Стены дрогнули

Наелись студиями

2017 год вряд ли можно будет назвать прорывным для строительства. Падение темпов некоторые аналитики предрекали ещё в начале года, к августу его заметили уже в Новосибирскстате, хотя Новосибирская область оставалась лидирующим регионом в Сибири по объёмам. А к концу осени провал признали в мэрии: тогда он уже составил почти треть от показателей прошлого года.

«Картина по вводу не очень радужная, хотя и ожидаемая, — говорит об итогах ноября директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков. — Если брать Новосибирск, то падение на 32% к 2016 году. Если область, то падение 21%».

При этом значительнее всего «просел» рынок малоэтажного жилья — он недосчитался 82% от ввода: за год в Новосибирске построили всего 3 таких дома. Число индивидуальных домов тоже упало почти в 2 раза.

Хотя общий спад заметен по всей стране, добавляет независимый аналитик Сергей Николаев, в Новосибирске и области он куда ощутимее. «В целом по России падение составило меньше чем 5%, а в Сибирском федеральном округе — 15%», — подсчитал он.

Сильнее всего пострадали квартиры-студии и небольшие «однёшки»: они в течение года хуже всего продавались, и постепенно начало сокращаться их число в новых проектах, а вот 2- и 3-комнатных квартир становится больше, растёт на них и спрос, отмечают аналитики.

«Нормальному городу в своём "парке" нужно иметь 1-комнатных и студий 25%, у нас доходило до 70% в течение 5–7 лет, и весь этот парк квартир существует на "вторичке" и влияет в том числе на показатели стоимости квартир и квадратного метра», — объясняет Максим Марков.

Хватит экономить

Большую часть нового жилья в последние годы составлял экономкласс, и перепроизводство дешёвых квартир на окраине до сих пор влияет на рынок, правда, уже вторичного жилья. На этом фоне застройщики начинают продвигаться к центру и предлагать квартиры в домах классом выше, на которые выше и спрос, отмечает Сергей Николаев.

Самыми заметными новостройками уходящего года эксперты назвали ЖК Montblanc в тихом центре, ЖК «Эталон», первый сданный дом ЖК «Флотилия», комплекс «Шесть звёзд», «Беркут-хаус» и «Речкуновский парк» на Бердском заливе.

Среди заметных новых проектов отметили, в частности, начало строительства комплекса группы Владислава Крючкова на месте одного из корпусов НЭВЗ. Правда, куда интереснее будут в целом перспективы развития этой территории.

«Прямо за ним есть участок компании "Новый Мир Химметалл" — он больше, и строить там будут в формате бизнес-класса, — рассказал руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд» Григорий Якобсон. — Идут споры по поводу локации этого объекта, но я думаю, что ему там место и он будет интересен и признан аудиторией».

Отметил Якобсон и начало строительства ЖК «Свобода» на улице Заслонова, который планировался совершенно другим, — застройщику пришлось кардинально изменить проект. Максим Марков назвал перспективной территорию завода «Альбумин» — сейчас готовится проектное решение на её развитие.

Планы на новые проекты в следующем году строят и крупные компании, которые в последние годы в основном развивают большие площадки. В частности, концерн «Сибирь» в этом году начал строить принципиально новый для компании дом недалеко от метро «Октябрьская».

Директор по реализации компании «АКВА Сити» (строит микрорайон «Ясный берег». — Л.П.) Елена Астахова анонсировала проект премиум-класса группы «Метаприбор» в Академгородке. Компания «Сибакадемстрой» в 2018 году планирует начать строительство третьего кольца на ВАСХНИЛе, а в «ДСК КПД-Газстрой» признались, что параллельно со строительством «Чистой Слободы» рассматривают площадки на правом берегу. Несколько проектов обещают начать в следующем году и в ГК «Строитель».

Разобрали ипотеку

По словам Сергея Николаева, единственный параметр на рынке недвижимости, по которому Новосибирск всё-таки прирос, — это показатели по объёму выдачи ипотеки. «Объём выданных кредитов, если сравнивать с прошлым годом, увеличился на 27%, а если сравнивать с докризисным 2014 годом, то мы выросли на 67% по объёмам выдачи», — подтвердила начальник отдела по работе с партнёрами жилищного кредитования в новосибирском Сбербанке Вера Невара.

В Сбербанке за 11 месяцев выдано более 10 млрд рублей кредитов, к концу года ждут все 14 млрд. В розничном бизнесе ВТБ, по словам управляющий директора по ипотеке Виктории Ферле, объём выдачи вырос на 20%, а кредитный портфель увеличился до 43,9 млрд рублей.

Основной стимул для роста ипотеки — снижение ставок: большинство банков за год снижали их 3–4 раза, ипотека впервые «пробила» отметку в 10% годовых, при этом банки нацелены на дальнейшее падение ставки. «Безусловным лидером стала программа рефинансирования кредитов, выданных ранее в других банках», — заметила начальник отдела продаж ипотечных кредитов сибирского Райффайзенбанка Ирина Ярыгова.

Между тем ипотечную поддержку Максим Марков назвал одним из рисков. «Банк России увидел, что существует большой объём сделок с низким первоначальным взносом, менее 20%, поэтому принял решение, что будет запускать превентивные меры для того, чтобы банки не копили риски под такие, на его взгляд, не обеспеченные кредиты, — пояснил он. — Развитие событий будет в двух направлениях: какие-то банки будут повышать требования к своим заёмщикам и просто не выдавать кредиты с первоначальным взносом менее 20%, какие-то банки увеличат процентные ставки под заёмщиков с первоначальным взносом менее 20%».

Пока же вместе с объёмами выдачи растут и объёмы неотданных кредитов, а АИЖК рассчитывает увеличить объём ипотеки в 2018 году ещё на 60%, — эти планы подтвердили и в крупнейших госбанках, и в частных банках.

На законных основаниях

Самым значимым событием для российских застройщиков — и ещё одним возможным фактором риска — стали очередные поправки в закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ) и поставленная президентом задача за три года отказаться от привлечения средств дольщиков к строительству, заменив их собственными средствами или проектным финансированием банков.

Главный специалист по продаже иногородних объектов томского холдинга «ТДСК» Алексей Епанчинцев рассказал, что они к подобным изменениям, в принципе, готовы. «Уже сейчас примерно 70% наших объёмов реализуется по договорам купли-продажи, — пояснил он. — Мы давно к этому готовились, ЖК "Тулинка" строился при проектном финансировании, ЖК "Аквамарин" строится в рамках проектного финансирования, нас эти изменения не пугают».

Продавать только готовое жильё в ближайшее время планируют в ЗАО «Береговое», которое достраивает ЖК «Марсель». Директор по продажам «Сибакадемстроя» Динар Зарипов признался, что сейчас компания ведёт переговоры со Сбербанком, чтобы в новом проекте в Краснообске реализовать схему покупки квартир через эскроу-счета.

Между тем в то, что за три года удастся полностью отказаться от денег дольщиков, Зарипов не верит. «От 3 до 5 триллионов инвестируется в строительство дольщиками ежегодно.

За ближайшие три года невозможно восполнить 3 триллиона рублей средствами банков или успеть нарастить такой капитал», — сомневается он.

Вопросы у представителя «Сибакадемстроя» вызывает и требование к застройщику, который получает разрешение на строительство: по новым правилам, компания должна заниматься строительством не меньше трёх лет, при этом получить разрешение она может только на один новый объект.

«Это ограничение закладывает необратимый процесс обесценивания земельных участков в будущем на какой-то период, — считает Динар Зарипов. — Сейчас вся концентрация внимания компаний направлена на получение разрешительной документации до 1 июля, потому что работать придётся в зоне неопределённости».

Пошли в рост

Неопределённость не может не сказаться на ценах — к такому выводу аналитики приходили неоднократно. По наблюдениям аналитической службы портала N1.RU, рост цены предложения за год составил около 2,5% — с 52,2 до 53,5 тысяч рублей за кв. м.

«Даже в районах с традиционно дешевыми новостройками — Первомайском и Кировском — цены немного подросли, — подчёркивает руководитель пресс-службы N1.RU Анастасия Гринёва. — Так как в них уже был определённый запас жилья в экономклассе, новых аналогичных проектов, способных снизить существующие средние цены, застройщики просто не начинали, продавая то, что уже построено».

Крупные застройщики признались, что планово повышали цены в течение года до 4 раз, и к декабрю рост цен на их квартиры составил в среднем 4–7%.

Такой же рост они планируют и в следующем году, хотя ранее аналитики предсказывали куда более значительные изменения цены — до 35%.

«Рост себестоимости уже произошёл. Если будет факт, с которым нет возможности бороться иными средствами, мы будем смотреть, насколько эластичен рынок и насколько возможно не шагать сразу семимильными шагами в запредельную стоимость, — отметила Елена Астахова. — Мы стремимся остаться в цене комфорт-класса».

Директор по продажам «ДСК КПД-Газстрой» Эдуард Ляхов отметил, что повышение стоимости возможно при развитии самих проектов — в частности, инфраструктуры, которая инвестируется за счёт застройщиков.

Как бы то ни было, по признанию застройщиков, планы на ближайшие два года уже сформированы, как и заделы для строительства, и первые серьёзные изменения на рынке мы увидим только в 2020–2021 году.