«Строители откусили больше, чем смогут прожевать»

Рынок новостроек Новосибирска показывает просто феноменальные результаты по вводу жилья. За три квартала было сдано

кв. м, что на 37 % больше, чем в рекордном 2014 году. Многоэтажное строительство составило 1 060 632 кв. м, а малоэтажное, про развитие которого так много говорилось, без индивидуального жилищного строительства не дотягивает и до 2,5 %.

Ни для кого не секрет, что за тучные годы было создано много заделов, но итоги 9 месяцев впечатляют. Особенно в сегменте социального жилья: на три компании — «Дискус-строй», «Сибирь-Развитие» и «Вира-Строй» — приходится больше 40 % от всего объема многоэтажного жилья. А компания «Дискус» обновила свой же рекорд по Новосибирской области, введя за один год свыше 220 тыс. кв. м.

Не отстает и статистика по новым домам, на 1 октября 2015 года сдано 90 домов, а заложено, по моему мониторингу, 159 новых многоэтажных жилых объекта. С учетом падающего спроса можно констатировать, что строители опять, как и в 2008 году, откусили больше, чем смогут прожевать. Общий объем продаж по итогам года с большой вероятностью будет ниже, чем в 2014-м. В самом оптимистическом варианте он останется на уровне прошлого года. Но даже в этом случае на рынке новостроек останется невостребованными 7–10 тыс. квартир. Это приведет к приостановке 15–20 % всех строек области, т.е. будет временно заморожено 800–900 тыс. кв. м строящегося жилья. Для завершения всех проблемных строек (в случае их 50%-ной готовности) потребуется 12–18 млрд руб. Таких денег в бюджете нет. В 2016–2017 годах нас ждет кратное увеличение долгостроев.

Второй нюанс — как можно при падающем объеме строительных работ достичь таких результатов. Ответ очевиден — только за счет уменьшения вложений в инфраструктуру новых микрорайонов. Это перебор на уровне коллапса. Так, на 900 тыс. новых квадратных метров на Плющихе город получил два детских сада, ни одной школы и ни одной поликлиники. По моему мнению, это вопрос не к застройщику, он платит все налоги и арендную плату за землю. Но ведь новоселам-то от этого не легче. Так как население города растет невысокими темпами, а детские сады все-таки строятся, мы получаем дополнительный не вынужденный трафик. Я бы назвал его «социальным». Пробки на выезде с Плющихинского жилмассива усугубляются необходимостью довезти детей до детских садов и школ, иногда в другой конец района, а больных — до медицинских учреждений.

Может, есть смысл присмотреться к опыту Ленинградской области, в которой вводится бессрочный мораторий на перевод любых земель под жилую застройку. Об этом заявил губернатор 47-го региона Александр Дрозденко. «Это очередной этап реализации планомерной градостроительной политики Ленинградской области. Количество проектов жилой застройки, согласованных в последние годы, достаточно для того, чтобы обеспечить регион жильем на ближайшие 25 лет. Наступило время заботиться не о количестве квадратных метров, а о качестве жизни. Каждый новый жилой квартал должен быть сразу обеспечен транспортной и социальной инфраструктурой», — заявил Александр Дрозденко.

В 2016–2017 годах нас ждет передел рынка. Самая ожесточенная борьба ожидается в подклассах «социальное жилье» и «эконом». «Дискус-Строй», введя рекордное количество жилья, заложил много новых домов, анонсировал вторую очередь жилмассива на ул. Татьяны Снежиной. Основная претензия к застройщику — продажа через ЖСК, со всеми вытекающим последствиями. Но по цене у компании конкурентов нет, а вот остальным игрокам этого сегмента придется сложно. Чуть попроще будет ситуация в подклассе между «комфорт» и «бизнес-минус» — этот формат предпочитают конечные покупатели среднего достатка.

Уже сейчас многие застройщики начали указывать сроком ввода дома вторую половину 2018 года и 2019–2020 годы. Это своего рода страховка на период кризиса. Хотя в Новосибирске много лет успешно работает много небольших и среднего размера компаний, которые строят долго, зато без привлечения кредитов — например, «Новониколаевск», «Камея» или «ОЛМА-Строй».

В любом случае застройщиков ждут тяжелые времена, а покупателям будет из чего выбирать. Главное задешево не купить себе проблему.

Сергей Николаев, независимый аналитик
Фото автора