Ходим по золоту

В Новосибирске внезапно выставили на продажу сквер у метро «Октябрьская». Участок, предназначенный для строительства многофункционального общественного центра, оценили в 850 млн руб. По просьбе НГС эксперты прокомментировали адекватность предложения и вспомнили другие примечательные предложения земли и громкие сделки.

В середине января на портале НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ появилось объявление о продаже участка у здания МКЦ «Сибирь-Хоккайдо». Территорию от культурного центра до моста над Ипподромской магистралью площадью 5,6 га оценили в 850 млн руб., или чуть дороже 1,5 млн руб. за сотку, и продавали от собственника.

В справочнике 2ГИС выставленная на продажу территория отмечена как Аллея городов. Буквально в шаге от этого места — Законодательное собрание НСО. Сегодня на участке расположены небольшой сквер, футбольное поле и каток. Между тем, согласно данным публичной кадастровой карты, формально сквером участок не является — на нем разрешено строить многофункциональные общественные центры.

Из городской собственности эта земля ушла в середине 2000-х годов: ее купила в 2005 году ИСК «Каменка» — зарегистрированная в Москве «дочка» группы «Эльдорадо» и холдинга «Сибирский Гигант». Тогда территорию продали за 219 млн руб. под торгово-развлекательный центр, площадь которого должна была составить 100–120 тыс. кв. м.

В 2013 году ИСК «Каменка» была ликвидирована. Участок несколько раз перепродавался, а сейчас им владеет ООО «Атенон», свидетельствуют данные Арбитражного суда НСО. В конце 2016 года «Атенон» повздорила из-за земли с соседями, решив, что по ее территории незаконно проложили газопровод, говорится в решении суда. «Атенон», по данным «СПАРК», принадлежит УК «АФК-Капитал», а ее владельцы теряются за кипрским офшором.

Впрочем, объявление с внезапным предложением за 850 млн руб. провисело на сайте меньше суток — и ушло в архив. Представитель собственника, ответивший по номеру из объявления, объяснил публикацию ошибкой и от дальнейших комментариев отказался.

Директор ГК «Абажур» Павел Грицай предположил, что собственник просто передумал и решил реализовать возможный проект строительства самостоятельно.

Кадастровая стоимость земли составляет 585,51 млн руб. Рыночную эксперты оценили по-разному. По мнению директора по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА Девелопмент» Максима Маркова, это цена — 151,7 млн руб. за га — «на грани» и, например, под жилье «не проходная». «Для города в районе 100 млн руб. за гектар — это пограничная цена, за которой начинаются серьезные риски, — объясняет он. — Есть застройщики, которые не рассматривают никакие предложения свыше 40 млн за гектар». Для строительства торгового или офисного центра предложение тоже вряд ли можно назвать заманчивым: с учетом профицита таких площадей сложно будет найти инвестора на такие строительные объемы.

Управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков с учетом местоположения и назначения счел цену невысокой. «Но ценность определяет рынок, а рынок многофункциональных центров и бизнес-центров насыщен, поэтому, может, они просто избавляются от земли — нет особых рыночных возможностей», — тут же согласился он с коллегой.

Для новосибирского рынка цена предложения в 850 млн руб. — солидная, но не рекордная. В 2014 году, также на НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ, ЗАО «Труд» выставило 41,2 га микрорайона «Береговой» на ул. Большевистская, возле «МЕТРО Кэш энд Керри». Землю вместе с концепцией строительства жилого массива «Солнечная долина» площадью более 400 тыс. кв. м жилья компания оценила в 1,65 млрд руб.

«Обсуждалась сделка, все посмеялись, и никто в нее не вошел», — вспоминает Максим Марков.

Сергей Дьячков, в свою очередь, отметил, что компания пыталась «спекульнуть» выигранной на аукционе землей и продать ее ИКЕА. «Но ИКЕА оказалась умнее и не стала ничего у них покупать. В итоге они сидят с этой землей и, наверное, еще столько же будут сидеть. А не спекулируй!» — наставительно говорит аналитик.

Чуть дешевле, за 1,2 млрд руб., когда-то пытались продать участок площадью 7,1 га недалеко от центра Новосибирска. «Сделка не совершилась, потому что встречное предложение было 350 млн руб., — смеется Максим Марков. — Мне известно как минимум 2 новосибирских девелопера, с которыми очень предметно разговоры составлялись, и мы летали даже в Москву обосновывать цену, которая была предложена». Сейчас, добавляет он, не уточняя расположение участка, девелопер пытается построить там жилье самостоятельно, но пока с убытками в размере до 300–400 млн руб.

В свое время, вспомнил Павел Грицай, за 1 млрд руб. планировали продать относительно небольшой, площадью немногим меньше 7,3 тыс. кв. м, участок возле гостиницы «Новосибирск». «Вообще этот участок на продажу в свое время выставлял Ким (известный новосибирский инвестор и банкир Игорь Ким. — Л.П.), потом она (цена. — Л.П.) несколько раз понижалась, и я помню, что в конечном счете миллионов за 350 продали». Сейчас там завершается строительство торгового центра.

Реальная миллиардная сделка — продажа Дворца культуры и спорта завода «Сибсельмаш» на пл. Карла Маркса, рассказал Грицай. «Она (территория) была куплена московской компанией при нашей помощи за 500 млн руб., потом эта компания ухитрилась ее продать за 2,5 млрд — и территорию, и недострой», — говорит он.

Самой крупной сделкой между мэрией и застройщиком до сих пор считается продажа территории бывшего совхоза «Цветы Сибири» возле Тимирязевского сквера: за 6,4 га с теплицами ИСК «Русь» заплатила порядка 895 млн руб. Дорого по соотношению площади и цены в 2011 году обошелся компании «КМС» участок 0,3 га на ул. Романова, 25 — застройщик заплатил за него 112,1 млн руб.

Один из последних крупных аукционов с землей мэрия провела летом прошлого года: тогда на торги были выставлены здания и земельный участок площадью 5,3 тыс. кв. м по ул. Максима Горького, 10. Беспрецедентный по накалу страстей аукцион закончился через 473 шага победой предпринимателя Хван Бо Гира над известным новосибирским девелопером Владиславом Крючковым, а итоговая цена дошла до 308 млн руб.

Впрочем, по данным экспертов, от покупки победитель в итоге отказался и весной участок вновь попадет на аукцион.

«Когда пыл азарта прошел, открыли Excel и посмотрели, что с этим можно сделать. И пришли к пониманию, что лучше потерять взнос, который они как участники торгов должны были сделать, чем оплатить участок и "угореть" на гораздо большую сумму», — предполагает Максим Марков.

По данным Павла Грицая, участок на Горького в принципе довольно сложный. «Много противоречий, в том числе по переносу коммуникаций, которые проходят под землей, — объясняет он. — Это как раз тот случай, когда сколько не продавай, толку не будет. Я бы посоветовал застройщикам оставить в покое этот участок, а городу бы посоветовал разбить там скверик».

Максим Марков отмечает, что большая часть рекордных по цене предложений нежизнеспособны, и объяснить их цену можно только жадностью продавца. «Когда Рыбаков (владелец ИСК «Русь» Владимир Рыбаков. — Л. П.) купил "Цветы Сибири", были жирные времена. А сейчас стрижка жирных котов идет, — замечает эксперт. — Это вызывает вселенскую грусть в глазах обладателей некоторых земельных участков».

По словам Маркова, в Новосибирске еще достаточно много небольших участков с хорошим расположением, продать которые по ценам даже прошлого года будет сложно — новые градостроительные нормы не позволят реализовать проект, подобный жилому дому «КМС» на ул. Романова, 25.

«16-этажный 1-подъездный дом на земельном участке до 0,43 га теперь построить невозможно, хотя раньше можно было на 25 сотках такой дом посадить. Люди сидят с земельным участком 0,3–0,4 га и до сих пор считают, что его можно продать за 50 млн руб., а там уже ничего, кроме условного 9-этажного дома, построить нельзя. А в 9-этажный дом ты не загонишь 50 млн руб. в квартиры, просто потому, что они по себестоимости будут неадекватны», — заключает эксперт ГК «ЁЛКА Девелопмент».