«Нам, беднеющим, предлагают еще и квартиры покупать»

Первый вице-премьер Игорь Шувалов посоветовал гражданам России не затягивать с решением о покупке жилья. «Если граждане хотят решить свои жилищные проблемы, то сейчас лучшее время, чтобы купить жилье. Цены на жилье эконом-класса стоят и не растут. На рынке хорошие предложения, и банки оформляют ипотечное кредитование», — цитирует lenta.ru слова Шувалова телеканалу «Россия 1». Эксперты новосибирского рынка жилья рассказали НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ, разделяют ли они это мнение, что происходит со ставками на ипотеку и достигли ли цены на квартиры дна.

Александр Чернокульский, директор агентства «Жилфонд»: «Я поддерживаю [мнение Шувалова]. Есть несколько факторов, которые можно привести в качестве аргументов, что в ближайшие полгода произойдет корректировка цен вверх. Во-первых, индекс цен на непродовольственные товары составил 13,65 %, то есть деньги подешевели: то, что было 100 руб. год назад, стало 87 руб. сегодня. Недвижимость при этом подешевела. Фактически, когда все товары идут вверх, а недвижимость вниз в силу деноминации рубля, это не может долго продолжаться.

Второй фактор — существенный прирост депозитов за 2015 год. Если посмотреть статистику ЦБ РФ, сумма, на которую выросли депозиты, составляет около 60 % от общего рынка вторичного жилья Новосибирска. Люди просто прятали деньги в банки. Но в последние 2–3 месяца прирост не происходит — ставки по депозитам стали менее привлекательными.

И третий фактор — сумма выданных ипотечных кредитов тоже существенно выросла. В прошлом году в первом квартале в НСО выдали 4,3 млрд руб., сейчас — 7,3 млрд в первом квартале. А если имеется платежеспособный спрос, то цена идет вверх. То есть факторы, которые могут привести к росту цен осенью, сейчас превалируют.

Ипотечные ставки на "вторичку" сейчас вполне доступные — 12–13 % годовых. И мы отмечаем оживление на рынке — количество сделок увеличилось».

Сергей Николаев, независимый аналитик: «Нет, я не согласен с этим мнением. Я считаю, что сейчас хорошее время для обмена. Если ты меняешь "двушку" на "трешку", или "однешку" на "двушку", или окраину на центр, поскольку разница в ценах несколько упала и обмен можно делать без особой нервотрепки.

Я ожидаю, что "вторичка" еще чуть-чуть присядет, она продолжает падать, а по "первичке" много вопросов — она тоже чуть-чуть падает, но пока застройщики дают скидки посредникам — или банкам, или риэлторам, или подрядчикам, но скоро они дойдут до реальных покупателей. Отдельными строительными компаниями уже ведутся переговоры о создании консорциума, который сказал бы риэлторам: ребята, 2 %, и хватит.

Кроме того, сейчас повысился риск банкротства отдельных, даже на первый взгляд достаточно хорошо стоящих на ногах фирм. Поэтому надо подождать — лучшее время еще не наступило.

По моим оценкам, оно наступит примерно через год — тогда будет минимум по ценам».

Елена Ермолаева, RID Analytics: «О том, когда на рынке наступает дно, так же как на рынке акций, можно сказать только постфактум. Если бы мы знали, где эта точка и находимся ли мы в ней сейчас… Это как в поговорке: "Знал бы прикуп, жил бы в Сочи". Пока что каких-то значимых перемен в экономике, которые сломали бы тренд и привели к росту, не произошло. И поэтому сказать, на дне мы сейчас или нет, сложно.

Тем более что касается первичного рынка, там вообще снижение цен началось сравнительно недавно, потому что новостройки были очень сильно поддержаны госипотекой, и там точно дно еще впереди.

Цены на новостройки начали снижаться в октябре 2015 года, и к апрелю снижение составило 2 % (средняя цена предложения — 57,6 тыс. руб. за кв. м).

Что касается "вторички", то там ситуация потяжелее — цены начали снижаться еще в ноябре 2014 года и к апрелю 2016 года снизились на 12 % (58,2 тыс. руб. за кв. м). Если раньше разница цен на "вторичке" и "первичке" была примерно 14–15 %, то сейчас это примерно 1 %. Вместе с тем "вторичка" для покупателя несет меньше рисков, поэтому она традиционно была дороже.

В принципе, человек, который обладает суммой, достаточной для покупки жилья без ипотеки, действительно может сейчас выйти на рынок и получить серьезную скидку, потому что имеет возможность торговаться. Да, время для покупки неплохое, но, скорее всего, это еще не дно».

Сергей Дьячков, управляющий партнер DSO Consulting: «Всякий чиновник, который говорит вещи в эфир, должен понимать, как к этому могут отнестись граждане. Шувалов, наверное, хотел сказать, что цены находятся на минимуме, хотя здесь я с ним не согласен, а граждане это восприняли так, что нам, беднеющим, предлагают еще и квартиры покупать.

Что касается сути высказывания, мне думается, что цены еще не на минимуме. Кризис еще разрастается, а средние рублевые цены как минимум до конца года будут падать.

Это кризис не столько ипотечных ставок, сколько обнищания в целом населения и того, что хорошие заемщики ипотеки фактически уже выбраны. Сейчас ипотека по любой ставке будет генерировать плохие кредиты. По нашей оценке, более 30 % домохозяйств в Новосибирской области уже связаны ипотекой. Все хорошие с кредитной точки зрения домохозяйства либо не берут ипотечный кредит вовсе, либо его уже взяли».

Светлана Юрьева, управляющий центральным офисом компании «Квадротека»: «Сейчас действительно тот период, когда удобно и покупать, и особенно менять жилье. На рынке большой выбор и цены достигли максимально низкого уровня, поэтому квартиру можно приобрести по очень выгодной цене. Например, квартира 40 кв. м в сданной новостройке в прошлом году стоила 2,8 млн руб., а сейчас — 2,4 млн. Что касается типовых квартир: если в центре однокомнатная 30 кв. м в среднем состоянии стоила 2,15 млн, то сейчас ее можно купить за 1,8 млн руб.

Ипотечные ставки упали, и банки продолжают их понижать — средняя ставка сейчас 12,5 %. Разница между "вторичкой" и "первичкой" с господдержкой — 0,5–0,7 % в пользу новостроек, но мы видим тенденцию на понижение банковского процента, и, я думаю, к осени они выровняются. На вторичном рынке уже увеличились продажи, сделки пошли, но цены пока стоят на месте».

Елена Гурьянова
Фото Татьяны Фатеевой