Цены взмыли: новостройки в Новосибирске подорожали на 15%, но их обогнали хрущёвки у метро

2019 год на рынке недвижимости выдался насыщенным — строителям запретили продавать квартиры напрямую покупателям, а банки весь год понижали ипотечные ставки. Это спровоцировало рост стоимости жилья. Особенно сильно подросли цены на новостройки, но и хрущёвки у метро не отставали. Корреспондент НГС узнала, какие дома и квартиры построили в Новосибирске за год, как и почему цены на жильё выросли и стоит ли ждать их падения в 2020 году.

Итоги 2019-го: кирпичные дома строили реже всего

В мэрии Новосибирска подсчитали, что в прошлом году в городе сдали 1 миллион 60 тысяч 239 квадратных метров жилья. Это примерно столько же, сколько и в 2018 году. Больше всего новых домов строилось в Ленинском и Кировском районах — 18 и 22 высотки.

Независимый аналитик Сергей Николаев определил лидеров города и области — на первом месте оказалась ГК «Дискус», которая сдала в эксплуатацию ряд домов в ЖК «Просторный» на Южно-Чемском жилмассиве. В лидеры также вышли строители пятиэтажек в ЖК «Фламинго» у Затулинки — компания «Новосибирский квартал». На третьем месте группа компаний Владислава Крючкова, которая сдала первый дом в ЖК «Золотая Нива» и три дома в ЖК «Красный проспект».

Строители предпочитали возводить каркасные дома. Реже всего в Новосибирске сдают настоящие кирпичные многоэтажки — чаще всего под кирпичными фасадами скрываются каркасные дома. По подсчётам мэрии, для себя люди построили 565 домов — в квадратных метрах доля индивидуального строительства составила около 10%.

Всего в Новосибирске построили 17 674 квартиры, из них половина (50,7%) — это однокомнатные квартиры и студии. Еще 29,3% квартир оказались двухкомнатными двушками-студиями, доля трёхкомнатных — 18,4%. Средняя площадь построенной квартиры оказалась довольно просторной — 54,2 квадратных метра. Много квартир сдавали сразу с отделкой — 18% от общего числа.

— В 2014–2015 годы было построено на 17 тысяч больше квартир, чем продано. Поэтому рынок развернул строителей к покупателям и в 2015–2017 годы они стали строить более комфортные квартиры, — рассказывает Сергей Николаев. — Если в 2015 году 60% сданных квартир были в сегменте «эконом» и «эконом минус», то сейчас его доля 40 %, и это хороший «эконом». Остальные 60 % жилья — это «эконом плюс», «комфорт» и «бизнес».

Новостройки: выросли на 15%

Самое большое влияние на рынок недвижимости в 2019 году оказал переход застройщиков на новую систему продаж жилья — государство запретило строителям брать деньги с покупателей напрямую. С 1 июля все дома должны строиться на банковские кредиты, а деньги дольщиков храниться на специальных эскроу-счетах.

Второе важное событие — ставки по ипотеке весь год падали вниз и достигли рекордных значений. Самые низкие ставки за всю историю эксперты ждали по итогам ноября и декабря. По данным ЦБ РФ от 30 декабря, в ноябре средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам продолжила падать и достигла 9,19%.

— Всё, что произошло на первичном и вторичном рынке, на 70% было связано с переходом на эскроу-счета. И второй фактор — изменение ставок по ипотеке и поддержка застройщиков в скрытой форме. Хотя и нет такого выражения, как господдержка ипотеки, но она реально существует, поскольку ставки по ипотеке на новостройки ниже, чем ипотека на готовое жилье. С точки зрения логики готовое жилье надежнее, поэтому пока ипотека стоит на голове, — рассуждает Сергей Николаев.

Банковское проектное финансирование подстегнуло рост цен на новостройки — за год, по оценке Сергея Николаева, цены выросли на 10–10,5% и составили в среднем 67 700 рублей за квадрат.

— У нас произошел двузначный рост цен. А если мы выкинем рискованные объекты, которые не могут быть достроены, то рост цен на квартиры надежных застройщиков — 14%. Поскольку доллар упал с 65 до 61 рубля, цены в долларах выросли ещё сильнее — на 17%.

В агентстве «Жилфонд» рост цен на новостройки в 2019 году также оценили в 10–15%. По подсчётам директора компании RID Analytics Елены Ермолаевой, рост цен на первичном рынке за год составил 8%, а средняя цена квадратного метра в декабре — 71,3 тысячи рублей.

Рост рынка апартаментов: дешевые квартиры для инвесторов

По наблюдениям специалиста по недвижимости компании «Этажи» Романа Петренко, закон об эскроу-счетах лишил инвесторов возможности зарабатывать на новых домах и они вынуждены искать иные вложения. Поэтому в 2019 году начали пользоваться спросом апартаменты.

— Части инвесторов, которые покупают квартиры для сдачи в аренду, они стали более интересны, потому что стоят дешевле обычных новостроек в тех же районах. Первые два проекта сдали, и они очень быстро разлетелись. Чувствуя спрос, застройщики стали выводить новые проекты — «Инские холмы» на Большевистской и «БонАпарт» на Ядринцевской. Из-за перехода на работу по эскроу-счетам цена за квадрат в районе метро стала приближаться к 80–100 тысячам рублей. И если студию у метро в обычных новостройках продают за 3 миллиона рублей, то в апартаментах можно взять от 2 миллионов. Правда, если покупаете для себя, надо быть готовым, что в соседней квартире будет ногтевой салон, — говорит Роман Петренко.

Готовые квартиры подорожали на 10%

Как рассказала директор RID Analytics Елена Ермолаева, цены на вторичном рынке выросли за год на 10% и в декабре составили 70 тысяч рублей за квадрат. С этой оценкой согласился руководитель Заельцовского офиса компании «Квадротека» Владимир Вольперт — по его данным, готовые квартиры подорожали на 9–11% в зависимости от района.

— Банки стали выпускать на рынок интересные продукты. Поэтому, конечно, рынок продаж реагирует. Доля ипотеки высока — порядка 50–55%, а было 35–40%. Выросла и военная ипотека, и сделки с материнским капиталом, — поделился Владимир Вольперт.

По наблюдениям специалиста по недвижимости компании «Этажи» Романа Петренко, глядя на растущие цены на новостройки, собственники квартир в готовых домах тоже выставляют свои квартиры по высоким ценам, но после того как просидят полгода без продажи, снижают:

— Исключение — та вторичка, которая находится рядом с хорошей гимназией или лицеем. На однешки-хрущевки в шаговой доступности от метро цены подросли на 500 тысяч — с 2 до 2,5 миллионов рублей, а в двушках-хрущевках и на миллион — с 2,5 до 3,5 миллионов, — говорит Роман Петренко.

Прогноз на 2020-й: монополизация рынка и рост цен

Независимый аналитик Сергей Николаев отмечает, что количество новых проектов в Новосибирске уменьшилось — из-за перехода на работу с эскроу-счетами застройщики стали более настороженными. Им так не нравился переход на новую систему, что в июне, накануне вступления в силу закона об эскроу-счетах, строители покупали квартиры сами у себя, чтобы в дальнейшем перепродавать их по старой схеме. В итоге управление Росреестра зафиксировало взрывной рост числа сделок в июне (5057 договоров долевого участия), а вплоть до декабря среднее количество сделок в месяц было меньше естественного уровня.

— Стала заметна монополизация рынка — 77% проектов, начатых в прошлом году, приходится на застройщиков из первой двадцатки лидеров. По эскроу-счетам сейчас продается только 25% новостроек. Полностью перейдём на новую систему к 2023 году, — говорит Сергей Николаев.

По его прогнозу, в 2020 году рост цен на квартиры, скорее всего, будет сезонным.

— У нас 40% населения хотели бы улучшить собственные жилищные условия, но не весь этот спрос обеспечен деньгами. При более дешевой ипотеке и стимулирующих мерах со стороны государства мы найдем покупателя. Падение ипотеки на 1% снижает ежемесячный платёж на 6%. Конечно, такого роста цен на квартиры, как в этом году, уже не будет, но 6–8% в 2020 году мы увидим, — считает Сергей Николаев.

По мнению руководителя группы отдела продаж одного из офисов агентства «Жилфонд» Олега Нагорного, стремительного и значительного снижения ипотечных ставок в 2020 году не произойдет.

— С учетом планов на ужесточение требований к заемщикам и общего снижения доходов населения ожидать бума в ипотечном кредитовании в 2020 году не стоит. Объемы выдачи сохранятся на уровне 2019 года с незначительным приростом. Поддерживать спрос на ипотеку будут государственные программы, поддержание банками спроса на программы рефинансирования, а также коллаборации банков и застройщиков с предложением особых условий клиентам на свои продукты и объекты, — заключает Олег Нагорный.