Держите свечку: между хрущёвками нашли место для высотки

28 марта мэрия выдала компании «Сибирское сияние» разрешение на строительство жилого дома на улице Адриена Лежена, 26/2 — через неделю после того, как площадку огородили забором и на ней начала работать техника.

По данным мэрии, до этого разрешение на строительство 26-этажного (один этаж — подземный) дома на 210 квартир и 60 парковок в 2016 году получила компания «АзСтрой». Уточнить, будет ли «Сибирское сияние» строить дом по уже одобренному проекту или согласовала новый, не удалось: в компании комментировать стройку отказались. Впрочем, выданное ей разрешение не новое — это просто новая его редакция.

Площадь участка под будущим домом — около 4 тысяч кв. м. В мэрии припомнили, что первоначально, в ноябре 2012 года, его выделили компании «Строй-Сервис» для строительства гостиницы, а та в свою очередь передала все права другой компании — «Стройпласт».

На карте муниципального портала ещё можно найти строящуюся гостиницу с таким адресом, причём здание было весьма скромным: высотой в один этаж и площадью немногим больше 878 кв. м.

В августе 2014 года его, по документам, ввели в эксплуатацию, а через месяц участок выкупили. Сегодня на огороженной площадке нет и следа мини-отеля.

Читатели НГС уже окрестили новый проект точечной застройкой, припоминая мэру Новосибирска один из главных пунктов его предвыборной программы — борьбу с этой самой застройкой. В 2015–2016 году в городе действительно приняли поправки в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), и в начале года Анатолий Локоть бодро отчитался о том, что точечную застройку властям удалось победить.

Формально такого понятия, как точечная застройка, в законодательстве не существует. Но эксперты в целом сходятся в том, что можно считать таковой: здание можно считать точечной застройкой, если оно нарушает архитектурное единство и сформировавшуюся структуру места, занимает территорию, занятую общественными пространствами. Исключение эксперты делают для развития застроенных территорий, когда на месте бараков по соседству с неаварийными зданиями появляются высотки.

По оценке архитектора и советника мэра Александра Ложкина, новые ПЗЗ достаточно сильно ограничили застройщиков при создании новых проектов.

— С 2014 года мэрией принимаются системные меры, которые должны максимально ограничить возможность возникновения так называемой точечной застройки. Это увеличение минимального размера земельного участка, на котором можно вести строительство, ограничение площади здания, которое можно на нём построить, ограничение максимального числа квартир и установление необходимого количества парковок, — перечисляет эксперт.

Кроме того, в городе появились новые зоны (например, Р-4 для объектов культуры и спорта, в которые вошли спортплощадки и скверы возле Домов культуры) и подзоны с разными параметрами разрешённого строительства. В департаменте строительства и архитектуры мэрии отмечают, что все эти параметры позволяют планировать жилую среду с комфортными условиями: благоустроенными дворами с зеленью, детскими и хозяйственными площадками, парковками.

— При этом плотность застройки напрямую зависит от транспортной доступности площадки и её обеспеченности социальными объектами, — подчеркнули в мэрии.

По новым правилам построить дом на Лежена было бы невозможно: его площадь в 4 раза превышает площадь участка при допустимых 2,5 раза. Хотя среди современных строек есть не менее не вписывающиеся в нормативы. Один из застройщиков на условиях анонимности рассказал, что строить «Дом на Берёзовой роще» на улице Кошурникова, 20/2 было нельзя даже при старых правилах. Согласно проектной декларации на сайте, здесь на 3380 кв. м земли возводят 27-этажный дом общей площадью 20,7 тысячи кв. м. В одноимённой компании-застройщике комментировать замечание отказались.

Строительство вызвало возмущение местных жителей. По их мнению, мэрия незаконно продала под застройку пожарный проезд к соседней 9-этажке. Жители даже подали в суд, пытаясь оспорить это решение властей, но проиграли его.

Их соседи напротив, из дома на Кошурникова, 5, свои права на солнце и целые стены отстоять смогли, и вместо 4-этажного торгового центра, стройку которого они останавливали, дежуря на площадке, здесь сегодня стоит 1-этажный.

— У них сначала были поражения, потом суд принял [их сторону], областной [решение] отменил — участок стоял с 2013 года, — вспоминает координатор движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев. —

Полученное разрешение тяжело отменить, нужно доказать, что нарушаются права жителей соседних домов. Это не одну, несколько экспертиз надо проводить.

В прошлом году на той же улице Кошурникова с перерывом в месяц начали строить сразу два ресторана: один перед строительно-монтажным колледжем, другой — на месте лужайки с соснами у выхода со станции метро «Берёзовая роща».

Одна из самых резонансных «точек», возмутившая даже застройщиков, находится напротив цирка: летом прошлого года мэрия проиграла спор за небольшую зелёную зону на улице Челюскинцев, и в январе она оказалась огорожена строительным забором, а деревья — вырублены под строительство административного здания. Хотя мэрия ещё надеется отстоять пострадавший скверик.

— Сегодня мы решаем вопрос, чтобы сохранить сквер. Мы ищем юридические возможности по изъятию этого участка и ведём переговоры с арендатором, — сообщил корреспонденту НГС Александр Ложкин.

Из-за ещё одной «точки» — на улице Журинской, 37 — начал проваливаться асфальт во дворе соседнего дома. В 2013 году здесь анонсировали самый высокий жилой дом в городе, но из котлована он так и не показался. Анатолий Локоть даже изъявлял желание вернуть участок городу, но директор компании-застройщика Михаил Дорохин в августе прошлого года заверил, что работы возобновились.

В целом, считают эксперты, те действия, которые местные власти совершили в борьбе с точечной застройкой, напрасными не были, хотя в полной мере оценить результат можно будет только лет через 5, когда перестанут действовать уже выданные градостроительные планы.

— Мало кто может отрицать, что число точечной застройки сократилось в разы, — замечает новосибирский девелопер Евгений Гаврилов. — То, что город перестал раздавать под точечную застройку участки, — это очевидно.

— Это (изменения в Правила землепользования и застройки. — Л.П.) действенный метод, судя по тому, как застройщики перед наступлением 2016 года получали разрешения на строительство и как сейчас пытаются отклониться по некоторым участкам, — рассуждает Михаил Рязанцев.

Но он тут же добавляет, что точечная застройка — это ещё и вопрос землепользования, то есть как участки выдаются, на каких условиях, для чего.

— У мэрии, у Росимущества задача почему-то как можно больше участков в аренду отдать. У них просят — они: «Ну да, хорошо, давайте сдадим в аренду». <…> Они не видят никакой проблемы в этом, а проблема-то есть. <…> Потом какие-то махинации начинаются: берут под спортивный центр, строят сарай, потом сносят его…

— Сейчас многие застройщики начали строить так называемые апартаменты, а федеральное законодательство никак не определяет статус таких зданий.

Формально это гостиницы, и соответственно, нормы, которые распространяются на апартаменты, — это нормы, которые установлены для гостиниц. Там не решены вопросы обеспеченности ни парковками, ни детскими площадками,

можно превышать установленную плотность застройки. Строить их в промзонах, — добавил Александр Ложкин. — Не очень добросовестные девелоперы нашли лазейку, где у муниципальных властей нет возможностей, чтобы регулировать такую застройку. Если же для гостиниц установить те же нормы, как для жилых домов, — перестанут строить гостиницы. Федеральные власти обещают установить особый правовой статус для апартаментов, и мы надеемся, это позволит сделать так, чтобы подобные здания не ухудшили качество проживания для горожан.

Есть и другие препятствия, например частная собственность, напоминает Евгений Гаврилов.

— Если это частная собственность и он (застройщик. — Л.П.) соблюдает нормативы, то даже если жители соседних домов считают это точечной застройкой, муниципалитет ничего с этим сделать не может, — заметил девелопер. — Неприкосновенность частной собственности у нас регулируется Конституцией.

У горожан, впрочем, есть способы влиять на ситуацию. Один из них — это публичные слушания, которые жители окружающих стройку домов нередко игнорируют и приходят, только если есть громкий конфликт.

Другой способ — заранее с помощью публичной кадастровой карты проверить, где проходит граница участка уже существующего дома и не выделена ли его детская площадка или соседний сквер в территорию, на которой разрешено строить, к примеру, бизнес-центры. Ещё до того, как застройщики начнут присматриваться к какому-то двору, этот двор можно защитить, попросив мэрию изменить зонирование или разрешённое использование земли. Главное — не быть равнодушными.

Читайте также:

Крепко расстроили: в Новосибирске официально запрещают точечную и лесную застройку — НГС вспомнил 10 самых скандальных новостроек последних лет и узнал, что с ними стало.