Чтоб там пусто не было

Мэрия проиграла битву за многолетний пустырь возле «Ройял Парка»: в конце октября арбитражный суд встал на сторону собственника участка, который надеется его застроить, и обязал городские власти привести в порядок документы, которые этому мешают.

Нынешний владелец земли, норильский предприниматель Вадим Смаколин, в Новосибирске развивает ювелирный бизнес: по информации «СПАРК», ему принадлежит салон «Сияние» на углу улицы Советской и Вокзальной магистрали. Спорный участок вместе с соседним, по которому проходит дорога, принадлежат ему с конца 2014 – начала 2015 года.

Когда-то они были одной территорией, предназначенной для строительства жилого квартала — именно такое назначение, согласно данным публичной кадастровой карты, сохраняется у него и сейчас.

По информации представителя Смаколина Андрея Кухарчука, участок в 1992 году предоставили компании «Новосибирскспецмонтаж» для строительства малоэтажной коттеджной застройки в первой очереди и двух 16–18-этажных домов и торгового центра — во второй: всего около 60 тысяч кв. м. Первой очередью построили дома на Красном проспекте, 153«а» и «б», а до второй, которая должна была разместиться на площади в 0,7 га, дело так и не дошло. После банкротства застройщика участок переходил из рук в руки, но согласованный с властями 20 лет назад проект до сих пор существует и не отменён.

«Определённо, этот проект завершения строительства подлежит переработке с учетом различных правовых, экономических, экологических аспектов, в том числе в части уменьшения этажности, — говорит Андрей Кухарчук. — Такое количество зданий возводить не планируется, площадь застройки надо снижать. "Муравейник" собственнику точно не нужен, цель "открыть продажи и продать как можно больше квадратных метров" не преследуется».

Между тем новый проект собственник участка разработать не может: разрешённое использование земли не соответствует градостроительному плану — по нему территория с осени 2014 года относится к рекреационной зоне, в которой стройка запрещена в принципе, а это один из основных документов для застройщика.

«Когда в 2014 году муниципалитет продавал земельные участки в частную собственность, выкупная цена была определена исходя из возможности общественно-деловой застройки на них. Муниципалитет заключал договоры купли-продажи земельных участков с условием того, что земельные участки относились к зоне делового, общественного и коммерческого назначения, хотя был осведомлен, что, согласно решению Совета депутатов № 1199, участки уже не относились к зоне ОД-1», — замечает Кухарчук.

Этот документ Смаколин опротестовал, дойдя до Верховного суда: решение было вынесено 12 октября. Но сперва пытался перезонировать участок через публичные слушания, вызвав протест местных жителей: они требовали запретить строительство и разбить на месте пустыря сквер.

Сегодня исполнительный директор ТСЖ «Тихая площадь», которое принимало участие в организации пикета, Сергей Каравайцев признаёт, что закон на стороне собственника земли. «Дело в том, что здесь мэрия ведёт себя пассивно, — считает он. — Было совещание у Кондратьева (Алексея Кондратьева, главы департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска. — Л.П.) по этому поводу прошлым летом, там было принято решение предложить взамен этого участка другой какой-то участок с соответствующими коммерческой привлекательностью, размерами и так далее. Но мэрия вообще ни одного участка так и не предложила».

По словам члена комиссии горсовета по градостроительству Игоря Салова, возможность предоставления участка взамен спорного у мэрии есть, но законом она не прописана. «Вообще это было бы достаточно логично: либо компенсация финансовая по определённой стоимости, которую могли бы определить независимые оценщики, либо предоставление подобного земельного участка, — соглашается депутат. — К сожалению, такая практика не получила развитие в Новосибирске из-за её необязательности, но это регулируется на федеральном уровне, здесь нашего функционала нет».

Андрей Кухарчук заверил, что владелец участка готов договариваться с властями и местными жителями и даже направлял в мэрию предпроектные проработки. «Место ведь видное, аналогов ему нет», — подчеркнул он.

Но до сих пор договориться у сторон не получилось, и все вопросы решаются через суд.

Суд же 27 октября обязал городские власти привести документацию на землю в порядок: другими словами, изменить градостроительный план, по которому участок считается парком. По определению арбитража, такое зонирование «фактически исключило для заявителя возможность использовать принадлежащий ему земельный участок по назначению, то есть привело к незаконному ограничению права собственности».

В мэрии в ответ на запрос НГС.НОВОСТИ со ссылкой на Алексея Кондратьева сообщили, что городские власти намерены до 27 ноября подать апелляцию на решение суда, а значит, точка в этом споре пока не поставлена.

«Здесь как раз тот случай, когда мэрия откликнулась на неоднократные просьбы граждан сохранить в этой части города зелёную зону, — комментирует Игорь Салов. — У мэрии есть возможность отстоять это решение, будем надеяться, что сейчас аргументационная база будет усилена».

Сказать, что сейчас пустырь не похож на сквер, — ничего не сказать. По разным данным, где-то на территории скрываются или две, или четыре постройки, которые за изрядно разросшимися кустами и деревьями увидеть невозможно. Зато, вероятно, их находят бездомные, которые периодически ночуют за забором: кучки их пожитков можно встретить то в одном, то в другом углу предполагаемого сквера.

Кроме того, по мнению Верховного суда, способ, по которому мэрия создаёт новые скверы, — незаконен. Жалобам мэрии и Совета депутатов, в которых говорилось о «сохранении и развитии территории озеленения — приоритетного направления развития города, закреплённого генеральным планом города Новосибирска», судьи не вняли.

«На мой взгляд, надо выстраивать отношения такие, чтобы с большим пиететом застройщики относились к пожеланиям мэрии, — заметил коллега Салова по комиссии горсовета Валерий Науменко. — Грубо говоря, это не пожелания мэрии — это пожелания муниципалитета. А муниципалитет — это полтора миллиона наших жителей».

До сих пор муниципалитету удавалось отстоять в основном переданные в аренду земли. Например, на участке улицы Орджоникидзе, где планировался бизнес-центр, в 2012 году всё-таки разбили сквер, такая же участь ждёт и пустырь на площади Маркса: летом там высадили первые деревья.

С собственниками городским властям спорить уже сложнее. Аналогичная борьбе за землю на Красном проспекте ситуация сложилась с озеленённой зоной напротив цирка, которая принадлежит Росимуществу и может быть застроена. Хотя, как заявлял тогда Алексей Кондратьев, и за эту часть города мэрия ещё поборется.