Ударили в точку

Горожане одобрили новые правила, по которым в Новосибирске будут строить высотки и парковки для них. Это стало итогом утомительных пятичасовых публичных слушаний, которые прошли в ноябре. Застройщики остались недовольны ужесточившимися требованиями к количеству парковок у дома и исчезновением возможности воткнуть слишком большое здание на маленьком участке. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ выясняла, что изменилось для строителей, сколько парковок положено иметь многоэтажным домам и поможет ли это покончить с точечной застройкой или новые нормы чересчур мягкие.

9 ноября в Новосибирске прошли публичные слушания по изменению Правил землепользования и застройки. Документ долго готовили в мэрии, а потом принимали замечания и предложения горожан, строителей и экспертов. По итогам рассмотрения 244 предложений подготовили проект, который осталось одобрить депутатам горсовета на сессии. Как объяснил советник мэра по градостроительству архитектор Александр Ложкин, старые нормы были непрозрачны и допускали двоякое и даже троякое прочтение, что приводило к конфликтам. Новые нормы привязали к конкретному земельному участку. В частности, если раньше застройщикам разрешали размещать половину парковочных мест где-то рядом, в радиусе 150 м, то теперь — только на своей территории.

Это означает, что на маленьком земельном участке будет невозможно построить дом, площадь помещений которого за вычетом мест общего пользования будет в 2,5 раза больше, чем сам участок. Именно эти ограничения помогут избавиться от домов-громадин и целых точечных комплексов на 3-4 дома, возникающих на маленьких участках в центре и вызывающих бурю народного гнева.

Новый документ также оговаривает размер дворов — на 100 кв. м общей площади квартир полагается 14 кв. м площадок для игр детей, отдыха взрослых и озеленения.

Много ожесточенных споров в процессе обсуждения правил вызывали парковочные нормативы. В итоге теперь положено строить одну парковку на квартиру только в том случае, если ее площадь — от 105 кв. м.

При этом требуется делать не менее одного машино-места на две квартиры и не менее 15 % от общего количества парковок должны быть открытыми (читай — бесплатными, а не за деньги в подземном паркинге).

На первый взгляд, прежние нормы были жестче — тогда на каждую квартиру более 40 кв. м полагалось по парковочному месту. Если квартира была меньше этой цифры, от строителей требовали обеспечить полпарковки. Загвоздка заключалась в том, что 50 % парковок им разрешалось делать не у себя во дворе, а в зоне пешей доступности. Это приводило к тому, что застройщики приносили справки из гаражных кооперативов, а кто-то принимал в расчет соседние дворы, уже заставленные машинами.

«Раньше можно было подшельмовать. Есть рядом гаражный кооператив, пообещал ворота покрасить и получил справку, что можешь рассчитывать на 40 машино-мест.

Ты должен был обеспечить 50 % машино-мест у себя на территории, а 50 % где-то рядом, и это "где-то рядом" в основном повисало в воздухе», — объясняет Владимир Мартыненков, директор НИСК «Метаприбор», добавляя, что для таких застройщиков жизнь усложнится.

Чтобы разобраться, насколько труднее станет застройщикам, корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ выбрала одну из «свечек» компании «Краснообск. Монтажспецстрой», которая много строит в центре, чтобы решить задачу — сколько парковок требовалось для дома раньше, а сколько — если бы новые правила уже действовали.

Дано: 26-этажный дом компании «Краснообск. Монтажспецстой» на ул. Сибирская, 42. По проектной декларации общая площадь всех квартир — 11 803,8 кв. м, площадь земельного участка — 4385 кв. м. Всего квартир — 278, из них более 40 кв. м — 96, более 105 кв. м — ни одной. Мест в подземном паркинге — 95.

Решение: по старым нормативам дому понадобилось бы 187 парковок, но 50 % из них можно было бы разместить где-то рядом, поэтому 95 мест в подземном паркинге для дома достаточно. По новым правилам на дом должно быть 139 парковок, из них не менее 21 — наземных. Всего возле дома понадобилось бы найти место для 44 машин. «Такое количество мест возле дома вряд ли получилось бы разместить, там ведь еще должен быть двор и пожарные проезды», — говорит архитектор Игорь Поповский.

Коэффициент застройки земельного участка под эту «свечку» получился 2,7. Правда, по мнению Игоря Поповского, здесь это допустимо, потому что иначе снос ветхого жилья для строителей мог не оправдаться — в перспективе в таких случаях застройщик должен будет защитить свою позицию по увеличению плотности застройки на публичных слушаниях. Резюме для дома на Сибирской: по новым правилам жилое здание с такими параметрами построить было бы невозможно.

«Ужесточения закончатся тем, что те, кто живет в трущобах, останутся там жить, — уверен гендиректор концерна «Сибирь» Дмитрий Червов. — Эти нормы действительно ударили по точечной застройке. Но сносить ветхие дома будет проблематично — на "квадрат" будет падать до 40–50 тыс. руб.

(т.е. будет удорожание себестоимости для застройщиков. — Е.Г.)». По его мнению, для жилмассивов вроде «Березового» и «Тулинского» с обилием маленьких квартир нормы по парковкам избыточны. «Квартира стоит 700 тыс. и взята в ипотеку. Какая еще машина? Нужно убрать коэффициент 0,5 на квартиру — для окраин этого много», — думает Дмитрий Червов.

По мнению Александра Ложкина, наоборот, на окраинах норматив по парковкам должен быть еще выше, потому что люди, живущие на жилмассивах вроде «Плющихинского», «Весеннего», «Чистой Слободы» вынуждены покупать машину, чтобы добираться на работу, а вот в центре можно ходить пешком или передвигаться на общественном транспорте. В перспективе в мэрии будут обсуждать возможность выделения застройщикам в аренду земель под парковки в отдаленных микрорайонах, на которых нельзя будет ничего строить.

Также в мэрии решили работать над дифференциацией нормативов по плотности застройки, которая должна быть ниже на окраинах, чтобы не создавать пробки из огромного числа автомобилистов, едущих на работу. В центре, напротив, возможно, уплотнение застройки. «Многие строители считают, что это удар. Например, "Сибакадемстрой" снес ветхое жилье на Сакко и Ванцетти и сделал неплохое решение, но там плотность 3,8 — по новым нормам сделать нельзя, — говорит Игорь Поповский. — Поэтому приняли решение дальше разговаривать о дифференциальных нормах. Вопрос стоит не в том, чтобы защищать точечную застройку, а в том, чтобы реконструировать частный сектор и ветхие дома».

У застройщиков есть почти целый год, чтобы успеть завершить начатые проекты по старым нормативам. Новые правила, которые осталось принять депутатам на ближайшей сессии горсовета, по словам Игоря Поповского, начнут действовать только с 1 октября 2016 года. «Говорить о том, что это панацея и избавит нас от точечной застройки, я бы не стал хотя бы потому, что правила, которые будут введены, не имеют обратной силы», — резюмирует Александр Ложкин. И поэтому новосибирцам еще придется возмущаться новыми домами, вырастающими окна в окна и без парковок.

Елена Гурьянова
Фото Татьяны Кривенко