Елена Ермолаева: что ждет рынок недвижимости в 2015 году?

Ива Аврорина:
Добрый день, уважаемые посетители НГС.НОВОСТИ, мы начинаем онлайн-встречу, в которой сегодня принимает участие эксперт в области недвижимости, директор консалтинговой компании RID Analytics Елена Ермолаева.

Ответ:
Здравствуйте.

Марина:
Здравствуйте, Елена!
Хотелось бы узнать, почему курс валюты по отношению к рублю растет, а цена недвижимости падает. А среди застройщиков проходит много акций, и распродаж, скидки. Значит ли это, что предложения на рынке недвижимости перенасыщен квадратными метрами? Ожидать ли нам резкое падение рынка.
Стоит ли сейчас покупать недвижимость, либо отложить на время?
Спасибо.

Ива Аврорина:
Действительно ли сейчас падают цены? Ожидать его в ближайшем будущем?

Ответ:
На вторичном жилье речь о падении не идет. По сравнению с прошлым годом цены на вторичке выросли на 9 %. По сравнению с декабрем прошлого года. Это не очень большой рост, бывал рост и по 17 %, и по 42 %, но тем не менее это рост, который покроет инфляцию в этом году. 67 тыс. руб. за кв. м — это средняя цена на вторичном рынке на сегодняшний день. В прошлом году цена была 61 тыс. руб. за кв. м.
На рынке новостроек ситуация более плавная. Прирост — 5 % в этом году по сравнению с декабрем прошлого года.

Ива Аврорина:
То есть они тоже выросли и говорить про падение рынка новостроек тоже нельзя?

Ответ:
Да, цены выросли, рост больше пришелся на начало года. А в последние месяцы ситуация достаточно плавная по графикам.

Ива Аврорина:
По вашей статистике нет падения цен ни на рынке вторички, ни на рынке новостроек?

Ответ:
Пока нет.

Ива Аврорина:
Это касается новостроек на любой стадии строительства?

Ответ:
Мы не разделяем на этапы. Мы смотрим на рынок цен в целом, по всем квартирам, которые есть. В последнее время наблюдается активность застройщиков, но перед Новым годом — это обычная ситуация: объявляются акции, распродажи и т.д.

Ива Аврорина:
То есть это ежегодная ситуация, не связанная с ситуацией на рынке, не связана с кризисом, который все ожидают, никаким образом?

Ответ:
Это, конечно, связано, понятно желание строителей сейчас
в не очень хорошей для рынка ситуации, собрать денег на будущее. Мы сейчас вступили в такую эпоху турбулентности, когда непонятно, что будет дальше. В такие периоды политической и экономической нестабильности очень тяжело давать прогнозы. Строительный компании стараются сейчас для себя создать какой-то задел, продав побольше квартир, пока у людей пока еще, условно говоря, есть деньги.

Маргарита:
Елена, по Вашему мнению, ожидается ли снижение цен на "хрущевки"? Когда выгоднее ее продавать?
Мне нужно продать в Новосибирске, а купить в Москве. Кого Вы посоветуете в помощь, чтобы надежно и не безбожно дорого. Спасибо

Ответ:
Я бы разделила две темы.
Начнем с прогнозирования. Самый честный ответ на вопрос, что нас ожидает, — не знаю.
Если бы у нас был экономический прогноз, которому бы все доверяли, то можно было бы сказать, что будет с рынком недвижимости. Но такого нет. Есть прогноз МЭРТ (Министерство экономического развития и торговли РФ. — НГС.НОВОСТИ), он был достаточно оптимистичен — что будет снижаться инфляция, нефть будет стоить около 100 за баррель. Но, как мы видим, соответственно, не оправдается. На этот прогноз мы опираться не можем. Остальные прогнозы, например западные, — от плохих до очень плохих. В лучшем случае — стагнация, в худшем — рецессия. Если худший вариант — цены будут снижаться. Пока этих негативных тенденций не замечаем. У нас есть сайт Росреестра, где есть статистика договоров долевого участия в новостройках. Не только у нас нет снижения, но даже есть рост. Прирост по рынкам новостроек за три квартала — 33 % по данным Росреестра. В третьем квартале — 12 500 сделок. Это, я бы сказала, рост. Я бы связала это с тем, что строительные компании стараются привлечь деньги. Это увеличение [количества] студий на рынке, ипотека, которая неплохо развивалась.

Ива Аврорина:
Эти студии не в этом же году появились

Ответ:
В 2009 году, но их все больше, предложения более разнообразны. Сейчас нет удаленного района, где нет квартир-студий. Раньше это был только ЖК «Березовое», а сейчас это в любом месте
По поводу прогнозов. У нас рынку недвижимости всего 22 года. Есть рынки развитых стран — 100 лет и больше, которые проходили все периоды. У нас пока такой статистики нет. У нас к графику прикладывали линейку — цена растет-растет и так до бесконечности. Потом заметили, что рост не по линейке, бывают отступы, иногда растет, потом замедляется, стоит, стали учитывать факторы. Научились делать другие графики. Но все портит кризис. 1998 год —кризис, 2008 год — кризис, следующий — 2018? Я говорю о подходах. Это слишком механистический подход. Понятно, что кризис будет, экономика циклична, кризис неизбежен. Если все сейчас продолжится как идет, кризис будет в 2015 году. Сейчас мы не можем предсказать цены дальше, чем на квартал.

Ива Аврорина:
А мы можем проговорить несколько сценариев? От более мягкого до катастрофичного.

Ответ:
Катастрофичный мы проходили недавно — в 2008 году. Тогда все наступило резко. За месяц понятно стало, что все станет плохо. Сейчас мягче. Ценообразование на вторичном рынке идет рыночным способом. В 2008 году в четвертом квартале количество сделок на вторичке очень выросло, при том, что цены падали. Продавцы спешили продать.

Ива Аврорина:
Сейчас все говорят про кризис, но цены не снижаются.

Ответ:
Этот кризис — вхождение в него гораздо более плавное. Сейчас такого общего мнения, что кризис, пока нет.

Ива Аврорина:
Мы можем сказать, что цены удерживаются усилиями пропаганды?

Ответ:
Я бы не сказала. Нет пока таких негативных факторов. Кризис именно финансовый пока не наступил.

Ива Аврорина:
Пойдемте по сценариям.

Ответ:
Про совсем не мягкие — мы видели недавно, будет примерно такой же сценарий. В 2008 году подрядчики очень сильно падали в цене, больше, чем застройщики. Есть такой показатель, когда звонишь в компанию, мы действуем методами тайного покупателя, и строители предлагают скидки. Цена официальная — 50, они готовы дать скидку 15 %. Размер скидки может расти, а номинальные цены могут быть одинаковыми.

Ива Аврорина:
То есть самый жесткий сценарий: можно ожидать 40%-ного обвала цен на вторичке, 30%-ного — на новостройки?

Ответ:
Здесь так много факторов, что непонятно, что повлияет. Должен сильно пострадать платежеспособный спрос, безработица, сокращение штата в компаниях, общий негативный фон, влияющий на настроение потребителей, которые перестают тратить. Идет бегство от денег. Если люди не купили валюту сейчас, например, то уже нет особого смысла. То, что в долгосрочной перспективе доллар будет дорожать, — да.

Ива Аврорина:
Можно сказать, что сейчас предкризисный ажиотаж?

Ответ:
Да.

Влад:
Здравствуйтею Подскажите ,где лучше взять квартиру для перепродажи в Стрижах или в Дискусе. И стоит ли это делать сейчас?

Ива Аврорина:
Вы считаете, что сейчас нужно вкладывать деньги в недвижимость?

Ответ:
Вообще по поводу операций с недвижимостью. Если для своей семьи, для своей жизни приобретать недвижимость — это можно делать в любое время. В любом случае вы что-то на что-то поменяете.
Разумеется, в кризис все стараются сэкономить, создать себе подушку безопасности. Может произойти потеря рабочего места, потеря доходов. Те, кто придерживается консервативной финансовой политики, им лучше создать себе какой-то резерв. Если есть только этот резерв, не стоит его вкладывать в недвижимость, именно в условиях того, что мы живем в эпоху турбулентности и непонятно, что будет дальше.
Что касается идеи заработка на рынке недвижимости. Я считаю, что эта идея не отражает действительность. На сегодня, если вы покупаете новостройку у надежного застройщика, вы не выиграете в цене практически ничего. Надежные застройщики не стремятся снижать на какую-то значимую сумму на раннем этапе строительства. Если застройщик демпингует на ранней стадии, у вас повышаются риски.

Галина:
Добрый день!
Можно ли вкладывать деньги на будущее строительство дома по ул.Серафимовича (застройщик трест-43), если разрешения еще нет, а деньги уже собирают как заемные?

Ответ:
Таких много примеров. Отвечая на вопрос, хочется в очередной раз сказать: «Уж сколько раз твердили миру…». Не стоит это делать. И все равно вопросы такие задают. Не стоит пользоваться вексельными, залоговыми схемами и т.д. Надо покупать квартиру по закону 214-ФЗ. В противном случае вы сильно рискуете деньгами. Закон — тоже не панацея, но, тем не менее, нужно выбирать застройщика, который работает по белым схемам. Любой желающий может прийти в юридический отдел министерства строительства, как говорил Сергей Сёмка, поинтересоваться, насколько застройщик надежен, показать договор и т.д. Либо нанять собственного юриста. На самом деле удивительно, что люди такими деньгами рискуют и не хотят потратить время и небольшие деньги, чтобы убедиться в законности самой схемы.

Ива Аврорина:
Мы проговорили самый жесткий вариант, в котором мы ожидаем падения цен. Если сопоставлять с прошлыми кризисами — это 30–40 %. Парадоксально, что вторичка дешевеет в этой ситуации сильнее.

Ответ:
Дело в том, что в той ситуации сделок по новостройкам не было. Цены опустились, но сделок не было. Пока мы таких тенденций в третьем квартале не наблюдаем. У строительных компаний сейчас всяческий акции, ярмарки. В четвертом квартале, я думаю, они тоже вытянут ситуацию. У наиболее крупных компаний все будет хорошо. Сейчас вообще на первичном рынке бум. Сейчас люди перетекают со вторичного рынка на первичный вообще, в принципе. Люди хотят новых планировок, люди хотят покупать студии. На вторичном рынке альтернатива студии — это только комната на подселении. На первичном рынке и риски снизились. Застройщики кредитуются банками. Кстати, к вопросу о том, по какой схеме покупать: обязательно проверить, есть ли у застройщика совместные ипотечные программы с банками. Потому что банк когда берет застройщика на ипотечную программу, проверяет его от и до.

Ива Аврорина:
Если застройщик не может выполнить обязательства, банк принимает во внимание?

Ответ:
Банк несет солидарную ответственность по 214-му закону. Это значит, что либо достроят квартиру, либо вернут деньги потребителю.

Ива Аврорина:
Много вопросов о том, покупать, продавать или подождать? Если с продавать - цена не упала, то наверное продавать?
Кризис будет?

Ответ:
Кризис — не знаю. Если оправдается прогноз Европейского банка — да. Если верите больше МЭРТу — нет. МЭРТ излишне оптимистичен. Я думаю, что будет стагнация экономическая. Если она затягивается больше, чем квартала на три — это те же кризисные явления в экономике. Просто она не резкая, а ползучая.

Ива Аврорина:
В этом случае можно сказать, что если вы считаете, что будет так, то снижение цен на жилье вместе с падением покупательной способности рубля будет в любом случае на следующий год?

Ответ:
Не могу сказать однозначно. Продолжается эффект бегства от денег. Новосибирск — город малого бизнеса, город серых доходов. Они отчасти пострадают, отчасти — нет. Да, кризисные явления будут, но насколько сильно это затронет рынок недвижимости — непонятно. Все равно какие-то доходы будут. Человек, скорее, сейчас вложится в недвижимость. А рост цен мы тоже не можем прогнозировать, потому что он должен поддерживаться ростом экономики, а его мы не наблюдаем. Сейчас у нас стагнация. Дальнейшее поведение промышленного производства, ВВП зависит от настроения предпринимателей. Если не будет введено особых дополнительных налогов, если останутся меры поддержки предпринимателей, не вводили бы дополнительные налоги на ИП — 1 % с оборота, который может быть разрушителен. Это зависит от предпринимательских настроений. В Новосибирской области они не очень негативные пока.

Ольга:
Здравствуйте, скажите будет ли рост цен на недвижимость в 2015 году, и на сколько процентов примерно?

Ива Аврорина:
Это вопрос, который волнует всех. На что смотреть, на что ориентироваться? На какие признаки обращать внимание?

Ответ:
Я бы сказала, что если вы собираетесь решать личные жилищные проблемы, для этого подходит любое время.

Ива Аврорина:
Если разница в несколько сотен тысяч — для многих людей это существенно. Хочется понять какие-то механизмы.

Ответ:
Для основных наших банков с госучастием — против них введены санкции, соответственно, будет рост ипотеки. Если вы хотите покупать жилье с ипотекой — торопитесь сделать это как можно раньше. Если не успеете, придется ждать длительный срок, когда ставки снизятся. Если вы хотите сыграть на рынке новостроек, выбирайте компанию, в которой есть ипотека от серьезных банков. По поводу снижения цен в будущем году — в первом полугодии цены точно не упадут. У них есть определенный задел, они продали квартир довольно много. Если вы стараетесь жилищную проблему решать в течение полугода, то можете делать это сейчас или в начала года — цены принципиально не изменятся. Что касается вторичного жилья, сейчас идет серьезная сегментация по классам. Недавно цены в новых домах были сопоставимы с хрущевками. Если у вас хрущевка или еще более старая квартира, конечно, она сейчас будет дешеветь, причем сильно. Это общая тенденция в связи с появлением нового жилого фонда.
Я бы рада сказать, что на сайте Росреестра можно посмотреть статистику по сделкам вторички, однако после 2012 года эта статистика ведется, но не выкладывается на сайте. Можно посмотреть статистику только по новостройкам. Они выкладывают ее раз в квартал.

Ива Аврорина:
Три месяца в наших условиях — это очень большой срок.

Ответ:
Рынок недвижимости инертен. Все события происходят с определенным временным лагом. О том, что тренд на рынке недвижимости сменился, можно говорить тогда, когда цены снижаются, например, 3 месяца подряд. Можно смотреть статистику на нашем сайте, например. Там цены по четырем городам Сибири.

Ива Аврорина:
Какое снижение цен считается ощутимым, заметным? Мы получаем разную статистику от агентств. Одно из них прислало данные, что цены упали на 3 %. Вопрос о новостройках.

Ответ:
Вопрос в том, кто как считает. Все считают по-разному.

Ива Аврорина:
Это уже можно считать тревожным синдромом?

Ответ:
Для агентства недвижимости, которое ведет статистику, это тревожный сигнал о том, что статистика может быть не совсем верна. Я бы посмотрела на методы расчета. Мы пока такого не отмечаем. У нас обновляются данные ежемесячно.

Ива Аврорина:
По кризису 2008 году падение какой период заняло?

Ответ:
Не меньше полугода. Или даже больше. Нижняя точка по всем рынкам была в разное время.

Ива Аврорина:
То есть единственный совет, который вы можете дать людям, которые не знают, что делать с недвижимостью, — сейчас все стабильно, цены не падают, можно найти распродажи, смотреть каждый месяц «среднюю температуру по больнице»?

Ответ:
Да, нужно смотреть, мониторить, когда этот тренд переменится. Это очень легко смотреть, когда мы смотрим на биржевые индексы, говорим, что снизу нужно было продавать, сверху — покупать. Но это очень удобно делать, когда уже время прошло. Аналитики — это же не боги, аналитик может предсказать варианты развития событий и основные тенденции. А сказать конкретно, какая и когда будет цена… Можно построить сто прогнозов, и один из них попадет, но как его выбрать, этот один прогноз?

Ива Аврорина:
В кризис риск того, что дом может быть не достроен, даже у серьезных компаний, во много раз возрастает. Вы можете дать рекомендации по новостройкам — вкладываться ли? На какой стадии? Как с новостройками быть?

Ответ:
Сейчас сформировался пул застройщиков, которые строят в срок, много, с банковским финансированием, с ипотекой. Думаю, с этими застройщиками маловероятно, что что-то случится. Риск есть всегда, но тут он гораздо ниже. Если компания строит 1–2 года, цены ниже рыночных, это означает, запас прочности очень небольшой, риск высок. Кто хочет купить подешевле, можно купить какой-нибудь малоэтажный загородный проект. Тогда мы, конечно, будем терять время, стоя в пробках, но деньги сэкономим.

евгений:
Добрый день. Есть три миллиона. Подскажите куда их вложить чтобы как минимум сохранить а лучше увличить капитал. Лучше в стройку или в вторичку, но не хочу связываться с арендой. Существует ли риск если вкладываться например в срок дачи 2018 году? Что посоветуете?
Раньше я продавал квартиру с занижением, чтобы не платить налог, слышал что сейчас это сделать будет невозможно, поясните, пожалуйста, данную ситуацию?
Спасибо

Ответ:
По налогообложению, насколько я знаю, просто увеличен срок. Раньше нужно было 5 лет владеть квартирой, чтобы не платить налог на доходы 13 % (Согласно поправкам в Налоговый кодекс РФ, срок владения недвижимостью, при котором весь доход освобождается от НДФЛ, с 1 января 2016 года увеличится с 3 лет до 5. — НГС.НОВОСТИ.) Как люди всегда это обходили? У нас же все время взаимная неприязнь власти и народа. Люди думают, как бы это обойти. Ну занижали стоимость квартиры. Это рискованный шаг, потому что если сделка будет отменена, признана ничтожной, очень сложно будет потом вернуть все деньги.
По поводу трех миллионов.
Нужно посмотреть, что за строительная компания. В 2018 году — это, конечно, очень длительный срок. Если бы я для себя выбирала, выбрала бы поближе. Нужно оценить риски. Если вы сейчас покупаете на позднем сроке строительства, даже до сдачи, то есть такая средняя цена, по нашему мониторингу, — в среднем до сдачи квартира будет на 10 % дешевле, чем после. На этом можно как-то сыграть. Если есть желание снизить риски, купите на вторичном рынке, сдайте в аренду. Чисто на перепродаже сейчас будет не очень легко заработать. Сохранить можно. Недвижимость жилая — это средство сохранения, а не заработка. Мы строили длительные графики с 90-х по настоящее время, цена с исключенной инфляцией. Ребята, она представляет собой прямую. Мы-то считаем, что у нас цена сильно скачет, но инфляция тоже скачет, в итоге цена на уровне 1998 года, если исключить инфляцию.

Евгений:
Добрый день. Скажите пожалуйста, стоит ли сейчас вкладывать средства в коммерческую недвижимость, а именно офисную? Что вы ожидаете в следующем году от рынка коммерческой недвижимости? Или все же лучше приобрести жилую для последующей сдачи в аренду?
Спасибо.

Ответ:
По коммерческой недвижимости ситуация неоднозначная. Офисов много построено много за последнее время, доходность от вложения в офисы снизилась. В лучшем случае это окупается лет за 8. В худшем — еще ниже. Идея купить офис и сдавать его в аренду — может быть, это будет чуть-чуть более выгодно, чем покупка квартиры.
Хотя деньги на содержание офиса — раза в 2 дороже, чем квартиры. Там нужно платить не только за коммуналку, но и за охрану и т.д. За 3 млн офис и проблематично купить. За 3 млн лучше купить жилую недвижимость и сдавать ее в аренду для сохранения денег. Это нормальный консервативный вариант.

Наталья:
я, наверное , задам самый часто задаваемый вопрос: стоит ли покупать квартиру сейчас (предположим, до нового года)? еще и в ипотеку
спасибо!

Ответ:
В ипотеку как раз и стоит сейчас покупать. Даже если цены опустятся, процент, скорее всего, вырастет. Сейчас выросла просрочка по потребительским кредитам. Банки могут ужесточить требования к заемщикам. Я почему затрудняюсь сказать про конкретные моменты — нужно рассматривать ситуацию индивидуально: насколько вы уверены, что не потеряете доход, вы живете одна или есть муж, насколько стабильна работа, есть ли у семьи накопления, какой первоначальный взнос и т.д. Я считаю, что в спорной экономической ситуации нынешней нужно держать какую-то подушку безопасности. Если у вас есть, например, миллион, может, не стоит его полностью вкладывать в первоначальный взнос, а оставить 300 тыс. руб. на депозите, на случай потери дохода, например. При этом я знаю людей, которые умудряются брать потребительский кредит, отдавать его в виде первоначального взноса, брать ипотеку, в итоге кредиты составляют сумму, примерно равную зарплате, и как-то умудряются жить. У каждого своя степень риска. И при этом не факт, что у этих людей все будет плохо, может, все будет хорошо.

Марина Владимировна:
Могу ли я обменять новую однокомнатную квартиру с ремонтом на 2-х комнатную на 0 цикле строящегося дома по линии метро,? Какие документы оформляются при заключении такой сделки? Есть ли такой опыт?

Ответ:
Да, наверное, может. Прямым обменом — скорее, нет. Но как встречная сделка… Если вопрос в том, что ей есть где жить, и речь идет о квартире дополнительной… Надо просто искать. Если квартиры в центре, в Кировском районе — можно поменять, почему нет.

Ива Аврорина:
Хрущевки будут дешеветь? В кризисной ситуации самые дешевые не становятся самыми ликвидными?

Ответ:
Хрущевки будут дешеветь. Но явление такое кризисное бывает. Опять же вопрос целей. Если цель продать и купить другую — можно в любое время.

Ива Аврорина:
Но бывает же разрыв между однокомнатной и «двушкой» или жильем другого качества в какие-то периоды минимальный, в какие-то нет…

Ответ:
Разница будет не такой значительной.

Ива Аврорина:
Для людей несколько тысяч долларов может быть очень значительной разницей.

Ответ:
Здорово, если люди смогли угадать. Предсказать этого нельзя. Можно только смотреть, смотреть по сайтам недвижимости, сколько стоят аналогичные квартиры. Вот единственный, в принципе, показатель. Рынок недвижимости у нас локален, нас не интересует ситуация в городе вообще. Мы всегда хотим квартиру рядом с мамой, рядом со школой и т.д. Нам интересно определенное место. Если не для себя, надо выбирать ликвидные варианты — линия метро, инфраструктура и т.д.

Ива Аврорина:
Давайте резюмируем. На сегодня цены на недвижимость не падают.

Ответ:
Цены пока не падают. У строителей создан задел по продажам. Это позволит им продержаться какое-то время, даже если цены упадут. Цены продержатся ближайшие полгода на новостройки. На вторичке, скорее всего, будет стагнация реальных цен. Если они и будут расти, то в пределах инфляции. Обвал цен возможен в случае, если нас затронет масштабный экономический кризис, снижение всех показателей. Можно заходить на сайт Центробанка, следить за ценами на нефть, долларом и т.д.

Ива Аврорина:
Сколько должен стоить доллар или баррель нефти, чтобы человек сказал: продаю?

Ответ:
У нас в бюджете заложено 100 долларов за баррель. А сейчас 60 с небольшим. Катастрофой это станет в том случае, если такая низкая цена продержится хотя бы квартала два-три. У нас пока есть стабфонд и т.д. Деньги какие-то накоплены, но они будут потрачены.

Ива Аврорина:
То есть если полгода цена будет такая, будет и катастрофа на строительном рынке в том числе?

Ответ:
Пусть будет так. Я не думала о подобном индексе.
Давайте будем читать прогнозы ведущих экономистов, смотреть на перспективы. В ближайшие полгода, я думаю, цены не изменятся существенно. Слишком много показателей влияют со всех сторон. Пока прогноз на стагнацию. Дальше будем смотреть.

Ива Аврорина:
Вы сказали, что изменения рынке недвижимости происходят с некоторым лагом. И время среагировать у людей есть.

Ответ:
Да, время среагировать у людей есть.

Ива Аврорина:
Уважаемые посетители НГС.НОВОСТИ, онлайн-встреча завершена, спасибо за внимание. Всего доброго.

Елена Ермолаева:
До свидания.