Ипотека разогрела рынок

Новосибирские риэлторы не могут точно оценить, насколько выросли цены на вторичном рынке с января по сентябрь 2006 г. Большой разброс в оценках — от 4% до 10% в месяц — объясняется неравномерным подорожанием квартир в разных ценовых сегментах. Зато единодушно эксперты отмечают увеличение числа ипотечных сделок — по их словам, ипотека становится все более доступной для покупателей жилья.

Аналитики Новосибирской ассоциации риэлторов (НАР) утверждают, что средняя стоимость 1 кв. м достигла к сентябрю 35 200 руб., увеличившись с начала года на 35,7%. По их данным, ежемесячно цены росли примерно на 5%, в августе поднялись на 6%, а в сентябре квартиры подорожали уже на 7,5%. “Квартиры в центре продавались в сентябре по 43 000 руб. за 1 кв. м, вдоль линии метро уходили по 37 000 руб., а на окраинах предлагались примерно по 29 000 руб.”, — приводит примеры представитель НАР Светлана Лобанова. Больше всего, по данным НАР, подорожали квартиры в Академгородке, престижной окраине Новосибирска. С начала года однокомнатные квартиры здесь выросли в цене на 42%, двухкомнатные — на 27%, трехкомнатные — на 22%.

В сентябре средняя цена предложения на вторичном рынке по городу составила 34 800 руб. за 1 кв. м, подсчитали аналитики “Сибакадемстрой-недвижимости”. По их данным, в Центральном районе стоимость 1 кв. м была равна 43 500 руб., в Железнодорожном — 42 540 руб. Однако цена квартир в отдаленных районах, говорят аналитики “Сибакадемстрой-недвижимости”, в сентябре не превысила 24 500 руб. за 1 кв. м, увеличившись примерно на 4,2% по сравнению с августом.

На начало октября, говорят в “Сибакадемстрой-недвижимости”, средняя стоимость типовой однокомнатной квартиры площадью 33 кв. м равнялась 1,27 млн руб., двухкомнатной в 48 кв. м — около 1,67 млн руб., трехкомнатной площадью 68 кв. м — 2,3 млн руб.

“Спрос и цены на квартиры росли в течение всего года более или менее одинаково, традиционного летнего провала, связанного с сезонным спадом деловой активности, в этом году не было. Цены резко поднялись в августе — сентябре. Можно было бы сказать, что до Новосибирска докатилась волна из Москвы, но в соседнем Томске, например, цены так быстро не росли”, — отмечает директор АН “Байт” Игорь Ковалев. Директор АН “Сайл” Валерий Аксенов связывает рост цен с началом учебного года. “Новосибирск — студенческий город, но если раньше студенты снимали жилье, то теперь все чаще предпочитают покупать”, — поясняет он. По словам Ковалева, до августа ежемесячное подорожание было равно 5%, а с конца лета разогнались до 8-10% в месяц.

“Реакция покупателей на слишком стремительный рост цен была незамедлительной: начиная с августа число сделок на вторичном рынке сократилось примерно на 5%, — отмечает Ковалев. — В сентябре их количество еще больше уменьшилось, но цены все равно не остановились”. Очередной скачок цен директор АН “Дельта” Владимир Затримайлов ожидает ближе к Новому году: “В это время спрос традиционно возрастает”.

По единодушному мнению риэлторов, такой рост цен во многом обязан все большему распространению ипотеки. “Доступность ипотечных кредитов побуждает покупать не только первую квартиру, но также и вторую, третью. Например, в нашем агентстве с начала года количество сделок по ипотеке возросло в три-четыре раза и сейчас составляет не менее 50% от общего числа продаж”, — отмечает директор АН “Акрополь” Зафар Умаров.

“Если в начале года в городе по ипотеке совершалась лишь одна из 10 сделок, то сейчас — каждая третья”, — соглашается Ковалев. “Люди осознали, что недвижимость — это выгодное вложение собственных капиталов, так как рост цен на жилье покрывает затраты по обслуживанию кредита”, — объясняет он.

Дешевые однокомнатные квартиры остаются лидерами спроса, констатирует Ковалев. На окраинах Новосибирска — в пос. Пашино, ОбьГЭСе, Северо-Чемском, Западном и Троллейном районах — однокомнатное малогабаритное жилье по цене от 900 000 руб. продается в считанные дни, говорит он.

Стоимость 1 кв. м в малогабаритных квартирах составляет сейчас 43 500 руб. и приближается к цене 1 кв. м дорогих многокомнатных квартир в центре Новосибирска, которая равна 46 400 руб., отмечает специалист “САС — недвижимость” Татьяна Высоцкая. “За счет небольшого размера — 30 кв. м и менее — такие квартиры доступны по цене большему количеству покупателей”, — поясняет Высоцкая.

Умаров отмечает также и постепенный рост спроса на дорогое жилье. По его словам, с начала года количество желающих купить квартиру повышенной комфортности увеличилось в полтора-два раза и составило 5-7% в общей структуре спроса. “Все больше местных и приезжих из других городов покупают дорогие квартиры в Новосибирске, — говорит Умаров. — Как правило, состоятельные покупатели предпочитают жилье площадью от 140 кв. м, стоимостью от 10 млн руб. Недавно наше агентство продало квартиру на ул. Державина площадью 210 кв. м за 12 млн руб. приезжим с Кузбасса”.

Психологически важную отметку в $2000 за 1 кв. м рынок легко перешагнул еще в августе, констатирует Ковалев. По его словам, если раньше предложения по 60 000 руб. за 1 кв. м были единичны, то сейчас они обычное дело. “Например, по 60 000-65 000 руб. за 1 кв. м продаются на вторичном рынке квартиры в новостройках по ул. Урицкого, 20, и на ул. Фрунзе, 18”, — говорит эксперт.

Рост цен в отдельных, особо престижных районах составил 50-60% с начала года, отмечает Затримайлов. “Квартира площадью 80 кв. м в микрорайоне \"Изумрудный\" продана в сентябре за 3,5 млн руб., хотя в начале года ее цена не превышала 2 млн руб. На ул. Золотодолинской в Академгородке квартира в 160 кв. м выставлена за 15 млн руб., тогда как в начале года она продавалась вдвое дешевле”, — приводит примеры эксперт. Столь серьезный рост цен на вторичном рынке Академгородка Затримайлов объясняет дефицитом предложения: “Жилья здесь строится мало, квартиры в новостройках раскупаются моментально и на вторичный рынок попадают уже по завышенным ценам”.