Горемыки улицы Тульской

В апреле стало известно, что на завершение более чем 10-летнего долгостроя на ул. Тульской, 80 и 82 нашелся инвестор: компания «Энергомонтаж» вложит в проект 60 млн руб., получив взамен участок в 2,4 га в районе ул. Мясниковой в Калининском районе. Действующий застройщик, компания «Баутехник-Т», должна найти нового генподрядчика — со старым, ООО «СтройЦентр», она расторгла договор в одностороннем порядке. Как рассказали корреспонденту НГС.НОВОСТИ в компании, сейчас уже есть несколько кандидатов и вопрос должен решиться за месяц-два.

Эта новость сильно встревожила часть дольщиков ЖК «Тульская». В письме, с которым они обратились в редакцию НГС, отмечается, что более 170 квартир в долгострое были куплены у компании «СтройЦентр» по предварительным договорам, и хотя оплачены они были в полном объеме, должным образом отношения с покупателями не оформлены до сих пор.

«В свою очередь застройщик планирует рассчитываться с новым генподрядчиком нашими купленными квартирами. Так люди остались и без денег и с предварительными договорами на руках, — говорится в письме (здесь и далее орфография и пунктуация сохранены). — Мы, как покупатели квартир, опасаемся, что с передачей объекта между генподрядчиками, с учетом неотрегистрированных в Управлении РосРеестра в установленном порядке прав требования, приведет к тому, что ООО "Баутехник-Т" и ООО "СтройЦентр" уйдут от надлежащего исполнения своих обязательств и скроются от ответственности, не заключив с нами ДДУ (договоры долевого участия. — Л.П.) и оставив нас без жилья».

Представитель общественной организации ЖК «Тульская» Вячеслав Лебедев предполагает, что схема продажи квартир была спланирована заранее: по его словам,

купить квартиру в доме у застройщика было нельзя — права на все свободные варианты «Баутехник-Т» передал «СтройЦентру».

«Другого пути приобретения не было, застройщик создал такие условия, что мы были вынуждены идти в компанию "СтройЦентр"», — говорит он.

Коммерческий директор ГК «Баутехник» (в которую входит «Баутехник-Т») Егор Панасенко возражает: свободные квартиры были всегда, а возможность купить их законно была и через компанию «СтройЦентр» — например, попросив генподрядчика расторгнуть его ДДУ с застройщиком с последующим его перезаключением на конкретного покупателя и перечислением средств на продолжение работ.

Первый факт продажи квартиры по предварительному договору в «Баутехнике» зафиксировали в конце 2014 года: покупатель подал в суд с требованием заключить с ним основной ДДУ. «Мы выпали в некий осадок, если по-простому говорить, направили в "СтройЦентр" тут же уведомление о недопустимости таких действий, параллельно отсудились — суд человеку отказал, потому что у него не было с нами в принципе никаких отношений. С этим человеком очень быстро заключили ДДУ, и нас заверили, что это была случайность», — вспоминает представитель застройщика.

В 2015 году строительство замедлилось, а летом 2016 года «Баутехник» принял решение разорвать отношения с генподрядчиком из-за срыва сроков. В ответ же получил несколько судебных исков, и точка в разбирательствах еще не поставлена: 26 апреля «СтройЦентр» подал очередную апелляцию.

Помимо этого, параллельно рассматривается и дело о банкротстве генподрядчика: иск подан компанией «Крансервис», всего же к требованиям присоединились еще 10 юридических и физических лиц.

27 апреля Арбитражный суд в первой инстанции ввел в компании наблюдение, в мае в Томске будет рассматриваться апелляция.

В «СтройЦентре» на запрос корреспондента НГС.НОВОСТИ за время подготовки материала не ответили, но на сайте компании опубликовано обращение к партнерам, датированное июлем прошлого года, когда «Баутехник-Т» в одностороннем порядке расторг и договор генподряда, и договоры долевого участия. В компании расторжение считают «необоснованным, неправомерным, преследующим цель переложить всю ответственность на ООО "СтройЦентр"», и указывают, что оно затрагивает интересы третьих лиц — в том числе, вероятно, и покупателей квартир по предварительным договорам.

Некоторые из дольщиков, по материалам Кировского районного суда, получили исполнительные листы на взыскание вложенных в квартиры денег, но взыскать что-то им пока не удалось. Вячеслав Лебедев смысла вообще взыскивать что-то со «СтройЦентра» не видит: «Поскольку застройщик в одностороннем порядке расторг с ним договор долевого участия, как я могу взыскать со "СтройЦентра", если она принадлежит "Баутехнику", моя квартира?».

В беседе с корреспондентом НГС.НОВОСТИ он подчеркнул: существуют документы, подтверждающие, что строительные материалы, купленные на деньги граждан, находятся в стройке. По словам члена Заельцовской коллегии адвокатов Юрия Гольдберга, если это действительно так, у людей есть шансы получить свое. Но только в том случае, если отработаны не просто квадратные метры, а конкретные квартиры.

«Очень важно, чтобы генподрядчик не просто доказал, что он выполнил работы на столько-то квадратных метров, — эти квадратные метры должны быть идентифицированы в виде совершенно конкретного строительного номера квартиры на конкретном этаже и т.д.», — подчеркивает юрист.

24 апреля непризнанные дольщики ЖК «Тульская» провели пикет на пл. Ленина, обращаясь даже не столько к застройщику или генподрядчику, сколько к власти с требованием разобраться в ситуации, и даже назначили голодовку.

По словам Егора Панасенко, мэрия заняла довольно жесткую позицию: если квартиры приобретены не по 214-ФЗ — они приобретены незаконно, и нужно разбираться с теми, кто их продал. Администрация области своего мнения пока не высказывала: дольщики на пикете в числе прочего пожаловались, что не могут встретиться с губернатором Владимиром Городецким.

В компании «Баутехник» отмечают: хотя им и жалко людей, признав их права, они получат на объекте 700 обманутых дольщиков.

«Там порядка 500 дольщиков уже есть, мы не можем сейчас забрать [квартиры] у них и отдать этим — объект тогда никогда не будет достроен», — объясняет Панасенко.

Перед новым кризисом и глобальными изменениями в 214-ФЗ многие эксперты предрекали уход застройщиков в «серые схемы». Но, по данным независимого аналитика Сергея Николаева, продажа квартир по предварительным договорам у застройщиков сегодня — редкость, почти все они работают «вбелую». «Есть варианты [с предварительными договорами], когда [идет] проектное финансирование банка, до того как из-под залога у банка выведут квартиру, но это временная схема», — говорит он.

У подрядчиков же такая схема продажи еще встречается, и довольно часто, отмечает Юрий Гольдберг, — застройщики нередко рассчитываются с подрядчиками и поставщиками «квадратами», а они в свою очередь имеют возможность демпинговать, снижая цену и привлекая покупателей на сомнительные договоры.

Но нельзя исходить из теории, что все жулики, добавляет юрист: «Это действительно обычная практика: субподрядчик отработал, с ним рассчитываются квартирами, он в свою очередь квартиры продает, люди их получают. Случаи плутовства регулярны, но не закономерны».

Чтобы убедиться в том, что подрядчик или поставщик имеет право продавать квартиры, достаточно проверить заключаемый договор: он должен быть подтвержден застройщиком. Кроме того, подчеркивает Сергей Николаев, при покупке квартиры «на стороне» нужно хотя бы позвонить застройщику и уточнить, отработана квартира или нет. А лучше еще и попросить у продавца документы, которые подтверждают его права на конкретную квартиру.