении объема продаж существенно снизилась доля «живых денег». Большой запас вторички, купленной в рамках программы trade-in, конечно, плохо. Но сегодня цены новостроек и готового жилья почти сравнялись, в перспективе вторичка все равно свое возьмет.

• Интересно год складывается у группы компаний «АКД». По проекту «Оазис» идет динамичное увеличение продаж. Автомобильный мост до метро «Октябрьская» кардинально улучшил местоположение жилого комплекса, а практически готовые небольшие квартиры по линии метро — дефицит даже на перегретом рынке. А в другом проекте компании — «Бавария», который в начале года явно просел, сегодня полным ходом идет строительство новой очереди.

Запас прочности у застройщиков остался, в целом по городу в строящихся домах только по договорам долевого участия продано свыше 25 тыс. квартир. Пока продажи опережают строительство, это позволяет строителям держать цены. В том же доме «Марсель» пока цены только растут, хотя объем продаж снижается, и получено больше, чем вложено.

Из крупных федеральных игроков в городе работает только ТДСК — компания распродает оставшиеся квартиры на Петухова и готовит к запуску следующий комплекс в Затоне. СУ-155, к сожалению или к счастью, в городе не закрепился.

Ситуация непростая даже у лидеров. Кризис очистит рынок от непорядочных, случайных и непрофессиональных игроков, но 65–70 % продолжат строить жилье. Будут ли падать цены — безусловно, кто-то начнет демпинговать. Только в этом случае дольщик будет платить дважды: второй раз — за достройку замороженного объекта (у города не хватит денег на все долгострои). Сейчас и в перспективе покупатель может рассчитывать на скидку 5–10 % от сегодняшней цены. Ниже себестоимости жилье никто продавать не станет, ведь не просто так президентская программа «Жилье для российской семьи» (продажа жилья льготникам по 35 тыс. руб. за кв. м) выполнена меньше чем на 5 %.

Сергей Николаев, независимый аналитик

Фото Максима Николаева