Поедем в нумера

Сразу два необычных дома начали строить в Новосибирске. Возле площади Трубникова строят гостиницу, в которой будут продавать апартаменты. Это свежий для города тип жилья, который придумали хитрые строители. Параллельно объявили о продаже апартаментов по цене от 1,4 млн руб. в новом многофункциональном комплексе возле станции метро «Октябрьская», где будет свой фитнес-центр с бассейном. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ разбиралась в подробностях проектов: чем апартаменты отличаются от квартир и кому их выгодно строить и покупать.

Справка: Апартаменты — тип жилья, который в России строится в зонах, определенных под коммерческую недвижимость. Формально дома с апартаментами являются гостиницами — в них нельзя зарегистрироваться по месту жительства, а норматив по парковочным местам гораздо ниже, чем для жилых домов. Бьшая часть апартаментов в Новосибирске продается по договорам долевого участия.

В районе площади Трубникова на ул. Железнодорожная началось строительство гостиницы с подземной автостоянкой. Ее строит ООО «Полезная площадь» — компания, которая имеет общих учредителей с ЗАО «Строитель». У руководства застройщика подробности о проекте узнать не удалось. В ЗАО «Строитель» комментировать его также отказались, хотя свою причастность отрицать не стали. Риэлторы и аналитики знают о проекте, как о доме с новым для Новосибирска типом недвижимости — апартаментами.

Корреспонденту НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ новый объект как жилой, будь то гостиница или апартаменты, показался сомнительным. С одной стороны, он находится в шаговой доступности от Нарымского сквера и ст.м. «Гагаринская». С другой стороны, по соседству со стройплощадкой жилья нет — по этой линии ул. Железнодорожной построены только административные здания и гаражи, в 100 м от будущего дома возводится еще один бизнес-центр. Единственное исключение — аварийные деревянные дома по ул. Блок-пост, стоящие прямо у железнодорожных путей еще с довоенного времени.

Оценивать возможную стоимость апартаментов в доме на Железнодорожной эксперты не стали. Руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд» Григорий Якобсон сообщил, что предполагаемые цены ему известны, но делиться информацией отказался.

Параллельно с проектом на Железнодорожной Фонд прямых инвестиций «ВербаКапитал-Девелопмент» среди частного сектора на ул. Сакко и Ванцетти начал строительство МФК «ВербаПарк» с медицинским центром, гостиницей и апартаментами. Застройщиком здесь выступает компания «Сибмонтажспецстрой». Часть, предназначенная для проживания, выделена в проект «Парк Резиденс». Как рассказали в отделе продаж компании, жилая часть разделяется еще на две: с апартаментами на продажу и с гостиничными номерами.

Покупателям по договору долевого участия предлагают «сьюты» — студии и квартиры площадью от 21 до 53 кв. м. Самые дешевые «сьюты» — на 11–15-м этажах: 21 кв. м за 1 млн 378 тыс. руб.

И объект на Железнодорожной, и «Парк Резиденс» сейчас находятся примерно на одном уровне готовности — на уровне котлована, и по местоположению, считает Григорий Якобсон, вполне могут конкурировать. Единственное — об инфраструктуре первого пока ничего не известно: официально анонсировать проект в ЗАО «Строитель» пообещали в конце мая. А вот на первых этажах «ВербаПарк» уже запланированы кафе и фитнес-центр с бассейном, соседнее 9-этажное здание станет многопрофильным медицинским центром.

Мед-МФК строит и группа компаний «НСК» — на первых этажах Pool House на ул. Тополевая, 5 расположится «Клиника профессора Лантуха» и поликлиника со специалистами и врачами общей практики. Пока точно не определено, какая часть проекта будет апартаментная, какая — гостиницей. На данный момент, рассказал Сергей Степанов, председатель совета директоров ГК «НСК», из запланированных 448 апартаментов продана примерно половина. На старте студии площадью 20 кв. м продавались примерно за 1 млн руб., сейчас 1 кв. м стоит от 65 тыс. до 82 тыс. руб., в зависимости от этажа. Как и в «Парк Резиденс», здесь запланирован бассейн, только на крыше.

В обоих проектах апартаменты собственникам будут передаваться без отделки, в «ВербаПарке» ремонт предлагают оформить за отдельную плату — в пределах 100 тыс. руб. Комплекс услуг как в гостинице (с уборкой квартир и возможностью переложить ответственность за сдачу их в аренду) предлагать будут и там, и там.

Предприниматель Александр Бойко в своем новом проекте «Жуковка» также запланировал апартаменты, причем и отдельно продающиеся, и в апарт-отеле с единым управлением. По мнению девелопера, если для апартаментов отделка под ключ — это услуга по желанию собственника, то для апарт-отеля это обязательно. «Скажем так, если вы хотите, чтобы мы взяли у вас в гарантированную аренду сразу, то это должен быть однозначно стандарт. Если человек отделывает сам — пожалуйста, сам и сдавай», — считает Бойко.

Вместе с квартирами в «Жуковке» будет 729 жилых единиц, все, что предполагается под аренду — небольшой площади, от 32 до 60 кв. м. Стоимость аренды будет сопоставима с городской, а стоимость 1 кв. м, независимо от типа жилья, — 90 тыс. за кв. м.

В МФК «Снежная миля» на Речном вокзале тоже строят апартаменты, но пока конкретные планы по реализации не определены. Как рассказал представитель девелопера ГК «Новоград» Илья Маслов, пока компания не планирует продавать апартаменты в розницу — скорее всего, для управления ими будет привлечен профессиональный оператор. В проекте заложено два типа апартаментов, класса А и класса B, в разных корпусах. Первые, всего 96 апартаментов, — это доходное жилье класса люкс в здании со спа-центром, площадью от 62 до 103 кв. м, по 8 номеров на каждом из 12 жилых этажей. Апартаментов классом ниже будет 368, жилых этажей уже 16, а номеров на этаже — по 23.

Во всем мире апартаменты — это жилая недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду. В России же апартаменты законодательно жильем не являются, и пока, считает Александр Бойко, перспектив по урегулированию этого вопроса нет. «Мы как раз лоббируем это, объясняем чиновникам, что это должно быть именно так, но пока не очень получается, потому что

Москва эту тему запоганила, — объясняет эксперт. — Апартаменты — это было жульничество, когда люди под видом апартаментов строили банальное жилье на тех стройплощадках, где жилье строить просто нельзя».

Как правило, такого типа жилье строится там, где должны быть офисы и другие коммерческие объекты, и формально является гостиничным. Основной недостаток для потребителей — девелоперы не обязаны предусматривать для апартаментов социальную инфраструктуру, сады, школы, поликлиники. Хотя сам дом может быть в неплохом месте.

С экспертом соглашается и директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. «Идеологически это жилье центрального местоположения, потому что здесь практически нет свободных участков для девелопмента, зато немало было отписано за последние годы участочков под коммерческую недвижимость», — добавляет она.

«Если исходить из логики, такое жилье должно быть немного дешевле, чем аналогичное жилое помещение с теми же характеристиками, потому что там другие нормы в плане инфраструктуры и прилегающей территории», — уверен начальник отдела новостроек АН «КВАДРОТЕКА» Владимир Дергачев. Основные покупатели апартаментов — молодая аудитория или их родители, а также те, кто хочет получать доход от ренты. По сути, это готовый бизнес, отмечает Александр Бойко. Но, по его мнению, строить такое жилье дешевле он не может — апартаменты, по сути, являются гостиницей, они сложнее инженерно и дороже по себестоимости.

Лиза Пичугина
Фото Александра Ощепкова (1, 4), иллюстрации vc-d.ru (2), nsk-n.ru (3)