Новосибирское правительство вкладывает миллиарды в поле — взамен здесь хотят получить образцовый микрорайон

3 марта на совещании в региональном правительстве стало известно, что к торгам готовят первые участки поселка Клюквенного. Через несколько лет на месте крошечного поселка власти хотят увидеть новый микрорайон: в первый этап входят полмиллиона квадратов жилья, детские сады, школа, поликлиника, дороги. Значительную часть работы над проектом региональные власти берут на себя — на Клюквенный выделяют миллиарды рублей из бюджета. Но и получить правительство хочет немало. Подробности узнала Лиза Пичугина.

Осенью 2022 года в Новосибирске представили мастер-план развития поселка Клюквенного — крошечный населенный пункт за северной границей города должен в ближайшие годы стать полноценным микрорайоном с современными жильем и инфраструктурой.

Для территории впервые в регионе разработали мастер-план с четко прописанными этапами развития: от появления инженерных сетей до строительства транспортно-пересадочного узла с железнодорожной станцией и дорожной развязкой. Для каждого из будущих кварталов проработали предварительное расположение домов и их этажность.

На реализацию амбициозного проекта, который на долгие годы может стать предметом гордости для властей, они готовы потратить миллиарды рублей.

— На создание инфраструктуры проекта жилой застройки «Клюквенный» предусмотрена максимальная сумма, доля из общего объема финансирования составляет более 45%, — заметила на совещании в правительстве области 3 марта начальник управления институционального и территориального развития экономики регионального Минэкномразвития Ирина Агапеева. — На создание объектов инфраструктуры в Клюквенном в областном бюджете уже предусмотрено 6 миллиардов 845 миллионов рублей.

В частности, рассказала она, по линии Минстроя до 2024 года в территорию будет вложено более 676 миллионов рублей в теплоснабжение, 310 миллионов — в электроснабжение, более 3 миллиардов — в водоснабжение и водоотведение.

На строительство дороги в новый микрорайон Минтранс из областного бюджета получит 1,6 миллиарда рублей — эту сумму планируют еще увеличить. На эти деньги должны построить продолжение улицы Богдана Хмельницкого — оно пройдет как раз через микрорайон к Северному обходу.

По словам директора «Агентства развития жилищного строительства Новосибирской области» Ашота Рафаеляна, проект дороги уже готовят, а со всеми ресурсоснабжающими организациями заключили необходимые соглашения. В январе АО «РЭС» уже отыграло первый госконтракт на строительство электросетей в Клюквенном стоимостью 20 миллионов рублей. А вот транспортно-пересадочный узел со станцией электрички на совещании упомянули без стоимости и сроков.

Немалая сумма заложена на строительство соцобъектов. На первом этапе региональные власти планируют построить школу, два детских сада и поликлинику со станцией скорой помощи. На следующих этапах по мастер-плану должно быть еще две школы, три детских сада, организация среднего профессионального образования на три тысячи мест (находится на третьем этапе освоения), спорткомплекс с бассейном и досуговый центр (второй этап освоения), в пойме 2-й Ельцовки — парк (также на втором этапе). Всё это планируют строить одновременно с жильем, неоднократно подчеркнули на совещании.

Предполагается, что всё, что находится за пределами территории застройщика, вплоть до подвода коммуникаций и выделения техусловий, берет на себя власть в лице «АРЖС». Предложение для самих застройщиков в проекте сделали максимально конкретным — вплоть до примерного расположения домов в кварталах и их этажности.

— Соответствие параметрам будет проверяться в проектной документации при выдаче разрешений на строительство, — предупредил начальник управления строительства и инженерного обеспечения мэрии Иван Ивашина. — В утверждаемую часть проекта включены требования к планировке кварталов, архитектурным решениям фасадов, организации общественных помещений на первых этажах зданий, расположенных вдоль улично-дорожных сетей.

Например, в первом квартале, который будет граничить с зеленой зоной в юго-западной части микрорайона, максимальная этажность должна составить 8 этажей, при этом 60% зданий должны быть не выше 4. В остальных кварталах она будет варьироваться от 5 до 14 этажей.

Всего в первом этапе реализации проекта 6 кварталов-лотов. Конкурсы для застройщиков начнутся уже в середине марта — сейчас власти готовят последние распоряжения. Общая площадь территорий, которые будут передавать застройщикам в субаренду, — 41,19 гектара, а площадь кварталов — 4–10 гектаров. На них можно построить 541 тысячу квадратных метров жилья, по мастер-плану срок ввода домов — уже в 2025–2026 годах.

Стоимость субаренды установлена в зависимости от кадастровой и возможной площади жилья. Самый дорогой квартал расположен в юго-восточной части будущего микрорайона, у транспортной развязки улиц Красных Зорь и Тайгинской. Здесь на 9,93 гектара можно построить до 127,8 тысячи квадратных метров жилья, а в центре квартала запланирован детский сад. 50–70% жилья здесь должно располагаться в домах высотой 12–14 этажей, доля среднеэтажных домов — всего 10–20%. Квартал оценили в 462,78 тысячи рублей в год.

Оживления среди присутствовавших на совещании застройщиков арендные ставки не вызвали.

— Мы видим существенную нагрузку в части стоимости субаренды земельных участков, также это будет зависеть от того, в каком графике будет оплачиваться эта субаренда — стоимость достаточно высокая, — подтвердил управляющий директор Сибирского регионального центра АО Банк «ДОМ.РФ» Алексей Кузнецов. — Объект будет обеспечен необходимой инфраструктурой, социалкой — это, конечно, учитывается и повышает привлекательность проекта. Но если посмотреть среднюю стоимость, которую мы взяли в этой локации, среднюю себестоимость по похожим объектам у застройщиков, мы увидим достаточно высокое собственное участие.

Стоит отметить, что, кроме арендной платы, на застройщиков лягут еще и отчисления «на обманутых дольщиков» — у каждого лота сумма таких отчислений своя: от 18,1 до 42,4 миллиона рублей. Это одно из обязательных условий участия в проекте, подчеркнули на совещании, наряду с передачей в пользу существующих обманутых дольщиков 5% от построенного жилья. Только на первом этапе реализации проекта власти рассчитывают получить в общей сложности 200 миллионов рублей отчислениями «на обманутых дольщиков». Суммы, заметили затем в разговоре с журналистом НГС участники рынка, существенные.

— Схему оплаты мы будем на совете директоров утверждать. Будет временной лаг победителю конкурса от 3 до 4 месяцев, потом от 12 до 18 месяцев срок по графику платежей, — поспешил успокоить их Ашот Рафаелян.

Председатель совета директоров группы «Мета» Владимир Мартыненков согласился, что рассрочка это условие смягчает, но всё равно оценил его как «неподъемное». При этом девелопер сказал, что один из лотов может быть интересен «Мете», но однозначно утверждать участие группы в конкурсе он пока не готов.

Представитель еще одного из крупных застройщиков в неформальной беседе с журналистом НГС сказал, что компания пока относится к предложению властей с большой осторожностью.

— В проекте нет ничего опасного — это лучшее, что было создано руками областного правительства, они молодцы, большую работу проделали. Но время всех толкает на большой уровень осторожности. Рынок непонятен, непонятно, можно ли будет это продать, — поделился опасениями собеседник НГС.

— Есть сомнения, которые банки высказали относительно того, что речь будет идти об увеличении собственной доли застройщиков. Ситуация, когда ты сначала участвуешь в аукционе, а потом идешь в банк, где у тебя что-то может не срастись, сомнительная, — заметил в свою очередь Владимир Мартыненков.

Он также добавил, что сложнее всего придется застройщикам кварталов первого этапа на нераскрученной территории. Жилье в Клюквенном может таким образом оказаться дороже, чем в соседних, уже развитых, Родниках, заметил он.

Несмотря на все сомнения, девелоперы считают, что конкуренция за кварталы Клюквенного на конкурсе будет. По словам источника НГС, близкого к ситуации, проектом уже заинтересовались крупные застройщики из Москвы, Санкт-Петербурга и Барнаула.

На вопрос о том, кто поедет жить в Клюквенный — а там рассчитывают поселить в общей сложности 35 тысяч человек, Владимир Мартыненков предположил, что, в первую очередь, приезжие из других регионов.

— Мы анализировали иммиграционный поток — люди едут из небольших городов, где такой инфраструктуры, как в Новосибирске, нет. Даже на окраине Новосибирска инфраструктура лучше, чем у них. Но для этого нужно будет поработать над маркетингом региона, — сказал он.

По мнению Мартыненкова, для приезжих острее стоит вопрос социальной инфраструктуры, и проект, где школы и детские сады появляются одновременно с жильем, для них будет интересен, даже если ехать на работу придется далеко.

Кроме того, спрос может обеспечить военная ипотека и обязательства государства перед участниками СВО. По мастер-плану, рабочие места планируют создавать внутри самого микрорайона, но рассчитан он и на тех, кто работает рядом: вокруг множество логистических и промышленных площадок.

Сегодня в Клюквенном, который состоит из одной улицы, живет всего пара сотен человек — раньше они работали на радиостанции. Об истории поселка и о том, как живут там люди, НГС подробно рассказывал в октябре. Детский сад здесь давно закрыли, а единственный магазин и вовсе снесли.