Жить негде

На рынке аренды Новосибирска цены остановились: сегодня квартиру снять можно за те же деньги, что и в начале года, сообщают в АН «Жилфонд». Цена приличной «однешки» вблизи метро начинается от 12 тысяч, такая же, но в отдаленном районе, стоит от 9 тысяч. При этом найти отремонтированную и обставленную 1- и 2-комнатную квартиру по-прежнему сложно. О том, почему за «средние» деньги сложно найти квартиру в нормальном состоянии, каковы предпочтения арендаторов и готовы ли люди снимать квартиру в новостройке, но на окраине, корреспондент НГС.НОВОСТИ узнала у руководителя отдела аренды АН «Жилфонд» Александра Чернокульского.

Справка: Чернокульский Александр Викторович, 1979 г.р., имеет высшее образование, в 2001 г. пришел в «Жилфонд» работать программистом, затем стал руководителем IT-отдела, в настоящее время — исполнительный директор и руководитель отдела аренды АН «Жилфонд».

Какова ситуация на рынке аренды? Почему возник дефицит хороших квартир?

Цены менялись мало, небольшой подъем мы отмечали осенью, но он был связан с осенним всплеском, когда самые дешевые квартиры ушли с рынка, и остались предложения по завышенным ценам. Сейчас нет ни спада, ни ажиотажа — отмечаем стабильный спрос, количество сделок растет. В последние месяцы чаще стали обращаться юридические лица — компании снова стали арендовать квартиры. Как правило, это крупные сети, которые оплачивают размещение своих сотрудников на долгий срок — от трех месяцев до года. Требование к квартирам — это отремонтированная квартира, укомплектованная современной бытовой техникой и мебелью. Таких квартир сейчас не хватает.

Несмотря на то что аренда квартир — это бизнес, хозяева крайне несерьезно относятся к этому бизнесу. Часто бывает так — получили квартиру в наследство, мебель с дачи привезли, сдают за 15 тысяч. Если за 15 не сдается — думают: «Ладно, сдадим за 14»… Доходность от сдачи квартиры сравнима с банковским депозитом — соответственно те люди, которые понимают необходимость минимальных улучшений, — те получают доход.

Какие квартиры сдаются плохо?

Плохо сдаются квартиры, цена которых не соответствует рыночной. Конечно, если дом деревянный, а удобства через дорогу, то сдать квартиру в этом доме по высокой цене сложно. Главное — это цена.

У нас сдавалась квартира после пожара, в ней не было даже окон — ее снял за 2,5 тысячи мужчина, который сам смог выполнить все ремонтные работы.

Сегодня в базе около 2000 квартир, включая комнаты, из них в месяц сдается малая часть, есть квартиры, которые стоят очень давно, никто их не снимает, потому что цена как за квартиру с ремонтом, но ремонта там практически нет. В некотором роде это идет на пользу рынку — люди понимают: чтобы квартиру сдать в принципе, нужно вложить какую-то сумму денег. В бизнесе не бывает так, что деньги идут потоком, всегда предполагаются вложения — ремонт через какое-то время надо обновить, есть понятие «естественный износ».

Какие у людей сейчас требования к квартире, ремонту в ней?

Сейчас требования выросли. В прошлом году был период, когда люди съезжались вместе, экономили, теперь они снова хотят уйти от мамы и желают, чтобы квартира была в хорошем месте, с евроремонтом, ламинатом, парковкой — и не больше 12 тысяч. Но запрос неудовлетворен — таких квартир не предлагается на рынке. Полгода назад сдавались квартиры из нижней ценовой категории, теперь люди сначала ищут хорошую квартиру и только потом выбирают из вариантов самую дешевую. Изменились запросы: если раньше искали просто дешевую, то теперь ищут дешевую среди хороших.

На каком уровне остановились цены? Какова минимальная цена квартиры в черте города?

10 тысяч для однокомнатной в Кировском районе — нормальная цена, 20 тыс. для нее же — ненормальная цена. В Центральном районе похожая квартира будет стоить 13–15 тыс. В среднем, цена на достойное жилье начинается от 12 тысяч. До 12 тыс. сейчас можем предложить более 200 квартир, как правило, это квартиры без мебели и в соответствующем состоянии.

Работает правило: если хотите квартиру хорошую, дешевую и в центре — выбирайте два пункта из трех.

Какова минимальная цена? Вот смотрите (листает базу данных. — И.К.) — в доме современной постройки, ламинат, пластиковые окна, укомплектованная квартира на Зорге — 10 тыс. руб., кому-то далеко, а кто-то работает рядом, и его все устраивает. Цена квартиры в хорошем состоянии процентов на 10–15 выше нижней границы. Если в этом районе самая дешевая квартира стоит 9, то за 10,5 тыс. руб. сдается та, в которой уже можно жить. На самом деле это совсем небольшой разрыв. То есть из-за плохого качества люди не сильно снижают цены: я не говорю, что хорошие квартиры сдаются дороже, я говорю, что плохие не сдаются дешевле.

Как отдаленность влияет на цену? Сколько реально можно сэкономить, если поселиться подальше от центра?

Пример из реальной жизни — если мы возьмем однокомнатную в Центральном районе, которая вас устроит, укомплектованная мебелью, стоит 15 тысяч — это нижняя граница, например, на Ипподромской. Берем, например, Пашино, по-нашему — край географии, 9 тысяч — тоже полностью укомплектованная квартира. Вот вам разница — можно ездить на работу на такси. Тут еще вопрос такой — стоимость парковки в центре существенно выше, чем, например, в Родниках-Снегирях, а если есть свой транспорт, то чем ближе к центру, тем меньше скорость.

Не всем нужен центр — есть предвзятое мнение, что квартира в центре хороша сама по себе. Да, она сдастся дороже, но это не значит, что ее хотят сильнее.

Если смотреть по районам, смотрите — однокомнатная за 10 тыс., Дзержинский район, с мебелью, девятиэтажка, вот на Гоголя такая же — за 12, в Железнодорожном она же — 13–15 тыс.

Что предпочитают люди — новостройку на окраине или хрущевку по линии метро? Есть ли «непопулярные» места, где снимать квартиру люди не хотят, например, куда далеко и неудобно ехать?

У нас филиальная сеть настолько большая, что с «непопулярными» районами плохо — сдается абсолютно все. Мы проводили исследования — брали население района и смотрели, сколько квартир продали или сдали там за год, соотношение сохраняется. В первую очередь это вопрос привычки — человека сложно перестраивать, он снимает там, где привык. У меня есть знакомые, которые работают в центре и живут в Кировском районе — и никуда переезжать не собираются. Или человек вырос на Троллейном жилмассиве, у него там родственники и знакомые, скорее всего он снимет квартиру там, а не рядом с работой.

Наконец, как вы считаете, почему у нас в городе не развит рынок частной аренды?

А кому это надо? Как правило, сдача в аренду квартиры — это дополнительный источник дохода. Что такое заниматься продажей товара или услуги? Вы разместили объявление, сидите на совещании у начальника, а вам звонят, спрашивают, газовая у вас плита или электрическая, вы что-то прошептали впопыхах — и какой из вас продавец? Людям проще, когда они обратились в агентство, разместили информацию о квартире с указанием точных требований к нанимателям — и все переговоры ведет риэлтор.

А как вы относитесь к сайтам вроде Посредникам.нет?

Отличный сайт — прекрасная бизнес-идея, как у доверчивых граждан забрать денег. Как правило, желающих сдать гораздо меньше желающих снять, и когда вы получаете контакты хозяина, квартира обычно уже сдана.

Ирина Киснер

Фото segodnya.ua (1), автора (2)