Залетели от кризиса

Цены на готовые квартиры продолжают затяжное пике. Вторичный рынок к концу ноября «похудел» в среднем на 11 %, стремительнее всех дешевеют «однешки». Новостройки на их фоне продолжают дорожать, при этом размеры квартир в них сокращаются, а объемы строительства падают. Новосибирцы накопили много долгов по ипотеке, к ним присоединились строители, которые не в состоянии платить банкам. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ изучила статистику и узнала у экспертов, чем ознаменовался ноябрь и чего ждать от конца 2015 года и начала 2016-го.

Торг уместен

Падение цен на квартиры замедлилось, хотя и не остановилось — по данным агентства «Жилфонд», они снижаются уже 9 месяцев. Однако, как подсчитали аналитики портала N1.ru (совместно с НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ), в ноябре почти все типы вторичных квартир показали рост в 1–2,3 %. Продолжили падать только однокомнатные квартиры, которые по сравнению с октябрем подешевели еще на 2,6 %. Средняя цена 1 кв. м вторичного жилья в ноябре составила, по данным аналитиков, 58,8 тыс. руб. Но ситуацию оживление на рынке не спасает: по сравнению с январем 2015 года те же «однешки» скинули 12 % стоимости, «двушки» — 9 %, «трешки» — 11 %.

Двухкомнатную квартиру в 5-этажном доме с ремонтом, которую раньше предлагали за 2,7–2,8 млн руб., сегодня можно купить за 2,3–2,4 млн.

Аналитики АН «Жилфонд» подсчитали, что в среднем с начала года цена предложения на вторичном рынке стала ниже почти на 6,9 %, за месяц же сильнее всего подешевели 3-комнатные квартиры — на 1,44 %. «Это говорит о том, что наступил наиболее выгодный момент для расширения своей жилплощади как с использованием материнского капитала, так и с привлечением ипотечных кредитов», — считает директор агентства Александр Чернокульский.

Директор АН «Республика» Дмитрий Холявченко подтвердил, что разница между одно- и двухкомнатными и двух- и трехкомнатными квартирами действительно стала меньше. Многокомнатные квартиры, в которых изолированы не все комнаты, подешевели чуть больше других. Еще сильнее потеряли в цене перепланированные квартиры, в которых уменьшилась комнатность, зато появилась, например, объединенная кухня и гостиная.

Все опрошенные эксперты сходятся во мнении, что правит рынком сегодня покупатель. Реальная сумма сделок торгуется до 20 %.

Самый большой дисконт, по мнению директора компании RID Analytics Елены Ермолаевой, удается выбить как раз тем покупателям, которые расширяются и приобретают крупные квартиры с тремя и более комнатами.

Что не дорого, то опасно

Новостройки в течение года чувствовали себя гораздо лучше, отмечают эксперты. По данным аналитиков N1.ru (совместно с НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ), за последний месяц прирост стоимости на строящееся жилье составил в среднем 3,5 %, средняя цена квадрата выросла до 51,2 тыс. руб. При этом больше других, на 4,6 %, подорожали двухкомнатные квартиры; меньше всего, на 1,2 %, — однокомнатные. «Стоимость объектов в новостройках в целом снижается, но это происходит за счет уменьшения площади сдающихся квартир, квадратный метр при этом даже немного растет в цене», — объясняет руководитель проекта НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ Ольга Киль.

Николай Обуховский считает, что цены растут у зарекомендовавших себя застройщиков, и этот процесс естественный. «В декабре 2014 года почти во всех строительных компаниях вынесли все. В январе это еще продолжалось, в феврале небольшой спад спроса был, но строители посмотрели на свою квартирографию, что у них осталось, и начали цены поднимать», — говорит Елена Ермолаева. В марте цены практически не менялись, а вот в апреле, отмечает она, на рынок пришла госипотека, которая позволила первичному рынку не просесть — без нее, безусловно, была бы стагнация. «Сейчас покупатели делают выбор в пользу новостроек только исходя из процентной ставки на ипотеку с государственной поддержкой», — подтверждает руководитель отдела ипотеки АН «Этажи» Наталья Понятаева.

Дмитрий Холявченко при этом выразил обеспокоенность: по его мнению, госипотека — скорее негативный фактор, который буквально на пустом месте создает лишнюю опасность.

«На мой взгляд, это очень большая ошибка государства, которая приведет к большому количеству не просто обманутых дольщиков, а обманутых дольщиков с ипотечными кредитами, — говорит он, рекомендуя в кризис к первичному рынку вообще не обращаться. — Ипотека — это риск, покупка новостроек — еще больший риск. Два риска сваливать в одну кучу — это огромная ошибка».

Между тем, согласно данным ЦБ РФ, число выданных кредитов по данным на 1 октября сократилось в два раза: за сентябрь 2015 года новосибирские банки выдали 10,8 тыс. жилищных кредитов на 17,4 млрд руб., тогда как годом ранее жители области взяли 21,2 тыс. кредитов на 31,5 млрд руб. Объем просроченной задолженности при этом растет: если в сентябре прошлого года жители области были должны банкам порядка 699 млн руб., то в этом году сумма увеличилась уже до 947 млн руб.

Задолжали при этом банкам не только покупатели квартир, но и застройщики: просрочка по кредитам, выданным строительным компаниям, достигла 19 %, пишут «Ведомости», ссылаясь на заявление председателя ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной.

Банки же продолжают поддерживать застройщиков через покупателей. Помимо программы госипотеки, позволяющей купить квартиру под 9,5 % годовых, есть и отдельные программы лояльности банков к застройщикам, по которым ставка может снижаться до 7,5 %. Покупателей на вторичном, менее рискованном рынке, из-за этого становится меньше: хотя ставка ипотеки на готовое жилье и упала с 16 % в начале года до 13–13,5 %, со ставкой на новостройки она конкурировать не в состоянии. Между тем Наталья Понятаева отмечает, что на текущем рынке такая ставка уже более приемлема и в среднем количество заявок по ипотеке на вторичном рынке с начала года выросло в 2,5–3 раза.

Дальше — хуже

Прогнозы на завершение 2015 года и начало 2016-го у экспертов оказались разными, но в целом достаточно пессимистичными. По мнению Елены Ермолаевой, к концу года и на первичном, и на вторичном рынке может несколько вырасти спрос — скажутся годовые премиальные. «Но в целом экономическая ситуация неблагоприятная, поэтому все негативные тенденции в следующем году, безусловно, продолжатся, — добавляет она. — Ожиданий [чего-то] позитивного нет». Владелец компании «Доктор Ключ» Андрей Силков предположил, что спрос по крайней мере на вторичном рынке станет еще более избирательным и, хотя в эконом-классе цены могут подрасти примерно на 5 %, рост все равно будет ниже реальной инфляции.

От первичного рынка тоже ничего хорошего не ждут. Себестоимость строительства, считает Андрей Силков, будет расти, а поскольку спрос не увеличится, у застройщиков уменьшится мотивация к освоению новых площадок. «Очень тяжело сейчас потенциальному инвестору сделать выбор на основании известных данных, — добавляет Дмитрий Холявченко. — В некоторых случаях, если у строительной компании начнутся проблемы, ей будет выгоднее, например, находящуюся на завершающем этапе строительства новостройку завершить, а в некоторых случаях ее будет выгоднее заморозить — тогда люди очень сильно пострадают, особенно если у них ипотека». Многие застройщики, считает он, сегодня находятся в неустойчивом положении, и начало следующего года вполне может ознаменоваться громкими банкротствами.

Лиза Пичугина
Фото Татьяны Кривенко