Променяли хрущевку на Крым

Первая волна любопытства к Крыму со стороны россиян вылилась в стабильный спрос на его недвижимость — до 80 % сделок на рынке Крыма сегодня совершаются россиянами. При этом наиболее активны, как отмечают эксперты, сибиряки и жители северных регионов. Стало ли курортное жилье Крыма доступнее спустя год после присоединения и во что сегодня выгоднее всего вкладывать средства, выясняла корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ.

Россияне взвинтили цены

Максимальное повышение цен на недвижимость в Крыму пришлось на первые месяцы после присоединения. Как рассказал гендиректор севастопольского «Фонда недвижимости РИО» Игорь Лобов, цены тогда подскочили в 2–3 раза. «Когда мы только вошли в Россию, сюда приехало большое количество россиян, которое как раз и подвинуло цены вверх, и квартиры в Севастополе разбирались как горячие пирожки, — отметил он. —

С тех пор, по словам эксперта, цены практически не изменились. На вторичном рынке Севастополя найти однокомнатную квартиру можно за 40 тыс. долл. — по сегодняшнему курсу рубля это чуть более 2,1 млн руб., меньше стоимости однокомнатной квартиры в новосибирской хрущевке. Чуть дороже недвижимость в Ялте, которая традиционно является наиболее дорогим городом Крыма: самая дешевая проданная за последний год однокомнатная квартира здесь стоила 50 тыс. долл. (2,5 млн руб.), студию можно найти по цене однокомнатной квартиры в Севастополе.

Президент Южно-Крымской ассоциации риэлторов Александр Болховитов считает, что интерес россиян к недвижимости в Крыму разделяется: семьи с детьми и пенсионеры предпочитают покупать квартиры и землю на южном берегу Крыма, в рекреационной зоне, а те, кто намерен развивать бизнес — в Севастополе и Симферополе, логистических центрах полуострова. Больше всего покупателей, отметил г-н Болховитов, приезжают из Тюмени и ряда других северных городов России, Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга. Вообще же, по его оценке, поток российских покупателей недвижимости в Крыму за год вырос с 12–15 % до 80 %.

Директор агентства недвижимости «ЯлтаСтар» Ярославна Бойченко вспомнила за последнее время 3 сделки с новосибирцами: один из них приобрел земельный участок под строительство дома, другой — участок с ветхим строением, еще один клиент АН «ЯлтаСтар» из Новосибирска купил однокомнатную квартиру. Суммы сделок при этом варьировались от 50 тыс. до 80 тыс. долл. Такие покупки, рассказала директор агентства, совершаются в средней удаленности от моря — в 1–2 км. «Все, конечно, хотят жить у моря, но [многим это] не по карману», — отметила она.

Привычный для крымчан расчет стоимости недвижимости в валюте эксперты считают сегодня одной из самых серьезных проблем. Пока на рублевый эквивалент постепенно переходят только застройщики, собственники квартир продолжают выставлять объявления в долларах.

«Сам продавец не может сориентироваться, сколько это — 5 тыс. руб., — он понимает, сколько 5 тыс. долл.», — сокрушается член президиума ассоциации «Строители Крыма» Антон Кузенский. Эту проблему, как считают и застройщики, и строители, должно регулировать правительство Крыма. Оно же должно всерьез взяться и за строительный рынок как один из самых приоритетных в развитии Крыма, уверен Александр Болховитов.

Новостройки: больше подводных камней

По словам Антона Кузенского, застройщики сейчас находятся в ожидании, и полномасштабного строительного бума пока не наблюдается, хотя строительство жилья ведётся активно и на побережье, и в глубине полуострова.

Даже те объекты, которые были заморожены, сегодня достраиваются. В основном это монолитные дома с заполнением газобетоном или ракушечником не выше 10 этажей — выше строить в Крыму просто нельзя, поскольку Крым входит в сейсмоопасную зону.

В Симферополе, по наблюдениям Кузенского, частные инвесторы пока с осторожностью подходят к новым проектам: большая часть земли ещё не национализирована и оформлена по украинским законам. Есть и другие сложности. «Некоторые дома строились без разрешений и без каких-либо согласований — как на территории Российской Федерации 10 лет назад, когда сначала строили, а потом делали документы, — рассказал эксперт. В этом случае он рекомендует искать либо объекты, строительство которых началось недавно, либо дома, права собственности на которые уже оформлены.

В части регистрации сделок также могут возникнуть проблемы, но, скорее, временного характера — услуга регистрации по новым правилам еще не «обкатана» и дает сбои. Впрочем, отмечают представители риэлторского сообщества, при обращении к специалистам срок регистрации сделки через регпалату или нотариуса можно сократить до 5 дней. На первичном рынке это может оказаться сложнее, считает президент Ассоциации профессиональных участников рынка недвижимости Крымского федерального округа Александр Тюленев.

«Есть определенные ограничения при подаче документов, не отрегулирован вопрос с договорами долевого участия для застройщиков, а это один из основных источников привлечения средств, потому что инвесторы сюда не зашли, инструментов финансовых не существует, банковская система подхрамывает», — отметил он.

В Большой Ялте приобрести квартиру от застройщика площадью порядка 60 кв. м со сдачей в 2015–2016 году и примерно в 1–2 км от моря можно по цене 50 тыс. руб. за кв. м — значительно дешевле средней стоимости «квадрата» в Новосибирске.

Заработали на сдаче в аренду

Несмотря на то что большая часть покупателей сегодня рассматривает недвижимость в Крыму в качестве второго дома или некоего дачного варианта, заработать на ней тоже можно. Игорь Лобов рекомендует в качестве инвестиций рассматривать земельные участки и квартиры в новостройках. Ярославна Бойченко в качестве примера привела виллу, которая в продаже стоит 9 млн долл., а в аренде — 3 тыс. долл. в сутки. «Если посчитать полугодичный сезон, как обычно такие виллы снимаются, то окупаемость соответственная», — подчеркнула она. Среднюю окупаемость небольших квартир у моря в аренде она оценила в 10 лет. При круглогодичной аренде можно выручить 200–300 долл. в месяц, при сезонной, посуточной сдаче — 500–600 долл., однако во втором случае нужно учитывать, что отпускники имущество не берегут и уже через пару лет квартира потребует ремонта.

В целом, как отмечает Болховитов, говорить о стабильности на рынке Крыма пока рано: по его мнению, небольшой дискомфорт будет сохраняться еще до 2017 года, а потом ситуация выровняется. «Безусловно, системы начали работать, но нужно больше времени, чтобы закончить и юридическую оценку, и правовую оценку, и дать гарантии на реализации этих сделок», — подчеркнул эксперт.

Лиза Пичугина
Фото depositphotos.com