«Продавцы будут массово уходить с рынка»

Весь год рынок недвижимости нещадно шатало: от пиковых цен на готовые квартиры в начале к затяжному падению в конце. И если в рублях падение составило 10 %, то в долларовом эквиваленте достигло 15 %. Кризису начинают сдаваться даже стойко дорожавшие новостройки. Что произошло с ценами за год, что их ждет в следующем году и когда выгоднее всего покупать квартиру, узнавала корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ.

Крутое пике

Цены на вторичном рынке жилья в Новосибирске сделали два шага назад, откатившись к уровню 2013 года — к такому выводу пришли аналитики N1.ru (совместно с НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ) по итогу анализа более 60 тыс. объявлений 2015 года.

тому же выводу, с небольшим отклонением от данных N1.ru в итоговой цифре, пришли и эксперты агентства недвижимости «Жилфонд». Ценовой максимум, по данным компании, пришелся на февраль.

Данные «Жилфонда»

«Ситуация на рынке недвижимости Новосибирска в последние годы складывалась непростая, — объясняет руководитель офиса «Жилфонда» на Гоголя, 38 Сергей Ежак. — Цены в конце 2014 года в связи с политическими и экономическими факторами вышли из состояния стабильности и показали рост. Тогда спрос вырос в разы — люди активно вкладывали свои сбережения в недвижимость. Затем ажиотаж схлынул, и кривая цен пошла вниз».

Падение цен на жилье коснулось всех районов, включая самые ликвидные, просто в разной степени: Железнодорожный район стал доступнее на 3 %, Заельцовский — на 2 %. Сильнее всего за год подешевело жилье в Кировском, Первомайском и Дзержинском районах — на 11, 10 и 9 % соответственно.

Данные N1.ru

«Продавцы отреагировали на снижение потребительского спроса и начали идти на уступки», — комментирует директор по маркетингу и продажам Центрального Агентства Недвижимости Анастасия Гуткевич.

Продолжают дешеветь и самые, казалось бы, востребованные квартиры — однокомнатные. По данным аналитиков N1.ru, за год они потеряли 12 % от цены, почти 8 тыс. с 1 кв. м.

В декабре средняя стоимость «квадрата» в «однешке» составила 60,4 тыс. руб., в «двушке» — 58 тыс., «трешку» можно купить в среднем за 55,8 тыс. По словам ведущего аналитика компании «Этажи» в Новосибирске Виктории Пахно, первыми, несмотря на проседание в цене, интересуются больше всего, особенно в Октябрьском, Заельцовском, Кировском и Ленинском районах — на 1-комнатные здесь приходится порядка 50 % спроса.

Данные N1.ru

Упали в цене и традиционно более востребованные квартиры по линии метро, однако, отметила Виктория Пахно, покупательский интерес начал смещаться в сторону крупных строящихся микрорайонов.

По словам руководителя пресс-службы портала N1.ru Лидии Ратниковой, цены в течение года чутко реагировали на курс валют. И если рублевые цены на готовое жилье за год потеряли 10 %, то в долларовом выражении падение составило все 15 %.

В январе среднюю 1-комнатную квартиру площадью около 30 кв. м можно было купить за чуть больше чем 30 тыс. долл., то в декабре на ту же квартиру нужно уже 25,5 тыс. долл. При этом, как заметно на графике, пик долларовых цен пришелся на конец весны. «Сильнее всего эта ситуация отразилась на тех, кто платит ипотеку в долларах или планировал приобрести недвижимость за рубежом, продав что-то здесь», — комментирует г-жа Ратникова.

Данные N1.ru

По ожиданиям экспертов ЦАН, в 2016 году падение цен продолжится. «Во втором квартале будет психологическая стагнация — продавцы будут массово уходить с рынка и резко сократится предложение», — считает Анастасия Гукевич. Поэтому лучшее время для покупки квартиры будет в начале года, когда и цены еще относительно высокие, и будет из чего выбрать.

Впрочем, и сейчас есть из чего выбрать — и поторговаться о цене, хотя сегодня, по данным Сергея Ежака, дисконт меньше, чем осенью — всего 10–15 %. Между тем, как показано на графике динамики цены 1 кв. м вторичного жилья по данным реальных сделок ЦАН, в среднем кривая идет вниз, при этом активнее всего продавцы снижают цены на 1-комнатные квартиры, тогда как 3-комнатные падать уже перестали.

Данные ЦАН

Срок продажи квартир тоже несколько сократился по сравнению с началом лета, когда спрос упал, а снижать цены продавцы еще не были готовы, но осенью рынок активизировался, добавляет г-н Ежак. При этом подавляющее большинство покупателей «вторички» продают свои квартиры, покупая другие с небольшой доплатой, — 83 % сделок именно обменные. «Отмечу, что в последнее время появились собственники, желающие обменять свои автомобили на квартиры или земельные участки», — отметил эксперт.

Депрессия в полный рост

На фоне общей депрессии на рынке готового жилья продолжают расти в цене новостройки: по данным RID Analytics, за год они прибавили 6,4 %, превысив уровень благополучных 2013 и 2014 годов. В декабре 2015-го «квадрат» строящегося жилья оценивался в среднем в 58 тыс. руб. При этом дороже всего почему-то оценивался 1 кв. м многокомнатного жилья — в 75,4 тыс. руб. Следом идут студии (61,8 тыс. руб.), 1-комнатные (58,9 тыс.), 3-комнатные (57,6 тыс.) и 2-комнатные (57,1 тыс.).

Но кризис начинает пробираться и сюда: за последний квартал цены затормозились и начали снижаться, потеряв в среднем по полпроцента в ноябре и декабре. Традиционно самый дорогой, Центральный район потерял хотя и ерундовые, казалось бы, но 500 руб. с «квадрата», а достаточно активно застраиваемый Калининский — почти 1 тыс. руб.

Виктория Пахно считает, что снижение произошло за счет акций и скидок от застройщиков. Директор RID Analytics Елена Ермолаева отмечает, что средняя скидка в декабре действительно превысила среднегодовую и составила 5,3 %, а размер максимальной скидки достиг 20 %. Однако это все еще меньше уровня кризиса 2008–2010 годов, когда дисконт доходил до 35 %.

По мнению г-жи Ермолаевой, в будущем году ситуация на первичном рынке в наибольшей степени будет зависеть от госипотеки, которая забрала заемщиков с вторичного рынка.

Если программу закроют или ужесточат ее условия, это даст рынку импульс к падению. В первую очередь это коснется тех застройщиков, которые строят на деньги, привлеченные с рынка, — таких компаний в городе сегодня большинство.

«Даже у тех, кто имеет поддержку банков, есть определенные темпы продаж, которых они должны придерживаться, чтобы получать финансирование», — подчеркивает эксперт. Но скажется это падение, скорее всего, на реальных суммах сделок — за счет акций и скидок для платежеспособных покупателей. «Как правило, строительным компаниям некомфортно снижать цены, потому что у них есть покупатели, уже купившие по более высокой цене. Кто-то будет отказываться и покупать второй раз дешевле — начнется свистопляска, которая им совершенно не нужна», — объяснила Елена Ермолаева.

Лучшее время для покупки строящегося жилья — это дно кризиса. Но пока что оно не достигнуто, и спрогнозировать его нельзя, говорят эксперты. «Можно будет сказать, что мы на дне, только когда начнутся попытки из него выйти — тогда и нужно покупать. Нужно смотреть на статистику, ждать, когда цены начнут дергаться вверх», — рекомендует аналитик.

Лиза Пичугина
Фото depositphotos.com, иллюстрации «Жилфонда» (2), N1.ru (5) , ЦАН (6) и Александра Ощепкова (3, 4, 7, 8)