Доступное жилье, дорого

Доступное жилье, дорого

Итоги первого года работы нацпроекта «Доступное жилье» нельзя назвать успешными. Несмотря на отдельные положительные сдвиги, картина в целом не меняется: площадей под строительство не хватает, цены растут.

В 2006 году было введено в строй около 50 млн квадратных метров жилья, доложил в среду на правительственном часе в Госдуме куратор нацпроектов первый вице-премьер Дмитрий Медведев. По его словам, это на 15% больше, чем в 2005 году. «Иными словами, контрольные цифры в этом плане достигнуты, вопреки тому, что иногда пишут в газетах», – заметил первый вице-премьер.

Действительно, после года работы национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» можно подвести некоторые положительные итоги. Так, 21,4 тыс. молодых семей улучшили свои жилищные условия. Однако в планах были 27,8 тыс. семей.

На улучшение жилищных условий молодых семей было перечислено 1,86 млрд рублей, но это около 88% от запланированных в федеральном бюджете 2,1 млрд рублей.

И уж совсем не помог проект притормозить рост цен на квадратные метры.

В Москве за 2006 год средние цены на рынке жилья, по подсчетам информационно-аналитического агентства RWAY, выросли на 74%, что в три раза больше, чем в 2005 году. К концу года метр жилья в Москве, по различным оценкам, стоил $4,5–5,2 тыс.

Такой аномальный рост, впрочем, без внимания властей не остался. Летом Дмитрий Медведев попросил Генпрокуратуру разобраться в причинах происходящего, а та поручила это Федеральной антимонопольной службе (ФАС).

ФАС провела расследование на предмет выявления сговора на рынке недвижимости в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Но никакого сговора не нашла.

Причина роста цен заключается в том, что спрос на рынке жилья не соответствует предложению, считает начальник управления ФАС по контролю и надзору в сфере недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаил Евраев.

Поддержку проект получил лишь со стороны ипотечного кредитования. «По данным Банка России, на октябрь 2006 года уже было выдано ипотечных кредитов на сумму 160 млрд рублей, – сообщил Медведев депутатам. – Это на 40% превышает заданные параметры, что неплохо, хотя и недостаточно». По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, за весь 2006 год российский рынок ипотеки вырос на 200 млрд рублей. Но эти цифры не могут однозначно свидетельствовать о том, что жилье становится доступнее.

В самих банках объясняют рост объемов кредитов «дозаемами» тех, кому накопленных денег не хватило из-за резкого скачка цен.

При этом сама по себе ипотека действительно стала доступнее. «Удалось с учетом той ситуации макроэкономической, которая сложилась в стране, снизить ее (ставку по ипотечным кредитам. – «Газета.Ru») до 11% годовых уже в прошлом году, и в этом году мы рассчитываем на дальнейшее снижение ипотечной ставки», – заявил в среду первый вице-премьер. Однако это не сильно помогло нуждающимся в жилье. Как рассказывала в интервью «Газете.Ru» вице-президент по развитию бизнеса ипотечного банка DeltaCredit Алла Цытович, в 2005 году ипотека была доступна всему среднему классу, минимальный месячный доход семьи, желающей взять кредит, составлял $1500 для Москвы и $600 – для регионов.

А в 2006 году покупка квартир стала недоступной даже для молодых менеджеров крупных компаний.

Не помогла и отмена первоначального взноса, то есть предоставление 100% необходимой суммы, введенное многими банками.

В регионах ситуация несколько лучше, хотя рост цен с небольшим отставанием дошел и до них. Но там реализация проекта во многом держится на инициативе властей. Так, Татарстан, в 2006 году сдавший 1,8 млн жилых квадратных метров, уже третий год реализует программу социальной ипотеки. По ней ежегодно приобретают квартиры более 6 тыс. семей. Большую помощь в этом проекте оказывает Государственный жилищный фонд при президенте республики, в который «добровольно» отчисляют до 1% прибыли большинство предприятий региона. Схож с этим и опыт Башкирии, где жилищное строительство названо приоритетным направлением: там сдается 1,6–1,7 млн квадратных метров в год. Таким образом, благодаря авторитету властей цены на квадратный метр в республиках составляют 13,5 тыс. рублей ($509) и 11–15 тыс. рублей ($415–566) соответственно.

«Влияние нацпроекта на рынок было несущественное, – констатирует президент оператора кредитного рынка CreditStar Сергей Саватюгин. – Обидно, потому что ждали, что старт проекта даст ему толчок». По его словам, роль государства могла быть здесь более активной: «У нас развита первичная ипотека, когда банки выдают кредит, на который клиенты покупают жилье. Но практически нет вторичной, когда кредиты собираются в некий пул, а затем на него привлекаются дополнительные средства».

Хотя определенную пользу в этой сфере работа властей все же принесла. «Деятельность государства в области законодательства оказывает серьезное положительное влияние на дальнейшее развитие как национальных проектов, так и коммерческой ипотеки, – сказал «Газете.Ru» директор Департамента розничных банковских продуктов Абсолют-банка Эмиль Юсупов. – Также я бы отметил значимость государственной инициативы по защите граждан от махинаций при покупке и продаже жилья. Ведь именно пенсионеры и молодежь чаще всего становятся жертвами мошенничества».

На 2007 год перспективы проекта «Доступное жилье» также не слишком обнадеживающие. Хотя эксперты не пришли к единому мнению в прогнозах динамики цен. Одни ожидают рост на 10–30%, другие – снижения.

«После ажиотажного роста цен, наблюдаемого с середины 2005 года, на рынке жилой недвижимости могут возникнуть проблемы с ликвидностью, когда цена предложения превысит покупательную способность населения, несмотря на развитие ипотечного кредитования», –

предупреждают в своем докладе «Индустрия жилой недвижимости: состояние и перспективы развития» эксперты Центра макроэкономических исследований БДО «Юникон». Это в конечном счете может привести к снижению цен. Но жилье от этого не станет доступнее, говорит Саватюгин: «Сейчас метр стоит $4 тыс., даже если цены упадут в два раза, то и за $2 тыс. мало кто сможет позволить себе квартиру».

Это значит, что государству следует больше внимания уделять строительству. Если государство в рамках реализации нацпроекта будет не только стимулировать спрос, но и модернизировать и развивать объекты жилищно-коммунальной инфраструктуры, «то благодаря адекватному росту предложения жилой недвижимости ценовая ситуация стабилизируется», уверены в БДО «Юникон».