«Доступность ипотеки подтолкнёт рынок к росту цен»: в России дешевеют кредиты на жильё

В сентябре Центробанк снизил уровень ключевой ставки до минимального за 5 лет уровня в 7%. Какие-то банки в преддверии этого, а какие-то вслед за ЦБ немного снизили ставки по ипотеке — в третий раз за год. Последним 1 октября об этом объявил крупнейший российский банк — Сбербанк. Теперь средние ставки по ипотеке варьируются от 8,8 до примерно 10% годовых, в зависимости от условий банка и возможностей заёмщика. НГС узнал у экспертов, стоит ли ждать новой волны спроса на ипотеку и роста цен, а также выяснил, не ускорит ли доступность ипотеки очередной финансовый кризис.

Максим Шеин, главный инвестиционный стратег БКС: «На жильё сложно повысить цены радикальным образом, и я не думаю, что движение цен вверх будет сильным. Люди не только на ставки ориентируются, потому что по большому счёту разница между 10 и 9% не очень большая. Они больше ориентируются на то, как они оценивают свои финансовые возможности в будущем, на то, как они смогут погашать ипотечные кредиты.

Конечно, снижение ставок — это однозначно позитивный момент, но спрос на недвижимость регулируется не только ставками по ипотеке. Безусловно, те, кто колебался, брать ипотеку или не брать, есть, но эта волна пройдёт. Больше будут пытаться перейти на новые ставки те, у кого уже есть ипотечные кредиты.

Если бы ставка стала 5% или 4% — это было бы отлично.

Если посмотреть на мировой опыт: что делают все страны, если у них экономический кризис? Понижают ставки. В Европе, в Азии, в Америке — везде понижают ставки.

Если мы признаемся себе, что у нас в стране экономическая ситуация непростая, а не будем выдавать полуторапроцентный рост ВВП за "огого, как мы можем", честно признаемся, что проблемы в экономике есть, то один из способов их решить — это снизить процентные ставки. Процентные ставки — это не только ставка фондирования, почём бизнес берёт кредит или мы ипотеку, это ещё и ставка, по которой оцениваются бизнес-проекты. Чем ниже ставки, тем большее количество проектов становятся рентабельным. А если они становятся рентабельными, они более интересны для бизнеса и инвестиций, а это рабочие места, зарплаты, повышение благосостояние населения».

Александр Чернокульский, директор АН «Жилфонд»: «Обычно роста цен на конкретный товар как такового не происходит. Как люди оценивают свою квартиру, когда выходят на рынок? Открывают какой-то ресурс, смотрят серединку: "Это моя квартира примерно". А раз дешёвые забрали, с каждым месяцем квартиры дороже и дороже, это колесо само себя раскручивает.

У нас был затяжной период, когда недвижимость дешевела, потому что изменение цены не догоняло инфляцию.

Объективно недвижимость в палках колбасы или мешках картошки подешевела: товары подорожали, а квартиры — нет. Сейчас она отыграет своё, на мой взгляд.

Объективных причин для роста цен на недвижимость нет, но за счёт того, что визуально создаётся впечатление, квартиры дорожают. Доступность ипотеки становится выше, следующий покупатель готов платить больше, и это, конечно, подтолкнёт рынок к росту цен. При текущем уровне ипотеки до конца года недвижимость подрастёт на 3–5% — могу такой прогноз поставить, в декабре сверимся.

Надувание пузыря будет, только когда ставки снизят до 2%. Даже 9% годовых — это существенная сумма, миллионы рублей процентов. Рынок недвижимости связан и с другими процессами, поэтому думать, что вот поменяли ставку и всё станет хорошо… Ну станет — повезло. А может, нисходящий тренд настолько сильный, что ему снижение ставки на 0,5% не поможет».

Александр Евдокимов, специалист по ипотечному кредитованию АН «Квадротека»: «Снижение ставок идёт с начала лета, с мая — тогда были первые ласточки. Падение средних ставок за это время составило примерно 1–1,5%. Фактически мы сейчас стоим на пороге того, чтобы вернуться на уровень ставок середины 2018 года, когда они были в диапазоне 9,5–10%.

Во-первых, это психологическая граница: когда ставка становится не двузначной, людей это притягивает. Во-вторых, люди сейчас отлично понимают, если не системно, то на интуитивном уровне, что в зависимости от определённых внешних условий ставки становятся то выше, то ниже, и рынок приспосабливается к этим волнам и ищет ту минимальную точку для удачного вхождения в ипотеку. С этой точки зрения сейчас, я думаю, количество кредитов будет увеличиваться.

С другой стороны, мы видим, что идёт политика со стороны Центробанка по более жёсткому отсеву клиентов с малым первоначальным взносом. Центробанк как таковой ничего не запрещает, он просто своими методами регулирует банковскую сферу, а фактически это приводит к тому, что программы с малым первоначальным взносом либо вообще уже исчезли, либо существуют в виде временных акций, либо становятся сложными и невыгодными для клиента. Центробанк ведёт к тому, что ипотеку нужно брать, только если у вас есть первоначальный взнос 20% и более.

Почему — тоже понятно: общая экономическая ситуация, которая влияет на доходы, глобально не улучшается, возможности накапливать деньги нет. С этой точки зрения никакого взрывного роста ипотеки, как в 2017–2018 годах, на мой взгляд, не будет.

В прошлом году банки отмечали, что в отдельные месяцы до 25% их портфеля выдач приходилось на рефинансирование — это очень высокие цифры. Ипотечников сейчас много: вокруг себя гляньте и всё поймёте. И они ищут лучшие условия. Если платёж можно сократить хотя бы на 2–3 тысячи в месяц, люди будут пытаться это сделать. Но должно произойти критическое снижение, полпроцента — это мало».