Недвижимость без ипотеки. Купить квартиру?

Ива Аврорина:
Добрый день, уважаемые посетители НГС.НОВОСТИ.
Начинается онлайн-конференция члена совета директоров ООО «АКД» Вадима Сухарева и независимого аналитика Сергея Николаева на тему «Недвижимость без ипотеки. Купить квартиру?».
Пожалуйста, задавайте ваши вопросы.

Анастасия:
Как вы можете охарактеризовать нынешнюю экономическую ситуацию и ситуацию на местном рынке недвижимости?

Ответ:
Вопрос сложный. Все основное мы увидим позже.
Сильно упала цена недвижимости в долларах. Жители ближнего зарубежья получили возможность за недорого купить недвижимость у нас в городе.
Люди стали бояться остаться в рублевой наличности. Стараются покупать квартиры. У застройщиков почти не осталось квартир со сдачей в середине 2015 года.
Сильно на рынок недвижимости влияет ситуация с ипотекой. Более 50 % покупок недвижимости у нас связана с ипотекой. Ставку повысили. Спрос на ипотеку соответственно снизился.

Вадим Сухарев:
Мне чаще стали задавать вопрос — достроим ли мы свои объекты. Достроим, конечно. Мы инвестировали свои деньги в эти проекты. Более серьезный вопрос — когда достроим. Мы видим определенные риски по объектам на начальных сроках строительства. Мы думаем, что если и будут задержки, то они будут измеряться только несколькими месяцами.
На наши объекты спрос на 40 % состоит из ипотечников. Этот сегмент спроса сократится. Но и не все застройщики останутся на рынке во время кризиса.

Антонина:
Что будет с ценами на квартиры в 2015 году?

Ответ:
Цена — это себестоимость земли, строительства, администрирования проекта + маржа застройщика. В строительстве всегда есть определенная валютная составляющая. Себестоимость строительства в любом случае вырастет. Должна вырасти зарплата строителей.
Можно посочувствовать застройщикам, у которых есть кредитная нагрузка. Стоимость обслуживания кредита выросла в разы.
При такой ситуации цены, скорее всего, будут расти.

Сергей Николаев:
Была у нас в 2008 году компания «Держава», которая во время кризиса снижала цены, в то время как остальные застройщики цены повышали. Чем все закончилось, мы помним.
Оснований снижать цены на недвижимость у застройщиков сейчас нет. Думаю, цены на недвижимость будут ползти чуть медленнее инфляции.

Андрей:
Добрый день! Куда, на ваш взгляд, в 2015 году выгоднее и надежнее инвестировать: в эконом-сектор жилья (например, однокомнатные, двухкомнатные квартиры от "Дискуса") или жилье комфорт-класса (например, небольшие студии "Краснообск. Монтажспецстроя", находящиеся ближе к центру) ?.. И как вы считаете, наличие банковского финансирования стройки в нынешних экономических условиях - это "+" или "-" ??.. Спасибо

Ответ:
Если вы покупаете квартиру с целью инвестиций, рано или поздно там все равно кто-то будет жить, она же не будет стоять пустой вечно. И здесь важно обращать внимание на качество строительства, на инфраструктуру.

Сергей Николаев:
В условиях кризиса, проектное финансирование, с моей точки зрения, это плюс.
Что вы хотите, покупая квартиру: сдавать ее или купить и перепродать. Нужно посмотреть, за сколько квартиру вам продают, когда ее сдают, насколько надежный застройщик, сколько стоит подобная квартира у этого застройщика после сдачи объекта, — после этого делать выводы и принимать решение. Всегда работает схема: чем выше риск, тем выше прибыль в итоге.
Согласен — где лучше инфраструктура, квартиру сдать проще.

Валентин:
Не рискованно сейчас вкладываться в проекты со сроком сдачи 2016 год? Застройщики сегодня деньги получат, а стройматериалы уже подорожали...

Ответ:
В этом случае заключается договор долевого участия. Есть застройщик, который приобрел землю, заказал проект, привлек инвесторов в этот проект, начал заключать договоры долевого участия. Покупатель здесь не приобретает квартиру, он, доверяя свои деньги застройщику, подтверждает, что он верит, что у застройщика земля в собственности и он построит дом в указанное время. Риск есть всегда. Нужно понимать, что это долгосрочная инвестиция. Доход вы получите даже не через 2 года. Нужно внимательно изучать надежность застройщика.
Мы не заморозили ни один наш объект.
Приобретение недвижимости это в первую очередь сохранение денег. Заработать можно только на стройке.

Сергей Николаев:
Важен не срок сдачи, а надежность застройщика. Все зависит от политики компании. Изучайте историю компании. При покупке квартир, сдающихся до середины 2016 года, есть свои плюсы, например, вам могут продать ее в рассрочку до конца строительства.

Антон:
Стоит ли ожидать снижения ставок по ипотеки, если ЦБ опустит ключевую ставку 17%. Стоит ли ожидать в ближайшие время повышения цен на квартиры в новостройках?

Ответ:
Не готов давать прогнозы по месяцам. Экономика России вместе с курсом доллара отправлена в свободное плавание. В первую очередь застройщику нужно собрать определенную подушку безопасности. Найти подходящих подрядчиков, клиентов и т.д. Как только подушка безопасности будет создана, цены пойдут вверх.

Сергей Николаев:
Ставка ЦБ была поднята, чтобы убрать панику с валютного рынка. Думаю, дальше таких резких толчков не будет. При ключевой ставке в 17 % ипотека должна быть под 20 %. Путин говорил о поддержке ипотеки в такой ситуации, так как под такой процент никто ее брать не будет.
В ближайшие полгода резкого роста цен вряд ли стоит ожидать. Но дальше цены будут расти.

Наталья:
Возможна ли схема обмена имеющегося жилья на квартиру в Оазисе?

Ответ:
Насколько я знаю, у нас нет таких схем обмена. Советую Наталье позвонить в наш отдел продаж — возможно, мы сможем что-то предложить.

Александр:
Добрый день!
Каков прогноз динамики цен на вторичную недвижимость в первом квартале 2015г..

Ответ:
Вторичный и первичный рынок жилья — сообщающиеся сосуды. Ситуация здесь сильно не отличается. Максимум разница по ценам может составлять 20 %. Но государство заинтересовано в поддержке строительства, поэтому, думаю, что на новостройки цены будут расти быстрее.
В январе-феврале все будут выжидать.
Резких движений на рынке не будет.

жучков анатолий иванович:
У меня не вопрос, а благодарность участникам онлайн-конференции. Сам житель Омска, покупал в плохо знакомом городе в 2012 году квартиру дочери. По совету г-на С.Николаева выбрал первый дом ЖК Оазис. И ни сколько не пожалел. Наоборот рассказываю своим знакомым, какой замечательный дом построил и обслуживает г-н В.Сухарев.

Ответ:
Спасибо. Очень приятно слышать такие слова.

Артём:
Здравствуйте!!! Хотелось бы задать вопрос как инвестору в строящийся дом по ул. Лескова, 22. Ожидаются ли в следующем году какие нибудь проблемы по финансированию и стройке этого дома? Не будет ли заморозки стройки? Только честно?

Ответ:
Этот вопрос мы обсуждали неделю назад. По этому дому у нас было только 12 дольщиков. Мы решили продолжать стройку. Поверьте, моих денег в этом проекте больше, чем ваших. Стройка будет идти.

Юлия:
Проекты какого плана традиционно «сыпятся» в кризисный период? Каких объектов лучше избегать сегодня?

Ответ:
Чаще всего сыпятся проекты от компаний, которые строятся только на деньги полученные от дольщиков, которые закредитованы очень сильно и которые мало времени еще работают на этом рынке.
В первую очередь нужно смотреть на репутацию застройщика.
Нужно посмотреть есть ли у данной компании замороженные объеты. Были ли у нее замороженные объекты в 2009-2010 гг.
По моим прогназам, в грядущий кризис от 15 до 30 % компаний имеют шансы разориться или пройти через банкротство. Поэтому возможность попасть в долгострой очень высока — больше 50%.

Вадим Сухарев:
Если застройщик одновременно возвел 5 железобетонных конструкций — это только начало денежных потоков в проект. При кризисной ситуации встанут все 5 строек.
При комплексной, постепенной застройке в случае кризисной ситуации застройщик может выйти из положения, предложив дольщиком домá, стройка которого испытывает сложности, варианты в уже построенных объектах или объектах, испытывающих меньшие трудности. Именно так строим мы.

Юлиана:
На что вы строите? Каковы ваши источники финансирования?

Ответ:
По большей части в наше строительство вложены деньги, полученные от бывшей у нас компании «Сибирский Берег». Частично используются деньги дольщиков. Деньги от проданных уже готовых квартир.

Екатерина:
Добрый день! Вадим хотелось бы уточнить о сроках сдачи в жилом комплексе Оазис по адресу Лескова 25, его сроки сдачи остаются, прежними и все таки есть вероятность задержи? Заранее благодарю за ответ

Ответ:
По этому объекту нет риска задержки.

Борис:
Вадим, подскажите, есть ли у вас некие стратегические ориентиры по срокам завершения строительства ЖК Оазис?
Или же все есть планы только по конкретным объектам, которые могут меняться в зависимости от состояния рынка?

Ответ:
Проект был рассчитан на 7–8 лет с учетом одного возможного кризиса в этот период. Думаю, что строительство завершим к 2020 году.