«Я бы лично ипотеку не взяла»

Несмотря на ожидание сезонного осеннего всплеска цен, стоимость квадратного метра вторичного жилья почти не претерпела изменений в сентябре. По данным агентства недвижимости «Жилфонд», этот показатель вырос в сентябре лишь на 0,34 % (то есть в пределах статистической погрешности) и составил 49,64 тыс. руб. Корреспондент НГС.НОВОСТИ побеседовал с директорами крупнейших риэлторских компаний Новосибирска — Александром Чемеркиным («Жилфонд»), Инной Аверьяновой («Афина Паллада»), Олегом Харченко (Центральное Агентство Недвижимости) и Александром Бычковским («Грановит») — и выслушал их прогнозы, касающиеся изменений на рынке жилья в ближайшем будущем.

Справка: За последние 5 лет средняя цена квадратного метра вторичного жилья в Новосибирске претерпела радикальные изменения. В октябре 2005-го она составила 30,9 тыс. руб., в декабре 2006-го — 47 тыс. руб., а своего пика достигла зимой-летом 2008 года — около 62–63 тыс. руб. С сентября 2008 года началось планомерное снижение: в феврале 2009-го — 56,9 тыс. руб., а в ноябре-декабре цена метра достигла дна — 46,4 тыс. руб. С января 2010 года наметился плавный рост, который продолжался вплоть до начала лета, в течение которого показатель плавал от 47 до 49 тыс. руб., каким и остался в сентябре.

Как вы объясняете нынешнюю стагнацию рынка вторичного жилья и то, что рост цен на квартиры не поспевает за инфляцией?

«Афина Паллада»: Дело в том, что в докризисном росте цен играли очень большую роль частные инвесторы, вкладывающие в жилье и перепродающие квартиры на нулевой стадии строительства. Основным двигателем, кроме ипотеки, были именно эти люди. Среди них, кстати, были и риэлторы. Сейчас их на рынке почти нет. Им как бизнесменам этот рынок не интересен. Раньше 6 месяцев были цифрой рентабельности, чтобы купить, продать и получить выгоду. Сейчас росту цен способствует одна ипотека, губернаторская и военная, однако поскольку количество покупок ограничено, оживление идет лишь в отдельных сегментах недорогого жилья.

«Жилфонд»: Нельзя сказать, что мы имеем стагнацию цен. За два-три месяца минимальная стоимость жилья выросла на несколько процентов, однако она с лихвой компенсируется большим количеством предложений с нерыночными — или, как мы их называем, «обкуренными» — ценами.

Центральное Агентство Недвижимости: Стагнации рынка нет. Есть стагнация цен, а если говорить о рынке, то сегодня активность покупателей на уровне 2008 года.

«Грановит»: Где вы видите стагнацию? Активность рынка не обязательно связана с ростом цен. Как руководитель агентства недвижимости скажу, что мы сейчас все в мыле работаем. Роста цен нет, и слава богу, он ведь обусловлен также возможностью покупательского спроса.

Ваши прогнозы по цене квадратного метра вторички на конец 2010 года и на первое полугодие 2011-го?

«Афина Паллада»: В течение следующего года цены расти не будут. Думаю, что ситуация в конце этого года не будет отличаться от следующего лета. Возможно повышение в пределах 10–15 %, но и здесь сложно что-то сказать наверняка. Из-за налога на недвижимость, который будет вменен в следующем году, цены на вторичном рынке могут даже снизиться. Опасения у меня следующие: люди, которые вкладывали деньги в жилье для сохранения денежных средств, а не для спекуляции, будут иметь повышенный расход по содержанию своего имущества. Следовательно, спрос может сократиться, и вкладывание денег может быть приостановлено.

«Жилфонд»: Скачков цен не будет, но планомерно будет дорожать жилье эконом-класса. Вполне вероятно, что при этом средняя цена за метр будет уменьшаться, так как потихоньку будут исчезать завышенные предложения. Минимальные же цены в любой категории будут расти. Расклад такой: «двушку», которую сейчас вы купите за 1,8 млн, через полгода за такие деньги вы уже не купите. Купите уже только за 1,9 млн. При этом двушка, которая сейчас стоит 2,5 млн руб., может подешеветь на сотню тысяч. Однако вас все равно, скорее всего, будет интересовать та, которая подорожала до 1,9 млн. Реальный рост составит 10–15 %.

Центральное Агентство Недвижимости: Вероятен рост на 5 % до января. Небольшой откат — сезонно до марта, и продолжение умеренного роста во втором квартале, подогревающийся понижающимися ипотечными ставками, преимущественно на 1-2-комнатные квартиры. Сегодня вновь большинство банков ориентированы на ипотеку, и разница в них лишь в требованиях к заемщику. Кроме того, рост цен на аренду и уменьшение предложения даст большое количество решившихся на кредит.

«Грановит»: К концу года цена такой и останется — 49–50 тысяч рублей за квадрат вторички. Особых изменений в ценах не предвидится. Во второй половине следующего года оживление приведет к подъему цен, но небольшому. Рост на 10–15 % по сравнению с текущим положением вещей, не больше. Цены будут тянуться за инфляцией.

Дайте рекомендации, какие квартиры сейчас более выгодно покупать, в каком случае следует подождать. И хорошее ли сейчас время для получения ипотеки?

«Афина Паллада»: Сейчас очень хорошее время для приобретения жилья в новостройках. Если раньше в центре метр стоил 88–100 тысяч, то теперь 55–59 тысяч, в хорошем кирпичном доме. Однако я неоднозначно отношусь к новым технологиям в строительстве. Качество новых домов зачастую никуда не годится. Многие новомодные дома из стекла и бетона с кирпичным наполнением, на мой взгляд, не пригодны для наших зим. Вопрос об их долговечности для меня открыт.

К ипотеке мое отношение тоже неоднозначное. Я бы лично ее не взяла. Ипотека это то, с чем, возможно, придется расстаться — лучше на машину кредит взять, там хоть понятно, что ты потеряешь — машину. А тут неясно. Но не замечать этот инструмент нельзя, для некоторых людей это единственный способ купить квартиру. Ожидать снижения ставки я не вижу смысла. Снижение ставки влечет за собой ужесточение требований к заемщику. Кроме того, если ставки понизят, можно перекредитоваться.

«Жилфонд»: Сегодня мы видим хорошие цены, так что время для покупок благоприятное. Спекулянтам придется подождать. Ипотеку сейчас брать очень перспективно. У меня есть подозрение, что если банки сейчас еще снизят ставку, то к ним повалит толпа желающих. И в результате ставка опять поползет вверх.

Центральное Агентство Недвижимости: С точки зрения потенциала и роста доходности выгодно покупать любые небольшие квартиры в центре и по линии метро, а также «упэшки» в относительно новых домах в отдаленных районах. Для ипотеки сейчас время благоприятное, неплохой выбор квартир, лояльность продавцов к ипотеке — они могут подождать, не требуя переплаты. Несколько завышенные ставки — в перспективе можно будет перекредитоваться под низкий процент. Но выбора потом не будет.

«Грановит»: Сейчас очень удобно и выгодно делать обмены. Ситуация стабилизировалась, и предлагаются нормальные цены вместо тех немыслимых докризисных взлетов. Сейчас есть большой выбор и есть время, чтобы повыбирать, не торопясь. Для тех, кто хочет спекульнуть, сейчас условия неподходящие. Ипотека, вполне доступная сейчас, с нового года будет еще доступнее.

Владимир Иткин

Фото time-samara.ru