Что ждёт ипотечные ставки? Покупать ли жилье? Ликбез для тех, кто боится потерять деньги из-за обвала рубля

Падение цен на нефть, обрушение рубля и пандемия из-за коронавируса не могли не повлиять даже на такой неповоротливый рынок, как недвижимость. Квартиры для многих всё ещё остаются самым понятным видом вложения денег, поэтому и у тех, кому удалось выиграть на обвале рубля, и у тех, кто просто хочет сохранить имеющиеся накопления, интереса к жилью прибавилось. Можно ли сравнивать кризис 2020 года с кризисом 2014-го, как изменятся ипотечные ставки и цены на жильё и стоит ли вообще сегодня вкладываться в недвижимость — выяснила Лиза Пичугина.

После «чёрного понедельника» внимание людей моментально переключилось на пандемию коронавируса в мире, но валюта, несмотря на поутихшую шумиху, продолжает расти. 18 марта курс доллара перевалил на торгах за 77 рублей, евро — 85. Так что вопрос, как сохранить накопления, если они есть, всё ещё актуален. Тем более на фоне стремительно дорожающего всего.

Для обывателя, далекого от финансовых рынков, самые доступные виды инвестиций — это валюта и недвижимость. Но с валютой, конечно, связываться уже поздно — разве что зафиксировать сбережения хотя бы на сегодняшней курсовой точке. А с недвижимостью как-то проще, если, конечно, накоплений хватает.

Заграничная конкуренция

В последний раз похожая ситуация с резким падением рубля произошла в конце 2014 года. Правда, тогда причина была не в подешевевшей нефти, как теперь, и в Новосибирск за внезапно ставшей доступной недвижимостью ринулись жители Казахстана. Сейчас, по мнению экспертов, заграничной конкуренции на рынке квартир можно не опасаться.

— Рубль в Казахстане до 6 тенге доходил, просел где-то на 8% — это не в два раза, когда он с 5,5 до 3 упал, — говорит управляющий компанией «Жилфонд» Александр Чернокульский.

По его наблюдениям, интерес к новосибирским квартирам со стороны Казахстана пока штучный. Во-первых, объясняет эксперт, многие жители этой страны уже получили российское гражданство и выделить их в числе потенциальных покупателей непросто. Во-вторых, многие из тех, кто хотел и имел такую возможность, воспользовались ситуацией в конце 2014 года.

Изменятся ли ставки по ипотеке

Нынешние ипотечные ставки — самые низкие за всю историю этого продукта в России. В конце января средняя ставка, согласно подсчётам специалистов Банка России, составила 9%. В области можно купить недвижимость и вовсе по европейской ставке в 3%, а некоторые застройщики предлагают льготную ставку в 1%.

Между тем, каждый кризис в стране стабильно сопровождался сперва повышением ключевой ставки Центробанка, затем — ипотечной ставки (обо всех изменениях ставок по ипотеке НГС писал в начале марта — смотрите инфографику). Об этом в конце прошлой недели уже упомянул гендиректор «ДОМ.РФ» Виталий Мутко.

Но хотя пересмотра ключевой ставки ещё не было — он запланирован только на 20 марта, крупные банки уже отреагировали на валютные колебания. По информации «Ведомостей», повысить ставку по ипотеке уже успели в «ЮниКредит Банке» и ТрансКапиталБанке, ещё несколько банков готовы пересмотреть стоимость кредитов на недвижимость.

Что будет с ценами на жилье

Опрошенные НГС эксперты к ситуации относятся достаточно спокойно: по их мнению, новый кризис не будет таким жёстким, как в 2014 году и тем более в 2008.

— Недвижимость — большой танкер: он плывёт, и очень много факторов должно начать его толкать, чтобы что-то существенно поменялось, — говорит Александр Чернокульский.

Аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев подчеркивает, что одно из главных различий на рынке между 2014 и 2020 годами — изменившиеся условия работы для застройщиков, из-за чего выбор для потенциальных инвесторов не такой уж и большой, хотя и гораздо шире, чем во всех других сибирских городах.

— Если рассматривать стройки, то сейчас 40% того, что строится, уже продано, у застройщиков нет большого запаса непроданного, и они не пойдут на снижение, например, — говорит Сергей Николаев.

Пока эксперты не отметили роста цен, но считают, что он неизбежен: стоимость многих товаров, в том числе стройматериалов, зависят от доллара. С другой стороны, добавляет Сергей Николаев, это подстегнёт инфляцию в целом, и Центробанк не сможет так легко, как в прошлом году, менять ключевую ставку, а банки — стоимость кредитов для людей.

Вкладываться ли сегодня в квартиры

Аналитики, говоря об инвестициях в недвижимость, отмечают, что это оправдано только для тех, кто и без валютных скачков планировал покупку — сейчас у них есть возможность сделать это с наилучшими условиями. Ипотечные ставки и цены ещё не скакнули вверх, а если накопления были в валюте, их объём неплохо так прирос.

— Классическая схема: было у меня, допустим, 10 тысяч долларов, 600 тысяч рублей. И тут у меня их стало резко не 600, а 750, и ставка по ипотеке низкая. Если бы я жил в условиях, которые требуют улучшения, я бы подумал: о, прекрасная возможность баксы продать, купить квартиру и улучшить качество жизни, — рассуждает Александр Чернокульский. — Ситуация интересна тем, что такого сочетания, как резко подешевевший рубль, низкая ставка по ипотеке и относительно невысокая стоимость недвижимости, в долгосрочной перспективе быть не может чисто экономически. Это как пытаться перевезти через реку козу, волка и капусту — кто-то кого-то да съест.

С экспертом соглашается и Сергей Николаев. Доктор экономических наук, профессор, ректор НГУЭУ Александр Новиков в свою очередь заметил, что такое вложение оправдано только для тех, кому не нужна быстрая отдача, и он готов заморозить деньги на 3–5 лет.

При этом покупать квартиру для перепродажи — идея сомнительная. Хотя, признает Сергей Николаев, недооценённые стройки сегодня есть, в частности, те, которые ведут за счёт проектного финансирования банков. Конкретные объекты эксперт назвать отказался.

Вкладывать средства эксперты предлагают в жильё, потенциально привлекательное для арендаторов. По подсчётам Александра Чернокульского, если сдавать квартиру открыто, то после оформления самозанятости можно отчислять государству с аренды только 4% в год — раньше приходилось платить все 13%. Другими словами, доходность этого вида бизнеса выросла на 9%, и это легально.

С учётом того, что молодёжь предпочитает мобильность собственности и общего повышения цен, продолжает Чернокульский, собственники квартир смогут получать в итоге больше, чем банки по ипотечным платежам. Впрочем, здесь мнения экспертов разошлись.

— Можно считать, что все купят квартиры и будут сдавать, но вопрос в том, кто будет арендовать, — возражает Сергей Николаев.

Куда еще вкладывать деньги?

Александр Новиков признается, что в его личном рейтинге привлекательных инвестиций недвижимость, при всей её стабильности, сегодня находится лишь на третьем-четвёртом месте.

— Я думаю, что лучше вкладываться в акции и облигации, — считает профессор.

Есть и другие, более экзотические способы сохранить деньги. Например, их можно вложить в элитный алкоголь: дорогие вина, коньяки и виски со временем точно не дешевеют, а на аукционах цены за редкие бутылки могут достигать тысяч долларов.

Вообще, новосибирцы не без юмора отреагировали на новости о новом кризисе. На прошлой неделе они рассказали, как пережили один из крупнейших кризисов в современной истории страны — кризис 1998 года. Почитайте их истории.