По кирпичику: кто строит школы в Новосибирске, сколько они стоят городу и почему за них не берутся известные застройщики

В начале февраля стало известно, что достаточно большой участок Радиостанции № 2 приобрела «дочка» столичной группы «Самолет». Саму продажу этой территории для застройки жильем критиковали и новосибирцы, и власти: она не обеспечена ни дорогами, ни социальной инфраструктурой. Подобная ситуация, впрочем, сложилась во всём городе. Школы и детские сады строить и не на что, и некому: в январе начальник департамента строительства Алексей Кондратьев заявил, что на весь Новосибирск только три подрядчика, которые за это берутся. Корреспондент НГС выяснил, что это за компании, сколько они зарабатывают на дефицитной инфраструктуре и почему соцобъекты не строят сами застройщики.

Вопрос, кто должен строить для новых домов школы, детсады и прочую социалку, как правило, дает принципиально разные ответы. Вернее, с тем, кто строит, вопросов нет — строительная компания. Но кто должен быть заказчиком строительства? Часть людей склоняются к тому, что застройщик, перерезав ленточку на подъезде сданного дома, может умывать руки, а спрашивать о том, где дороги, школы и общественный транспорт, жильцам нужно у властей. Но большинство склоняются к тому, что раз уж застройщики рисуют красивые рекламные буклеты с парками, бассейнами и школами, пусть они все это и делают.

Но по закону заказчиком может быть только государство или муниципалитет. Он заказывает, он оплачивает. И построенный социальный объект должен перейти на баланс города, потому что просто возвести стены и крышу — это даже не полдела: школу еще нужно содержать.

— Почему не все строительные организации сейчас берутся строить школы? Нет, кое-кто берется все-таки. Буквально два-три подрядчика, которые умеют строить такие объекты, — говорит руководитель Совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области, координатор НОСТРОЙ в Сибирском федеральном округе Максим Федорченко. — Даже если у застройщика за плечами много жилищных проектов, это не значит, что он может построить школу по всем нормативам. Тем более, по той стоимости, которую предлагает государство.

Сегодня застройщики не слишком охотно рассуждают о предложении скинуться на школы — в том числе потому, что в нем до сих пор остается много непроясненных моментов. Участники рынка согласны с тем, что достаточное количество школьных мест, «продаваемых» вместе с новыми квартирами, выгодно сразу всем. Но государство финансирует строительство социальных объектов не так быстро, как они сами строят новое жилье, а за строительство соцобъектов обычно берутся только крупные застройщики, многие из которых видят в этом скорее имиджевый проект, чем коммерческий. Примером может стать школа «Брусники» в микрорайоне «Европейский берег».

Другие участники рынка восприняли обязательный взнос на инфраструктуру скорее как облегчение — вместо того, чтобы искать субподрядчиков на строительство школы (зачастую за собственные средства), регулировать вопросы с департаментами мэрии и договариваться о сетевых подключениях, у них появилась возможность один раз заплатить и закрыть вопрос.

Не стоит забывать и о том, что в законе о долевом строительстве, в том числе с использованием эскроу-счетов, застройщик не просто не обязан использовать средства дольщиков на социалку — он не имеет права этого делать. Даже строительство детского сада вместо основной деятельности может быть классифицировано как нецелевое использование средств.

Альтернативой может быть договор о комплексном развитии территории, но и здесь, как правило, социальные объекты застройщик возводит на свои средства и потом заказчик КРТ (инвестор или государство) их выкупает.

Частичное перекладывание стоимости будущих школ на застройщиков (то есть покупателей) не должно, в теории, привести к двойной оплате одних и тех же построек — это будет скорее перераспределение. Если раньше за новую школу платили все понемногу через бюджет, то теперь чуть большая доля ляжет на плечи тех, кто этой школой будет пользоваться — покупателей нового жилья.

Подобную практику уже ввели, например, в Перми — на опыт этого города опирались и новосибирские разработчики соглашения между застройщиками и городом.

— Но там за четыре года удалось собрать что-то около трех миллиардов рублей — за это можно, наверное, две хорошие школы поставить, не больше. Нельзя сказать, что эта мера сама по себе проблему решает, — говорит Максим Федорченко. — Здесь нужно еще учесть и то, где и сколько жилья возводит застройщик, и уже исходя из этого решать, кто и на что будет школу ставить. Если он строит микрорайон в чистом поле, тогда, конечно, без этого никак. А если всего один дом на месте другого, снесенного, нужна ли новая школа для его обеспечения, если рядом стоит готовая?

Аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев назвал саму идею интересной, а к возможному росту стоимости жилья отнесся как к положительному изменению. Но пока, по его мнению, в проекте еще много спорных и отрицательных моментов.

— Это как со сборами на капитальный ремонт домов. Как будет отчитываться мэрия за освоение денег? — рассуждает он. — Пока у нас придумали только, как собрать деньги, но нет понимания, как на них будут развивать социальную инфраструктуру и как это будет связано с другими программами государства.

Абсолютный чемпион по количеству школьных подрядов с очень богатой историей — хотя и не всегда успеха.

В 2018 году при выполнении капитального ремонта и реставрации подъезда многоквартирного дома в Железнодорожном районе руководитель «Агросервиса» присвоил свыше 14 миллионов рублей бюджетных средств, а в 2019–2020 годах завысил данные о стоимости в актах выполненных работ по строительству здания детсада-яслей в Кировском районе на 7,5 миллиона рублей.

В апреле 2023 года уже бывшего гендиректора Сергея Григорьева Центральный районный суд признал виновным в мошенничестве в особо крупном размере и приговорил к 3,5 года лишения свободы условно и штрафу в полмиллиона рублей. Вдобавок, по данным источников НГС, Григорьев к моменту вынесения приговора возместил весь нанесенный им ущерб.

Помимо нового школьного здания на Тургенева стоимостью около миллиарда рублей (достроено в декабре 2023 года), «Агросервис» взялся за новое здание гимназии №3 в Советском районе (950 млн рублей), школы на улице Виктора Шевелева и в Краснообске, музыкальной школы на улице Терешковой, на которую мэрия выдала авансом 180 млн рублей.

Генеральный подрядчик «Первого строительного фонда» отметился в 2023 году двумя событиями: завершением долгостроя на улице Вилюйской и реконструкцией школы № 57 на улице Авиастроителей. Первые торги по выбору подрядчика на контракт стоимостью 727 миллионов рублей не состоялись, так как никто не подал заявок на участие. Такая же ситуация была в сентябре 2022 года, где «расширенный» заказ со строительством нового корпуса был оценен в 1,38 миллиарда рублей.

Этот проект, согласно данным портала «Госзакупки», сегодня является самым дорогостоящим в Новосибирске.

«БСТ» в «шорт-лист» Кондратьева не вошел, поскольку строительство школы на 825 учащихся в микрорайоне «Радуга Сибири» уже завершилось, а новых проектов компания пока не начинала. Стоимость контракта составила 1,34 миллиарда рублей.

Сюда же можно отнести РСУ № 5 «Новосибирскгражданстрой», построивший новое здание школы №54. Старое здание начали сносить в конце 2020 года. Школа была переполнена, ее признали аварийной. За строительство нового здания мэрия готова была заплатить 286,4 миллиона рублей.

За возведение школы в Заельцовском районе Управление капитального строительства готово было заплатить почти столько же, сколько за объект на Забалуева — 1,29 миллиарда рублей. Здание должны были спроектировать таким образом, чтобы в нем было 4–5 этажей, один из которых — подземный. Основной корпус должен быть рассчитан на 825 учеников.

Еще одним масштабным проектом для компании, тоже связанным с образованием, стало участие в строительстве «Центра инноваций и технологий» в Томске. За возведение второй очереди инжинирингового центра новосибирской компании обещали 1,2 миллиарда рублей.

«Контур.Фокус» указывает залогодержателем долей организации «Производственную фирму «ВИС», которая входит в группу «ВИС». Ей принадлежит концессионер строительства четвертого моста, а еще группа занимается возведением семи поликлиник в городе.

Деловая биография «СибРемонтСервиса» очень напоминает то, через что прошел «Агросервис».

Выполнившая несколько десятков госзаказов компания запомнилась своим участием в «деле Головина», хотя фигурировала всего в одном эпизоде: о сокрытии недоделок на строительстве детского сада в Октябрьском районе в декабре 2020 года. Гендиректор «СРС» Сергей Шемяковский купил начальнику Управления капстроительства Новосибирска Константину Головину авиабилеты в Сочи на общую сумму 130 тысяч рублей, чтобы тот принял школу с выявленными недостатками как завершенную. Чиновник позже был приговорен к 4,5 года заключения.

Что касается Сергея Шемяковского, то с сентября 2022 года все полномочия перешли Павлу Федотову, а он после двух лет следствия по приговору Центрального районного суда Новосибирска получил штраф на 700 тысяч рублей и 3 года условно, а еще через три месяца умер.

Между тем, по данным «Контур.Фокуса», «СРС» уже после 18 февраля 2021 года, когда Шемяковский оказался под следствием, заключил минимум 5 госконтрактов, среди которых 3 школы, в том числе в селе Толмачево, за 737 миллионов рублей. Плановой датой ее завершения был обозначен декабрь 2023 года, но пока Минобр оценивает готовность школы на 9%.

В конце 2023 года стало известно, что новосибирская «АМТ-групп», учрежденная Александром и Дмитрием Аверкиными,

займется строительством школы в Марусино на 550 мест. Параллельно вместе с «АСК» (которая достраивает самый известный новосибирский долгострой) компания строит хирургический корпус в Колыванской ЦРБ.

Пока нижегородская «Столица Приволжья» строит в Новосибирске школы по концессии (которые НГС назвал одним из пяти главных провалов 2023 года), новосибирский подрядчик строит школы в Нижнем Новгороде. Летом 2023 года нижегородские СМИ писали о том, что «АМТ» подготовила для «XX концессионной программы «Просвещение» проект школы в микрорайоне Мончегорский на 1100 мест, в сентябре планировали заложить первый камень. Но госэкспертиза отклонила проект. Параллельно «АМТ-групп» участвует в строительстве школы № 10 в Дзержинске уже в качестве застройщика.