Банки остались с должниками

За год ипотека в Новосибирской области просела на 57,4 %. Рост ипотечных ставок заставил горожан отказаться от разорительных кредитов. К весне государство решило поддержать строителей — и те смогли продавать новостройки по сниженным ставкам. Люди пошли покупать квартиры. Вместе с тем просрочка новосибирцев по ипотеке подскочила на рекордные 44,4 %. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ поговорила с теми, кто решился на ипотеку, о том, зачем они это сделали в кризис, и узнала, чего ждут эксперты от конца госипотеки.

Управление Росреестра по НСО подвело итоги 2015 года — новосибирцы стали гораздо реже покупать квартиры в ипотеку. В целом количество ипотечных сделок с недвижимостью снизилось на 25 %, с 74 021 до 55 427. Ипотека только на жилье упала на 29 %, с 37 614 до 26 817 сделок.

Если за аналогичный период 2014 года банки выдали 38,7 млрд руб. ипотечных кредитов, то в 2015 году — только 22,2 млрд. В Сбербанке также сообщили, что пока не подвели финансовые итоги года. В ВТБ24 по итогам 11 месяцев 2015 года сделали вывод о падении ипотеки почти вдвое — на 43 % по количеству кредитов и на 46 % по объемам кредитования.

Падение рынка началось после того, как Центробанк РФ поднял ключевую ставку до 17 %. Банки потянулись вслед поднимать проценты по ипотечным кредитам, а люди перестали их брать. И тогда правительство запустило программу субсидирования ставок на новостройки, выделив на это 20 млрд руб. «Если бы правительство не приняло решение о поддержке ипотечного кредитования в марте 2015 года, то темпы падения рынка носили бы куда более катастрофичный характер», — говорит президент «Секвойя Кредит Консолидейшн» Елена Докучаева, добавляя, что в итоге ставки по льготной ипотеке не превышали 12 % годовых. По оценке ВТБ24, объем выдач ипотеки по госпрограмме в некоторые месяцы доходил до 50 %, а в общем объеме выдач доля госпрограммы составила около 36 %.

Несмотря на поддержку строителей, их продажи все равно упали: за 2015 год Управление Росреестра по НСО зарегистрировало на 35 % меньше договоров долевого участия — 35 903.

«Падение рубля по отношению к ведущим мировым валютам, снижение реальных располагаемых доходов населения, высокий уровень инфляции — все это непосредственным образом повлияло на развитие рынка ипотечного кредитования», — объясняет Елена Докучаева. «Очень сильно пострадали люди, которые брали ипотеку в долларах — здесь просто катастрофа. Очень плохим трендом года стало и то, что при увеличении просрочки по ипотеке очень многие люди лишились квартир», — констатирует независимый аналитик Сергей Николаев.

По словам управляющего директора по ипотеке Сибирского филиала ВТБ24 Виктории Ферле, в 2015 году новосибирцы брали в среднем 1,5 млн руб. на 15 лет. Данные «Секвойя Кредит Консолидейшн» немного отличаются — по их оценке, средняя сумма ипотечного кредита за год выросла на 7,66 % и составила 1,601 млн руб., а средний срок кредитования снизился на 0,85 % — до 15,5 лет. В свою очередь, средняя ставка выросла на 7,76 % — до 13,33 %, за счет чего стоимость кредита для заемщиков существенно выросла. И если новостройкам повезло со льготными ставками, то на вторичном рынке, по данным АН «Квадротека», средняя ставка кредитования составляла 14 % годовых.

Новосибирцы, которые все-таки решились взять ипотеку на готовое жилье по высоким ставкам, рассказали, зачем они это сделали. Татьяна А. снимала квартиру, но мама, живущая в Казахстане, продала часть недвижимости, а чтобы деньги не съела инфляция, купила студию в «Березовом» — своих средств не хватило, поэтому девушка взяла ипотеку в Сбербанке на 20 лет, под 14,5 % годовых, и ежемесячно платит практически те же деньги, что и за аренду.

«Когда мне брат из США написал, что он взял кредит на недвижимость под 2 %, я чуть не заплакала», — вспоминает девушка.

«Я заколебалась жить на своих 18 "квадратах", плюс у меня сейчас более-менее стабильная работа со стабильной зарплатой, — начинает свой рассказ Вера П. — Я купила "однешку" 36 кв. м возле Заельцовского бора. Конечно, я рассчитывала, что ипотека у меня будет поменьше, — вроде как кризис, можно квартиру подешевле взять, но подешевле не удалось. В Абсолют Банке мне не одобрили ипотеку — заявили, что человек моей профессии не может получать столько и я им вру. В итоге взяла ипотеку на 20 лет в ВТБ24 под 14,5 %. Какая разница, есть кризис или нет, у нас всегда кризис. Руки есть, голова есть, как-нибудь заработаю».

Дмитрию Л. удалось взять ипотеку на 10 лет в Сбербанке на готовую квартиру под 12,5 % — помог зарплатный проект. На переезд он решился, потому что надо было жить рядом со школой, в которую пошел ребенок: «Скорее всего, из-за кризиса нам удалось выбить скидку на 400 тыс. руб., с другой стороны, на свою квартиру мы тоже скинули 400 тыс.».

Вместе с тем, как отмечают в «Секвойя Кредит Консолидейшн», темпы роста просроченной задолженности новосибирцев перед банками достигли рекордного показателя — в первую очередь из-за резкого снижения реальных доходов населения. Людям едва хватает на еду и одежду и не до обслуживания кредитов.

По данным СГУ ЦБ РФ, просроченная задолженность за 11 месяцев 2015 года подскочила на 44,4 % — до 1,3 млрд руб.

При этом квартиры должников банкам стало сложнее продать. Как отметили в «Секвойя Кредит Консолидейшн», в период кризиса количество квартир ипотечных должников, которые банкам удается продать в течение полугода, снизилось на 30 %.

Тем временем на прошлой неделе в прессе начались волнения вокруг госипотеки. Сначала замглавы Минфина Алексей Моисеев сообщил, что Правительство РФ не намерено продлевать субсидирование льготных ставок по ипотеке, однако не исключает другой поддержки. Следом начали выступать другие чиновники с опровержениями. В Минстрое заявили, что примут окончательное решение в марте, и не исключили возможность продления программы. В кулуарах начали поговаривать о том, что теперь господдержку будут оказывать строителям, а не покупателям. Вместе с тем, по данным РБК-Недвижимость, в правительстве рассматривают возможность субсидирования первоначального взноса по ипотеке.

Если госипотеку все-таки отменят, это спровоцирует рост ставок на новостройки и серьезно уронит спрос на такое жилье. По оценке АН «Квадротека», без госипотеки вполне реально ожидать 15 % годовых на новостройки. Как рассудил Сергей Николаев, если в прошлом году продажи у застройщиков упали на 38 %, то без госипотеки падение окажется еще сильнее. «Все, что могло быть тяжелого, еще не наступило, но наступит. Отмена госипотеки станет катализатором для банкротств застройщиков», — полагает аналитик.

«Все будет зависеть от действий ЦБ РФ и ситуации на рынке. Если ЦБ понизит ставку, то через какой-то период времени ставки по ипотечному кредитованию начнут падать вниз. При этом разница даже в 0,3–0,5 % годовых может стать решающей, так как с учетом большой суммы ипотечного кредита разница в платежах чувствительна для личного бюджета», — заключает Виктория Ферле.

Елена Гурьянова
Фото depositphotos.com