Покупатели исчезают

Рынок жилья в Новосибирске продолжает испытывать сложности с продажей квартир в новостройках. Это происходит несмотря на то, что государство выделило миллиарды, чтобы субсидировать банкам часть процентной ставки по выдаваемым ипотечным кредитам, и тем самым стимулировать спрос. Рецессия российской экономики продолжается. Потерю интереса к недвижимости вызывает существенное (до 15 %) падение реальных доходов граждан и их высокая закредитованность. Усугубляет ситуацию большое количество предложения строящегося жилья на рынке, а также отсутствие инвестиционного спроса на квартиры в новостройках.

Сокращение уровня продаж началось в ноябре 2014 года. В настоящий момент оно перешло в стадию стагнации и привело к сокращению продаж у застройщиков от 20 до 80 % от плановых в зависимости от стадии строительства, качества, класса и расположения строящегося жилого дома; маркетинговой политики застройщика и его репутации на рынке.

В первую очередь традиционно сократился спрос на квартиры больших площадей — 2-, 3- и 4-комнатные, — которые приобретаются для проживания, а не в инвестиционно-сберегательных целях. Это отражает падение доходов потенциальных покупателей и возросший процент отказов банков от ипотечного кредитования потенциальных заемщиков. Также на реализацию квартир этой категории повлияло и то, что они, как правило, приобретаются в цепочке сделок с одновременной продажей покупателем своей квартиры на вторичном рынке, с зачетом суммы от продажи для расчета с застройщиком. А так как субсидирование государством ставок по ипотеке распространяется исключительно на приобретение жилья в новостройках, ставки по ипотеке на вторичное жилье по-прежнему остаются на крайне высоком уровне. Кроме того, многие банки практически прекратили выдавать ипотечные кредиты на готовое жилье, что резко сократило количество подобных цепочек и уменьшило поступление денежных средств на рынок.

Немаловажно и то, что субсидируемый государством ипотечный кредит ограничен суммой в 3 млн руб., что требует от заемщика существенной суммы собственных средств для приобретения жилья по программе государственной ипотеки. Ведь еще недавно строящуюся квартиру можно было приобрести в ипотеку с первоначальным взносом от 10 % стоимости приобретаемой квартиры. Это существенно расширяло круг покупателей многокомнатных квартир.

Сейчас цены на продаваемое жилье в новостройках стабилизировались и по мере продвижения строительства жилого дома имеют тенденцию к незначительному повышению, не превышающему текущую инфляцию. Также широко распространены маркетинговые акции застройщиков по предоставлению скидок и собственному субсидированию ипотеки или рассрочки на строящееся ими жилье. Однако необходимо помнить, что подобные маркетинговые акции, как правило, распространяются на квартиры в домах с проблемной реализацией, в том числе связанной с проблемами в финансировании стройки, а также на квартиры со стоимостью существенно выше среднерыночных.

Несмотря на запуск программы госипотеки, частично реанимировавшей кризисный зимний период продаж, предстоящее лето не обещает быть для застройщиков легким. Фундаментальные проблемы, связанные со сложностями в российской экономике, высокой инфляцией, падением реальных доходов населения и возможным ростом безработицы, никуда не исчезли. Себестоимость строительства из-за использования импортных материалов, техники и комплектующих выросла. Получить кредиты на строительство стало сложно, а их стоимость выросла. Все это может привести к резкому сокращению строительства жилья и сужению рынка. В текущей ситуации покупателям квартир в строящихся домах рекомендуется избегать приобретения жилья на начальной стадии строительства, так как им, возможно, придется долго ждать или строительство дома и вовсе заморозят. Для минимизации рисков лучше обратить свое внимание на дома высокой степени готовности и находящиеся на этапе сдачи в эксплуатацию.