20 октября воскресенье
СЕЙЧАС -3°С

Сергей Николаев: «Никто банки кормить не собирался»

Аналитик — о том, почему большие застройщики начали строить жилье как маленькие ИП

Поделиться

Первым этапом «Дивногорского» были дома средней этажности, вторым — дома повыше, а третьим стали дома от владельцев компании лично

Первым этапом «Дивногорского» были дома средней этажности, вторым — дома повыше, а третьим стали дома от владельцев компании лично

В феврале мэрия выдала два разрешения на строительство 12-этажных домов индивидуальным предпринимателям. Оказалось, что обе высотки — очередные этапы застройки микрорайона «Дивногорский», а один из предпринимателей — соучредитель ООО «Дивногорский». Аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев объяснил, зачем крупному застройщику распадаться на отдельные ИП и насколько это безопасно для покупателей квартир.

После отмены возможности напрямую привлекать деньги дольщиков и практически ликвидации жилищно-строительных кооперативов, застройщикам пришлось задуматься о том, какую бизнес-схему выбрать для продолжения работы. 

В профессиональной среде существует мнение, что новый закон — результат банковского лобби: банки будут получать дополнительные дивиденды, практически ни за что не отвечая. Но мало того, что банковский контроль стоит денег, ещё и не все компании смогут пройти через сито банковского отбора. На наших глазах произошло банкротство нескольких крупных компаний при действующем проектном финансировании, но эскроу-счетов ещё не было, и появились и обманутые дольщики. 

У всех в этом процессе разные задачи: у банков и застройщиков — получить прибыль, у государства — защитить потенциальных инвесторов. И эти цели часто вызывают противоречия. 

При банкротстве группы «ПТК-30» задача Сбербанка — вернуть свои деньги, и его, по большому счёту, не сильно волнуют проблемы обманутых дольщиков.

У застройщиков-ИП в Новосибирске не очень хорошая репутация: многие ещё помнят проблемные трёхэтажки в частном секторе на Прокопьевской

У застройщиков-ИП в Новосибирске не очень хорошая репутация: многие ещё помнят проблемные трёхэтажки в частном секторе на Прокопьевской

У частных строительных компаний нет задачи обеспечить население дешёвым жильём и вводить в эксплуатацию по 120 млн кв. м жилья в год. Скорее наоборот: чем меньше ввод, тем выше цена. Поэтому у них есть возможность выбирать, сколько строить и по каким лекалам. И многие пошли по пути «будем строить на свои, сколько сможем» — никто банки кормить не собирался.

Готовое жильё крупные компании продавали и раньше, тот же «Энергомонтаж»: заходи и живи, для военных даже кухню оборудовали. Но это хорошо работает, только если нет конкурентов: когда рядом появились другие застройщики с квартирами по более низким ценам, компания приняла общие правила.

Для людей, которые работают в строительном бизнесе, строительство — это серьёзные деньги: иногда всё, что было накоплено. Чтобы не брать кредиты, они вынуждены аккумулировать все свои средства. Если привлекать проектное финансирование банка, никто ни с кем договариваться не будет. Поэтому компании, которые решили строить на свои, поделились на две группы: крупные предприятия, такие как ТДСК и «Зелёный дом», уже строят на свои и продают готовое жильё, а предприятия поменьше, у которых нет таких объёмов, будут строить через ИП и продавать квартиры напрямую от собственников фирм.

Строительство многоквартирных домов по ИП может ассоциироваться с трёхэтажками на Прокопьевской и множеством проблем. Но так же работает и известная компания ИСК «Русь»: владелец компании Владимир Рыбаков все документы оформляет на себя, а компания выступает техническим заказчиком. Сегодня получили разрешения на строительство многоэтажных домов ещё несколько ИП.

Есть в Новосибирске и застройщики-ИП с безупречной репутацией: один из самых показательных примеров — владелец ИСК «Русь» Владимир Рыбаков

Есть в Новосибирске и застройщики-ИП с безупречной репутацией: один из самых показательных примеров — владелец ИСК «Русь» Владимир Рыбаков

ИП в первую очередь — это личная ответственность, ты при этом отвечаешь всем своим имуществом.

Известно, что застройщик в течение 5 лет должен делать гарантийный ремонт, если это связано с качеством строительства или с нарушением технологии, но эти затраты всё равно не соизмеримы с затратами при банкротстве. В этом случае застройщик теряет всё, а предприниматели не будут рисковать таким образом.

Для покупателя квартиры это даже лучше, чем вложение в защищённую банком стройку: это готовое жильё, причём без истории. Если сейчас ты покупаешь готовое жильё, то среди бывших владельцев могут быть несовершеннолетние дети, кто-то из владельцев может находиться в местах не столько отдалённых либо быть недееспособным. А здесь предыдущих собственников, кроме самого застройщика, нет — это один из самых надёжных вариантов. Разумеется, нужно помнить, что покупать в этом случае можно только зарегистрированную квартиру по договору купли-продажи — все другие схемы лучше обходить стороной как потенциально мошеннические.

Главный вопрос — как на такой ход застройщиков отреагирует власть.

Я по точке зрения ближе к омбудсмену Борису Титову, который считает, что власть захотела защитить дольщиков, но непродуманными действиями с большой вероятностью может их обмануть. Принятый в конце прошлого года закон, мягко говоря, сыроват, и самые важные поправки, такие как возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов или условиях, при которых компаниям всё же разрешат привлекать деньги дольщиков при достройке уже начатых проектов, ещё не оговорены. Поэтому нам остаётся только уповать на надёжность строительных компаний.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

 Сергей Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости 

оцените материал

    Поделиться

    Поделиться

    Увидели опечатку?
    Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
    Мимо проходил
    22 фев 2019 в 11:20

    "ИП в первую очередь — это личная ответственность, ты при этом отвечаешь всем своим имуществом. "
    Людей не смешите. У ИПшников вся собственность (движимая и недвижимая) на родственников оформлена.

    22 фев 2019 в 07:36

    О чём статья?

    Из пальца высосана тема "застройщик - ИП". Как будто ООО когда-то было гарантией добросовестности.

    22 фев 2019 в 10:20

    Нет у нас хороших застройщиков. Русь конечно строят, но свой бульварный переулок уже многократно перекроили - уплотнили и сильно ухудшили изначальную идею, то ли еще будет! На форумах сидят проплаченые тети, которые с утра до вечера шпарят про илитность и типа продвигают, а по факту вызывают отвращение. Даже любопытно много ли у нас в городе осталось богатых лохов, кто это покупает.